No tenemos una escasez global de viviendas, sino una descoordinación global en el uso de la vivienda

Cada semana, las noticias presentan contradicciones una tras otra: en un artículo se lamenta que la vivienda sea inalcanzable, mientras que en el siguiente, un pueblo vende casas por solo un euro.

La paradoja de los titulares es, en el mejor de los casos, superficial, y la crisis global de vivienda no puede atribuirse simplemente a una falta de viviendas. El problema, más bien, es que las viviendas existentes no están bien ubicadas, tienen precios inaccesibles para quienes más las necesitan o no se adaptan al modo de vida actual.

Lo que enfrentamos puede no ser una escasez global de viviendas, sino, en realidad, una descoordinación global en el acceso a la vivienda.

En muchos países de altos ingresos, la cantidad de viviendas construidas ha seguido el ritmo —y en algunos casos incluso ha superado— el crecimiento de la población. Pensemos en Estados Unidos, donde los datos del censo muestran un excedente de millones de habitaciones vacías a nivel nacional.

Sin embargo, cientos de miles de estadounidenses están sin hogar, viviendo en refugios, autos o en la calle. En lugar de enfocarse en la cantidad de viviendas construidas, hay que mirar dónde están ubicadas, cuánto cuestan y, en última instancia, a quiénes son realmente accesibles.

Los cambios demográficos introducen complejidad e incertidumbre en los sistemas habitacionales. Muchas personas mayores siguen ocupando grandes casas familiares mucho después de que sus hijos se han ido. Aunque reducir el tamaño parece lógico, las unidades más pequeñas y bien ubicadas suelen ser igual o incluso más caras. El resultado es un sistema que mantiene a algunas personas atrapadas en viviendas que ya no necesitan, mientras deja afuera a otras que sí las necesitan.

Este patrón de subutilización, estancamiento y exclusión en el acceso a la vivienda no es exclusivo del sistema estadounidense. De hecho, la crisis en la distribución de la vivienda se está desarrollando a escala global:

A nivel global, la vivienda se ha convertido en un punto de tensión política importante, y figura entre los temas que más influyen en las elecciones. Los políticos responden a la presión pública con promesas ambiciosas y llamativas, como los compromisos de construir un millón de viviendas por año que se han visto en Filipinas y en Nigeria.

Si bien estas cifras, fáciles de comunicar, ayudan a transmitir una sensación de urgencia y escala, también ocultan el problema central: una descoordinación entre lo que se construye y lo que la gente realmente necesita.

Muchos programas de vivienda a gran escala fracasan no por la calidad de la construcción, sino porque priorizan terrenos baratos por sobre ubicaciones bien conectadas, construyendo viviendas lejos de empleos, transporte y servicios. Las decisiones se guían por el costo del terreno, no por la calidad de vida.

Hoy, la vivienda se ubica entre las principales preocupaciones económicas de muchas familias e incluso ha superado a prioridades tradicionales de los votantes, como la inflación o el empleo. Sin embargo, si las nuevas viviendas son inaccesibles, inasequibles o no se adaptan a la vida cotidiana, los ciudadanos no sentirán ningún beneficio, sin importar cuántas unidades se entreguen.

Como admitió con franqueza un funcionario de vivienda del sudeste asiático: “Nuestros objetivos son cuantitativos, no cualitativos”. Ese enfoque debe cambiar.

A menudo se escucha que el mundo necesita construir 96.000 viviendas nuevas por día para satisfacer la demanda. En realidad, esa cifra oculta más de lo que explica.

Si bien millones de personas viven sin una vivienda adecuada, muchas no están sin techo: viven en condiciones de hacinamiento, inseguridad o precariedad. El problema es tanto cualitativo como cuantitativo. No se trata solo de construir más viviendas, sino de que estén mejor ubicadas, construidas y adaptadas a las realidades actuales.

Cuando se trata de vivienda, no existe una panacea ni una tecnología mágica de construcción que permita reducir los costos. El verdadero cuello de botella no son los ladrillos ni el cemento, sino el acceso a terreno bien ubicado y asequible. Un informe de McKinsey encontró que, en muchas ciudades, el terreno representa la mayor parte del costo de la vivienda.

Por eso, aumentar la oferta no necesariamente reduce los precios: muchas veces seguimos construyendo en los lugares equivocados.

Resolver la descoordinación habitacional requiere pasar de la cantidad al valor, y de los resultados medibles a los impactos reales. Esto implica:

El debate sobre la vivienda necesita un nuevo enfoque. No faltan viviendas, lo que faltan son viviendas en los lugares adecuados.

Si seguimos persiguiendo metas de cantidad sin abordar las ineficiencias de fondo, seguiremos viendo casas a un euro en un pueblo y departamentos de un millón de dólares en otro.