Cómo puede un modelo localizado desbloquear recursos para la rehabilitación de viviendas

Los edificios cumplen funciones esenciales en nuestras vidas, desde proporcionar un hogar hasta albergar espacios físicos donde la sociedad civil pueda prosperar. Pero dichas estructuras también contribuyen en gran medida al cambio climático, ya que representan aproximadamente el 40% de las emisiones de carbono.

Se estima que la superficie urbana construida aumentará en 1,2 millones de kilómetros cuadrados de aquí a 2030. Al mismo tiempo, alrededor del 80% de los edificios actuales probablemente seguirán en uso en 2050. Por tanto, abordar la transición energética de los edificios existentes es una prioridad urgente.

Rehabilitar los edificios significa aportar nuevos materiales, productos y tecnologías a un edificio existente para reducir su consumo de energía, entre otras finalidades. Sin embargo, hasta la fecha los avances han sido lentos: la tasa mundial de renovación es de solo el 1% del parque de edificios al año.

Estudios de BwB indican que, en el caso de los edificios residenciales, hay una compleja red de factores sociales y financieros que limitan la aceleración de la actividad de rehabilitación. El punto común entre estos factores es que dependen demasiadamente de que los propietarios individuales tomen medidas.

Con costos de renovación que varían de 20 000 dólares a 100 000 dólares por hogar, la modernización de los edificios está fuera del alcance financiero de la mayoría de los propietarios.

Sin embargo, existen importantes fuentes de financiación. Por ejemplo, se prevé que los activos manejados por gestores de patrimonio alcancen los 145 billones de dólares en 2025 — frente a los 85 billones de 2016 — y que los activos en infraestructuras se multipliquen por más de cinco en el mismo periodo.

Canalizar una parte de estos fondos de inversión privada hacia la rehabilitación de los edificios sería transformador para acelerar la actividad de resiliencia climática.

El reto consiste en salvar la distancia entre la financiación (o más bien las instituciones de financiación) y los proyectos de rehabilitación que necesitan de recursos. Si la énfasis se pone en cada hogar individual, la difusa estructura de propiedad del sector residencial limita la escala de inversión.

BwB ha desarrollado soluciones innovadoras que adoptan un enfoque centralizado y al mismo tiempo localizado para superar el desajuste actual.

Las principales características de este enfoque son:

El mercado de la rehabilitación urbana se encuentra en sus primeras fases de desarrollo. Se están probando varios modelos de financiación y ejecución que aún no funcionan a gran escala. Todavía se necesita un historial que demuestre que estos modelos pueden funcionar y, lo que es más importante, que están diseñados para recibir inversiones.

BwB desempeña un papel activo en este sentido de dos maneras:

La empresa ha desarrollado un marco general básico para orientar a los líderes locales — RENEW Districts: Resilience, Equity, Neutrality, Environment, and Well-being (Resiliencia, Equidad, Neutralidad, Medio Ambiente y Bienestar).

Por ejemplo, BwB colabora con varias autoridades locales británicas en el modelo Net Zero Neighbourhood para mejorar la eficiencia energética de las viviendas e identificar posibles intervenciones locales en otras infraestructuras (por ejemplo, infraestructuras verdes y opciones de movilidad).

Las autoridades locales están poniendo a prueba el modelo en carácter piloto, lo que incluye el desarrollo de estudios de viabilidad detallados para las áreas identificadas, la participación de la comunidad e intervenciones piloto de rehabilitación en un pequeño grupo de hogares.

El objetivo de estos proyectos piloto es establecer un historial de viabilidad y facilitar el diálogo con los proveedores de financiación privada.

El éxito de los modelos localizados también requiere un organismo central de desarrollo de proyectos en el que confíen las comunidades locales. Aunque las alcaldías están bien situadas para asumir este papel, pueden carecer de conocimientos financieros y capacidad para diseñar proyectos para inversores privados.

BwB ha abordado este problema a través de su participación en el consorcio que trabaja con más de 100 ciudades para apoyar la Misión Ciudades Inteligentes y Climáticamente Neutras de la Unión Europea (Misión Ciudades).

Un elemento central de estos esfuerzos son los "especialistas en financiación urbana" — profesionales financieros con un profundo conocimiento local que pueden proporcionar asistencia técnica para proyectos sobre el terreno, apoyar la movilización de capital y contribuir a mejorar las habilidades de los funcionarios municipales.

En cuanto a los proyectos, la modernización no ha sido un eje central dentro de la inversión inmobiliaria, pero hay indicios de que esto está empezando a cambiar. Por ejemplo, están surgiendo fondos inmobiliarios de transición que pueden servir como vehículo para transformar edificios antiguos e ineficientes en espacios sostenibles y, lo que es más importante, invertir en la rehabilitación de inmuebles residenciales.

Sin embargo, la financiación de la transición para este sector debe ir más allá del sector de la inversión inmobiliaria. Debemos fomentar una participación más amplia de las instituciones financieras y otros agentes del sector privado.

Para abordar este reto, BwB lanzó el Climate City Capital Hub (Capital Hub) en junio de 2024. Este hub de capital "neutro" pretende desbloquear una parte de los 650 000 millones de euros de financiación que, según las estimaciones, se necesitan para colmar el déficit de inversión identificado por las ciudades que forman parte de la Misión Ciudades.

El Hub proporciona a los inversores acceso a una cartera sólida, fiable y en expansión de oportunidades de inversión climática viable, que abarca una amplia gama de sectores y perfiles geográficos.

Dado que este enfoque local de rehabilitación de inmuebles aún está en sus principios, atraer mayores flujos de financiación privada requerirá, por lo general, soluciones de financiación combinada. Eso significa que los fondos y la financiación proceden de una combinación de fuentes.

BwB estima que al menos la mitad de los costos de inversión tendrán que proceder de financiación sin ánimo de lucro (por ejemplo, subvenciones públicas con participación adicional de entidades filantrópicas u otras donaciones del sector privado).

Dependiendo del tamaño, la preparación tecnológica y los perfiles de rentabilidad, la financiación privada podría proceder de diversas instituciones de financiación. El Capital Hub cuenta con una amplia gama de proveedores, incluidos bancos de desarrollo, fondos de pensiones, fondos de seguros, fondos de infraestructuras e inversores de impacto.

La clave está en garantizar que los proyectos sean financiables y que sus características se ajusten a los requisitos de los proveedores de financiación.

Los modelos localizados son un factor emergente con potencial para acelerar el ritmo de la actividad de rehabilitación del parque urbano. Considerarla desde un punto de vista local brinda la oportunidad de reforzar el sentido de comunidad al tiempo que se persigue la resiliencia ambiental, se facilita la funcionalidad y se obtiene un valor económico adicional.