¿Qué será del mercado inmobiliario mundial en 2024? Esta es una guía completa

El mundo ha sido presa de un huracán económico. Comenzó en marzo de 2020, cuando el mundo se paralizó y unos vientos fuertes de categoría 5 reventaron los puntos débiles de la economía global, desde las cadenas de suministro y la geopolítica hasta la confianza institucional. Luego llegó el ojo de la tormenta: la inflación.

Hoy, más de 20 meses después de que la Reserva Federal de EE. UU. iniciara su batalla contra la inflación, el malestar inflacionista está (podría decirse) en retirada. Parece que la tormenta por fin está amainando.

Al comenzar el nuevo año con este telón de fondo de perturbaciones, es crucial evaluar el estado del mercado inmobiliario privado. El Informe sobre el Panorama de Inversión Global 2024 (Global Investment Outlook), de Hines Research, examina datos sobre el año anterior que indican los retos y las oportunidades que se avecinan, incluyendo una serie de señales prometedoras derivadas de ciclos anteriores. Estas son algunas de las conclusiones.

Antes de predecir lo que vendrá, debemos entender lo que es ahora y cómo hemos llegado hasta aquí. Consideremos la oleada de demanda inmobiliaria posterior a la pandemia. El capital era barato y estaba disponible, e incluso las bajas tasas de capitalización (y que se dirigían a la baja) parecían atractivas a falta de alternativas. Según MSCI Real Capital Analytics, se realizaron transacciones por más de 3,1 billones de dólares (en ventas de más de 25 millones de dólares) desde el cuarto trimestre de 2020 hasta mediados de 2022. Hines registró ventas netas durante este periodo. Además, durante estos siete trimestres, MSCI documentó más de 840 000 millones de dólares en refinanciaciones solo en Estados Unidos.

La transparencia de los mercados estadounidenses de valores respaldados por hipotecas colateralizadas proporciona información. Una parte sustancial de la deuda utilizada tras el fin de las cuarentenas durante la pandemia eran instrumentos agresivos de tipo variable a dos años, a menudo con tres prórrogas de un año. Los cupones subieron del 3-4% al 6-7% y más, y cabe sospechar que el anterior repunte de la actividad estuvo acompañado de una suscripción agresiva. La caída del valor de los inmuebles, combinada con la ralentización del crecimiento de los alquileres, no puede sino causar problemas a algunos propietarios.

La diferencia entre precios de compra y de venta, pese a reducirse en algunos segmentos, ha seguido siendo notablemente amplia. Los volúmenes de transacciones de los últimos trimestres se han mantenido relativamente bajos, incluso en comparación con los niveles anteriores a la pandemia.

En comparación con la media de 2015-2019, los volúmenes anuales retrospectivos han experimentado un descenso del 28% en América, del 50% en Europa y del 10% en Asia-Pacífico. Sin datos concretos sobre las transacciones, algunos valuadores se han mostrado conservadores a la hora de rebajar el valor de los activos, una tendencia destacada en Estados Unidos. Históricamente, esto crea un ciclo problemático en el que se perpetúa la disparidad entre el valor contable y el valor potencial de mercado, lo que conduce a bajos volúmenes de transacciones y a rebajas limitadas.

En EE. UU., la mayoría de las propiedades del Índice de Propiedades del NCREIF (NPI, por sus siglas en inglés) se añadieron antes de que la Fed comenzara a subir los tipos de interés y el volumen de transacciones empezara a caer. De los 481 800 millones de dólares de propiedades apalancadas en el NPI, 402 800 millones tenían fecha anterior al 2T 2022.

En el tercer trimestre se registró un tipo de interés medio del 5,24% en todas las propiedades apalancadas, pero el tipo medio de las propiedades que entraron en la base de datos ese trimestre fue del 7,58%. Cabe señalar que estos datos están sesgados, ya que en el tercer trimestre de 2023 sólo se añadieron las propiedades más favorecidas de los sectores de apartamentos e industrial. Si se incluyen todas las propiedades de los distintos sectores del NPI, la tasa media de altas en el tercer trimestre aumenta hasta el 8,7%.

Aunque no damos mucha credibilidad a las previsiones macroeconómicas, seguimos de cerca las tendencias macroeconómicas:

Las tasas de inflación mundial han descendido.

Entre una selección de 22 países desarrollados, la tasa media de inflación anual ponderada por igual ha descendido al 3,7%, en contraste con el 12,7% de finales de 2022.

Las presiones sobre la cadena de suministro han disminuido considerablemente.

El Índice de Presión de la Cadena de Suministro Global de la Fed pasó a ser negativo a finales de 2022 y se ha mantenido así desde entonces, lo que demuestra que esta fuente de inflación ha disminuido en gran medida.

Los mercados esperan tipos de interés más altos a largo plazo.

El aumento de los tipos a largo plazo tiene un impacto más pronunciado en los tipos máximos, ya que el sector inmobiliario compite por el capital con otros activos generadores de rentas, como los bonos.

Vulnerabilidades del mercado laboral estadounidense.

Consideramos que el sector del empleo temporal es un barómetro, y ha sido negativo durante aproximadamente un año. Esto ha sido una señal de posible recesión en el pasado.

Disminución de la oferta monetaria mundial.

La evolución de los depósitos a la vista suele influir en la de los préstamos bancarios. Mientras los depósitos bancarios sigan disminuyendo, es probable que los préstamos sigan siendo limitados.

A pesar de las señales contradictorias, hay algunos indicios positivos de que los mercados están saliendo del reajuste.

Menor volatilidad del mercado de bonos.

La desviación típica anual de los tipos del Tesoro estadounidense a 10 años ha disminuido un 45% desde su máximo cíclico de 2022. Del mismo modo, la volatilidad diaria anual de los rendimientos de la deuda pública a 10 años con calificación AAA de la UE es un 71% inferior a su máximo de 2022. En la región Asia-Pacífico, la volatilidad australiana fue un 50% inferior a su máximo cíclico de 2022. Históricamente, una menor volatilidad de los tipos ha dado lugar a una mayor estabilidad del mercado, contribuyendo a proporcionar una mayor certidumbre en la ejecución de la suscripción y la fijación de precios de posibles inversiones.

El volumen de transacciones toca fondo.

Según los datos de MSCI RCA del tercer trimestre de 2023, el descenso en América y Asia parece continuar, pero la tasa de descenso es menos de la mitad de la registrada a finales de 2022. En Europa, el volumen siguió disminuyendo a un ritmo similar al del año pasado, pero los descensos no se aceleraron significativamente.

El auge del capital privado.

Menos constreñido y mostrando una mayor agilidad, el capital privado ha ampliado su cuota de mercado en el último año, sobre todo en América y Europa, y en sectores en dificultades de diversas regiones. En ciclos anteriores (como la crisis financiera mundial), esta tendencia indicaba a menudo que un mercado se acercaba a tocar fondo.

Elevada proporción de ventas de un solo activo.

En EE. UU., estas ventas representaron el 82,6% del volumen en los tres primeros trimestres de 2023. Si este porcentaje se mantiene en el cuarto trimestre, establecerá un récord, superando a 2003 (80,9%) y 2009 (80,8%). Cabe destacar que estos años coincidieron con el fondo de sus respectivas recesiones cíclicas y dieron lugar a recuperaciones en los 12-24 meses siguientes.

Ralentización de la construcción.

Es probable que la recuperación dependa en gran medida de la escasez de nuevas construcciones, probablemente debido a los elevados costes de construcción y financiación, y a la aversión general al riesgo, sobre todo entre los prestamistas.

El gráfico 5 ilustra los proyectos anuales iniciados hasta el tercer trimestre de 2023 como porcentaje del inventario cuando se dispone de datos. Por ejemplo, los proyectos iniciados en el mercado de EE. UU. ocupados por el propietario y construidos a medida totalizaron menos de 30 millones de pies cuadrados durante ese período, lo que representa sólo el 0,4% del inventario total de oficinas. El comercio minorista en EE. UU. fue incluso inferior, con un 0,3% del inventario existente, con una tendencia creciente de reutilización o reurbanización del comercio minorista existente para otros usos.

En 2024, Hines se centrará en identificar signos de estabilización y eventual recuperación. Los primeros signos de recuperación pueden ser fugaces, susceptibles de sufrir el impacto escalofriante de una posible recesión, pero vemos que los propietarios y los prestamistas todavía están llegando a un entendimiento sobre valoraciones y "agitando el árbol de las transacciones" en respuesta al inicio de los vencimientos de los préstamos y al esfuerzo por poner en orden los balances.