Por qué debemos reimaginar el sector inmobiliario para construir un futuro mejor
- El sector inmobiliario ha atravesado fuertes turbulencias en los últimos años, al chocar los cambios en la demanda de espacio con la reconfiguración de los mercados de capitales.
- El sector desempeña un papel esencial en el desarrollo de nuestro futuro común, para que sea un futuro habitable, sostenible, resiliente y asequible.
- Se necesitan alianzas público-privadas para abordar la magnitud de los retos, como la escasez de vivienda, los riesgos climáticos y las presiones de los mercados financieros, y a la vez garantizar la creación de valor y la prosperidad compartida.
Los bienes inmuebles influyen de forma única en casi todos los aspectos de nuestras vidas: cada persona tiene una relación con los espacios que encuentra e interactúa a diario. Sin embargo, a menudo se pasa por alto y se subestima su importancia, tanto para los individuos como para las empresas.
Muchas características del paisaje social y económico, desde la innovación a los ciclos económicos, pueden atribuirse en parte al sector inmobiliario. A medida que las sociedades se enfrentan a un panorama global cada vez más complejo, el papel del entorno construido debe ocupar un lugar central.
Por eso, debemos esforzarnos por ofrecer edificios y ciudades más habitables, sostenibles, resilientes y asequibles.
La habitabilidad se refiere a espacios públicos y privados saludables, centrados en el ser humano e inteligentes, que favorezcan la experiencia de todos los que interactúan con esos espacios. La sostenibilidad se centra en la mejora de la eficiencia energética y de la utilización de los recursos, con el fin de reducir las emisiones de carbono durante todo el ciclo de vida.
La resiliencia va más allá de los riesgos climáticos físicos y abarca diversos retos, desde la obsolescencia funcional y competitiva de los edificios hasta las crisis de salud pública y los desequilibrios de la política fiscal local.
La asequibilidad refleja la omnipresencia de la escasez de vivienda en las ciudades de todo el mundo y el pernicioso impacto de los elevados costos.
El informe Reimagining Real Estate: A Framework for the Future (Reimaginar el sector inmobiliario: Un marco para el futuro), del Foro Económico Mundial, insta a la industria y a los gobiernos a tomar medidas para avanzar en esta visión, trabajando para garantizar la creación de valor para todas las partes interesadas, incluidos inversores, desarrolladores inmobiliarios y prestamistas.
Los argumentos a favor de la colaboración público-privada
Las llamadas a la acción exigirán resolución. En los últimos años, el sector se ha enfrentado a importantes dificultades a medida que las personas han ido adoptando nuevas formas de vivir, trabajar y utilizar la tecnología. Esto a menudo ha repercutido enormemente en la demanda de espacio.
Al mismo tiempo, el nuevo panorama de los mercados de capitales ha creado vientos en contra para desarrolladores inmobiliarios, inversores, prestamistas y otros agentes de la cadena de valor. En particular, la enérgica respuesta de los bancos centrales a las presiones inflacionistas ha alterado los perfiles de riesgo-rentabilidad, reconfigurando muchas de las prioridades del sector, incluso cuando las políticas monetarias comienzan a relajarse en la mayor parte del mundo.
A medida que las partes interesadas de la industria reimaginan los espacios e invierten en un entorno construido próspero, es esencial reconocer que estos esfuerzos solo tendrán éxito si las inversiones logran atraer capital y ofrecer rendimientos de mercado competitivos.
”El sector público también se ha enfrentado a numerosas presiones, como la grave escasez de viviendas, los fenómenos meteorológicos extremos y la migración por razones económicas, sociales y climáticas – todo ello mientras se gestionan presupuestos cada vez más ajustados.
Estos presupuestos dependen en parte de los ingresos procedentes de impuestos inmobiliarios, lo que pone de relieve la relación recíproca entre los valores inmobiliarios y la funcionalidad del entorno urbano en general.
Para abordar estos retos, se requiere un compromiso renovado de colaboración entre los sectores público y privado, en las economías en todas las fases de desarrollo y a través de las fronteras nacionales y regionales, ya que ninguno de los dos sectores puede tener éxito por sí solo.
Cómo puede el sector público movilizar la inversión
El sector público puede apoyar y movilizar la inversión privada en el sector inmobiliario dando prioridad a las siguientes acciones:
- Marcos normativos claros y estandarizados: Los gobiernos deben crear y aplicar leyes y normativas transparentes que protejan los derechos de propiedad, agilicen los procesos de zonificación y concesión de permisos y reduzcan las trabas burocráticas. Esto reducirá el costo y el riesgo de la inversión, haciendo el mercado más atractivo para los inversores privados y los diversos proveedores de capital.
- Fomentar un mercado rico en información: Los gobiernos desempeñan un papel fundamental a la hora de garantizar la transparencia y reducir las asimetrías de información en los mercados inmobiliarios. Al apoyar la accesibilidad a los datos, incentivar prácticas de información estandarizadas y requerir la divulgación de información, los organismos públicos contribuyen a crear condiciones más equitativas para los inversores, desarrolladores y prestamistas.
- Desarrollo de infraestructuras: El sector público mejora el rendimiento de la inversión en bienes inmuebles ubicados en un mismo lugar creando infraestructuras públicas como transporte, servicios públicos y espacios públicos.
- Estabilidad del mercado financiero y acceso al capital: Los gobiernos pueden apoyar un ecosistema financiero resiliente a lo largo de todos los ciclos económicos mediante políticas que alientan a los distintos participantes en el mercado de capitales – por ejemplo, bancos, prestamistas privados e inversores institucionales.
- Incentivos financieros: El despliegue estratégico de incentivos fiscales, subvenciones e instrumentos de descuento puede estimular la inversión inmobiliaria privada mejorando los perfiles de riesgo-rentabilidad de los proyectos.
- Estabilidad y crecimiento económicos: Las políticas gubernamentales locales y nacionales que promueven la creación de empleo, el crecimiento de los ingresos y la salud económica general ayudan a aumentar la demanda de propiedades residenciales y comerciales, atrayendo capital privado al mercado inmobiliario.
Cómo puede el sector privado cumplir los objetivos de los inversores
Aunque las políticas y la normativa son fundamentales para determinar la estructura de los mercados de capitales y otros facilitadores de la inversión inmobiliaria, en última instancia, el sector privado debe posicionarse para ejecutar estos objetivos. Puede dar prioridad a las siguientes acciones para avanzar en el progreso:
- Liderazgo y responsabilidad: Los líderes deben dar prioridad a la comunicación clara de los pilares, garantizando su integración en métricas de rendimiento específicas en los diversos departamentos. La alineación de intereses e incentivos entre los distintos equipos impulsará la colaboración interna.
- Información, medición y divulgación: Las empresas privadas pueden utilizar análisis avanzados, tecnología inmobiliaria y perspectivas generadas por inteligencia artificial (IA) para mejorar la toma de decisiones y aumentar la transparencia. La información detallada sobre rendimiento inmobiliario, sostenibilidad y tendencias del mercado genera confianza entre los inversores y permite una asignación más inteligente de recursos. Compartir información y establecer estándares para el sector permite un mercado más transparente, eficiente y menos arriesgado para todos.
- Tecnología: Los inversores en inmuebles comerciales deben adoptar tecnologías como sistemas de edificios inteligentes, gestión energética con IA y análisis predictivo para avanzar en sostenibilidad, descarbonización y eficiencia energética. Estas soluciones pueden mejorar la experiencia de los ocupantes, reducir la huella de carbono, optimizar el uso de energía y reducir los costos operativos.
- Mercados de capital: Una pila de capital que combine deuda y capital tradicional y alternativo es crucial para superar las disrupciones de flujo de caja y valoración. Los prestamistas y prestatarios pueden gestionar los riesgos mediante reservas más elevadas, ratios préstamo-valor conservadores, informes estrictos y límites a los tipos de interés. Las carteras diversificadas – entre tipos de préstamos, clases de activos y mercados – ayudan a reducir los impagos y a reforzar la estabilidad financiera.
- Criterios de resiliencia y sostenibilidad: El sector privado es fundamental para impulsar la resiliencia y la sostenibilidad a través de decisiones de inversión, incluso en entornos en los que el clima político puede no ser favorable. Al dar prioridad a los activos que cumplen normas ambientales estrictas y muestran adaptabilidad a las necesidades cambiantes del mercado, los inversores pueden crear carteras más sostenibles que resulten más atractivas y líquidas a largo plazo.
El papel del sector inmobiliario en la economía y la sociedad está evolucionando. A medida que las partes interesadas de la industria reimaginan los espacios e invierten en un entorno construido próspero, es esencial reconocer que estos esfuerzos solo tendrán éxito si las inversiones logran atraer capital y ofrecer rendimientos de mercado competitivos. Esta comprensión debe guiar estrategias prácticas que beneficien a los participantes en el mercado y a las comunidades a las que sirven.
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