El déficit de vivienda asequible es una crisis; el capital privado debe ayudar

En todos los continentes, la asequibilidad de la vivienda ha pasado de ser un problema local para convertirse en una falla económica mundial. Tanto el mercado de venta como el de alquiler se encuentran en crisis, una situación provocada por barreras estructurales persistentes y la inercia política.

La asequibilidad de la vivienda es más que una cuestión de equidad. Es un desafío económico de primer orden que puede limitar el crecimiento y desestabilizar las comunidades. Cuando maestros, enfermeros y otros trabajadores esenciales no tienen los medios para vivir en las comunidades a las que sirven, toda la estructura de la prosperidad urbana se debilita. La gama de servicios disponibles se reduce, el crecimiento económico se desacelera, la desigualdad se profundiza, la atracción de talento se ve afectada y las ciudades corren el riesgo de convertirse en enclaves de riqueza rodeados de zonas de exclusión.

En materia de propiedad, Estados Unidos es un ejemplo aleccionador. Las tasas hipotecarias elevadas, las restricciones urbanísticas y la consiguiente escasez de terrenos edificables han convertido el sueño de tener una vivienda propia en una utopía para muchos miembros de la clase media. En Miami, el precio medio de la vivienda supera siete veces el ingreso medio por hogar, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, superando los niveles observados durante la burbuja inmobiliaria que precedió a la Gran Crisis Financiera.

Los mercados emergentes cuentan una historia paralela. En Mumbai, la migración rural-urbana y los crecientes costos de construcción han contribuido a saturar la demanda y sobrepasar la oferta, obligando a millones de personas a vivir en asentamientos informales precarios, con pocas perspectivas de acceso a la propiedad formal.

En muchos mercados, adquirir viviendas a precios más elevados reduce el potencial de valorización, lo que limita las perspectivas de creación de riqueza y de transferencia de riqueza entre generaciones, especialmente si se tienen en cuenta los crecientes costos de propiedad, como impuestos, intereses hipotecarios, seguros y energía, además de los gastos de capital necesarios para renovar o reparar. Esta ecuación está cambiando radicalmente la noción de la vivienda propia como vía para alcanzar la seguridad económica.

Los mercados de alquiler tampoco ofrecen mucho respiro. En Estados Unidos, los alquileres se han disparado más rápido que los salarios en casi todas las áreas metropolitanas, agravados por la doble fuerza de la escasez de oferta (tanto en el mercado de compra como de alquiler) y una serie de cuellos de botella en la construcción que retrasan la solución a esta escasez. A medio mundo de distancia, en Sudáfrica, donde décadas de desigualdad han dejado profundas cicatrices económicas, la asequibilidad de los alquileres se ha deteriorado aún más. Existe una brecha cada vez mayor entre la vivienda disponible y la vivienda que la gente puede pagar, lo que fomenta ciclos de desplazamiento e informalidad en la ocupación de la vivienda.

Como se señala en el informe Reimaginar el sector inmobiliario: un marco para el futuro, del Foro Económico Mundial, todos los niveles de gobierno reconocen desde hace tiempo que la asequibilidad de la vivienda es una cuestión fundamental. Sin embargo, a pesar de años de experimentación con diferentes políticas, no se han logrado avances significativos. Las barreras estructurales a nuevas ofertas, que van desde leyes de zonificación obsoletas hasta procesos de desarrollo inmobiliario politizados, demuestran una resistencia obstinada al cambio.

Además, lo que se entiende por 'asequibilidad' o 'adecuado' no es universal. En Nueva York o Londres, los debates se centran en los costos de la vivienda en relación con los ingresos y la seguridad de los contratos. En Nairobi o Dhaka, a menudo las disputas se centran en los servicios básicos, la posesión legal y la protección contra riesgos ambientales. Cualquier respuesta política seria debe estar arraigada en la realidad local y reconocer el denominador común: demasiadas personas no pueden acceder a una vivienda digna y a servicios básicos.

Las causas de la crisis de la vivienda son múltiples y específicas de cada mercado. En las ciudades de las economías avanzadas, una planificación urbanística excluyente, los lentísimos procesos de concesión de permisos y la resistencia arraigada a nuevos desarrollos estrangulan la oferta. En los mercados emergentes, los desafíos son diferentes, pero no menos graves: la precariedad de la tenencia de la tierra, el acceso limitado a la financiación y el alto costo de mano de obra cualificada y materiales constituyen obstáculos formidables. La rápida urbanización y los cambios demográficos han superado la capacidad —o la voluntad— de los gobiernos para planificar un crecimiento sostenible.

Sin medidas enérgicas, esta crisis solo se agravará. Las soluciones políticas deben centrarse en aumentar la oferta, no en estrangularla aún más. Los gobiernos deben agilizar los trámites de aprobación del uso del suelo, dar luz verde a los desarrollos de mayor densidad y adoptar innovaciones que reduzcan los costos de construcción. Es fundamental contar con normas de zonificación flexibles, trámites más rápidos para la obtención de permisos y apoyo al desarrollo de uso mixto. Estas medidas se destacan en Reimaginar el sector inmobiliario como necesarias para construir ciudades habitables y preparadas para el futuro.

Básicamente, no existe ninguna solución viable a la crisis de la vivienda que no implique atraer capital privado e inversión hacia la vivienda asequible. No se puede lograr la asequibilidad solo con gasto público; es necesario movilizar los vastos recursos de inversores institucionales y privados, que cada vez más ven el sector inmobiliario no solo como una clase de activo, sino como un canal para una mayor creación de valor y crecimiento económico.

Como se destaca en el informe del Foro, el progreso depende fundamentalmente de coordinar los objetivos públicos con los incentivos privados. Los gobiernos deben crear las condiciones que den viabilidad y escalabilidad a esas inversiones, reduciendo el riesgo, garantizando la transparencia y ofreciendo herramientas como incentivos fiscales y procesos normativos simplificados. Las alianzas público-privadas, los mecanismos de financiación innovadores y los mercados de capitales que recompensan la entrega de viviendas asequibles y sostenibles son pilares esenciales de cualquier solución a largo plazo.

La crisis de asequibilidad de la vivienda no se limita a una sola ciudad, país o región. Se trata de un desafío sistémico que requiere una respuesta concertada y sostenida. Los responsables políticos deben reconocer que las iniciativas fragmentadas o puntuales serán insuficientes. Solo abordando las barreras subyacentes a la oferta de vivienda y creando las condiciones para la inversión privada a gran escala podrán las ciudades preservar su competitividad, apoyar el crecimiento inclusivo y satisfacer las necesidades cambiantes de sus poblaciones.