La escasez de vivienda en México desplaza comunidades

México, un país con una población de 112 millones de personas viviendo en 28.6 millones de viviendas, tiene una demanda anual de alrededor de un millón de hogares que habitar, lo cual refleja una demanda que supera el 50% de mercado de oferta (553,000 unidades fueron ofrecidas en 2016 según la Comisión Nacional de Vivienda “CONAVI”).

Esta falta de vivienda crea gentrificación, un desplazamiento a las periferias de las ciudades y un incremento de viviendas informales (“dwellings” en inglés). Acciones que afectan la economía, crean pobreza y generan una brecha entre clases sociales.

Desde los 1970’s legisladores y políticos en México se enfocaron en crear compradores de vivienda con el objetivo de “generar patrimonio”. Bajo esta visión se creó INFONAVIT y FOVISSSTE; dos entidades públicas con el objetivo de brindar fuentes de financiamiento para trabajadores del sector público y privado.

Durante los 90’s la devaluación del peso frenó la oferta de la vivienda. En 1997, INFONAVIT generó un reporte llamado “El estado de la vivienda en México”, el cual identificó los obstáculos del mercado de vivienda y la necesidad de infraestructura a gran escala a través de créditos hipotecarios. Como resultado, a partir del año 2000 la vivienda en venta creció de manera acelerada a través de los mercados hipotecarios logrando financiar vivienda accesible para la mayor parte del sector social.

Desde el 2010 a la fecha mucho ha cambiado, la solución de los 90’s ha evolucionado en lo que llamo una “Enfermedad de Vivienda Hipotecaria” (EVH), con efectos secundarios todavía presentes al día de hoy:

- Desplazamiento poblacional a periferias de las ciudades

- Falta de acceso a créditos para un mayor número de familias

- Precios inalcanzables entre aquellos que tienen acceso al financiamiento

- Financiamiento limitado para aquellas personas vivienda en zonas rurales o semirurales.

- Bancarrota de prestamistas especializados “SOFOLES o SOFOMES” (cuando este sector era el único sirviendo al sector social)

- Inversionistas escépticos por la calidad de portafolios, frenando inversiones privadas en vivienda de interés social.

La solución para los desarrolladores inmobiliarios fue cambiar de sector en el mercado. Quiénes construyeron el sector de vivienda para personas de bajos recursos, ahora están creando los cimientos de la más reciente clase media de México.

En 2016, más de 50,000 unidades fueron construidas para la clase media. Un efecto que está redefiniendo la mayor parte de las colonias urbanas de México, dado que este mercado y sus familias buscan vivir dentro de zonas urbanas por su comodidad, cercanía al lugar de trabajo, etc.

La repercusión de esta estrategia es el desplazamiento de familias nativas de estas colonias rehabitadas y la pérdida de identidad y cultura de las mismas. Efecto que se constituye como “gentrificación ó gentrification”, lo cual el diccionario define como “proceso mediante el cual la población original de un sector o barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor.”

¿Pero quién es el culpable, mercado o gobierno? La evidencia demuestra que el actual sistema de vivienda en venta tiene un mayor nivel de “gentrificación”.

Hoy la vivienda en renta en México se lleva a cabo, en mayor proporción, en el sector informal. Lo cual es respaldado por un reporte del Banco Mundial, que menciona que “actualmente no existen sistemas de grandes administradores de inmuebles o inversionistas institucionales como los que existen en países como Alemania o Estados Unidos. Tampoco existen sistemas de arrendamiento para vivienda de interés social donde el gobierno sea dueño u organizaciones no gubernamentales (ONGs), con el objeto de ser rentadas a personas de bajos recursos”.

Por ello, el mercado de vivienda en renta debería de convertirse en una prioridad para la economía mexicana, buscando una solución real para mitigar los efectos de la gentrificación urbana de ciudades Mexicanas y otros países emergentes.

Quienes tienen el poder de cambiar esta realidad son los bancos y brazos financieros del gobierno, ya que cuentan con el poder de alinear el capital necesario para crear proyectos de inmuebles en renta para el sector social y medio dentro de zonas urbanas. Un modelo inclusivo que cree puentes entre desarrolladores, financieros, colonias y lo más importante; las personas que viven en ellas.