Invertir en vivienda atiende a las necesidades de las personas —e impulsa el crecimiento económico

Como alguna vez advirtió John Adams, “los hechos son obstinados", es decir que no pueden ignorarse y ya. Los gobiernos del mundo en desarrollo por fin se están haciendo cargo de la creciente necesidad de viviendas accesibles: hoy 1200 millones de personas habitan una vivienda precaria; para el 2030, 3000 millones necesitarán una nueva vivienda. Si bien los desafíos varían de país a país, creo que existen al menos ocho “hechos obstinados” o verdades incontestables en torno a las políticas habitacionales, que no pueden ignorarse:

Las familias pobres quieren barrios habitables, no barriadas informales. Ninguna familia termina en una casucha o en una estructura básica de concreto por elección. Una buena vivienda, sin embargo, cuesta demasiado para alguien pobre, quien normalmente no tiene otra alternativa que aceptar niveles de incomodidad física, hacinamiento, inseguridad legal y peligro que serían escandalosos en los EE.UU. o Europa. En América Latina y el Caribe, un tercio de la población urbana vive en asentamientos informales, en donde la mayor parte de las viviendas no cumplen con los códigos de construcción. En muchas ciudades africanas, menos del 10% de la población habita una vivienda formal.

Las viviendas precarias no son solo un tema legal; son un asunto de vida o muerte. Una vivienda inadecuada exacerba una multitud de riesgos físicos y de salud mental: desde asma, alergias y otros problemas respiratorios a baja autoestima y demás problemas psicológicos. Peor aún, las barriadas informales en general se ubican allí donde los desastres naturales causan el mayor daño. En mi país, Perú, un terremoto de magnitud 8,0 cerca de Lima mataría a 50.000 personas, destruyendo más de 200.000 viviendas y dejando a otras 350.000 inhabitables.

El mercado inmobiliario formal no es capaz de proporcionar una vivienda digna para todos: se necesita la intervención del gobierno. En la mayoría de los países, los préstamos inmobiliarios normalmente están limitados a un máximo de 15 años y a un índice de deuda sobre ingreso de 30%. Por lo tanto, una vivienda “económica” debería costar entre 3 y 5 veces el ingreso medio anual. En África subsahariana, sin embargo, la vivienda promedio cuesta 17 veces el ingreso medio anual.

El menú de políticas disponibles es variado. Los gobiernos puede proporcionar asistencia a través de subsidios directos o incentivos impositivos. Pueden hacer uso de sus poderes regulatorios para influir en las decisiones del sector privado respecto a la disponibilidad de las hipotecas; el tipo, cantidad y tenencia legal de una vivienda (propiedad vs. alquiler); el costo de construir vs. renovar. Los programas de vivienda pueden desplegarse a nivel nacional o a través de subvenciones federales que les den más autonomía a los gobiernos locales. Los gobiernos locales pueden emprender programas habitacionales y financiar la remodelación urbana con sus propios recursos o a través de instrumentos de recuperación de la plusvalía inmobiliaria. La experiencia internacional muestra que el menú de políticas habitacionales disponibles es variado y adaptable a países con contextos, niveles de ingreso, instituciones y culturas diferentes.

El financiamiento debe combinarse con ordenamiento territorial. Para ser exitosas, las políticas habitacionales públicas deben lograr un crecimiento urbano equilibrado e inclusivo, promoviendo la diversidad, y ayudando a las familias a trabajar y acumular riqueza. La forma en que las autoridades gestionan la expansión urbana y rehabilitan las áreas urbanas es crucial. México y EE.UU., por ejemplo, aprendieron que concentrar las viviendas en áreas periurbanas y los puestos de trabajo en los centros de las ciudades aumenta el costo de transporte —y los costos que debe asumir el gobierno para proporcionar infraestructura y reducir la contaminación. La construcción de infraestructura urbana básica en México es un 50% más caro en la periferia que en el centro. En los EE.UU., los hogares en áreas de muy alta densidad generan alrededor de la mitad de CO2 en sus desplazamientos diarios en comparación con aquellos hogares en áreas de muy baja densidad. Asimismo, un ordenamiento territorial inteligente minimiza el impacto de desastres naturales como aludes o inundaciones.

La formalización de la propiedad no es sustituto de una política habitacional integral. La respuesta típica de los gobiernos a la urbanización acelerada ha sido reflexiva. Perú, por ejemplo, por años se centró en regularizar tierras que ya habían sido ocupadas de manera informal —una solución de corto plazo a la migración que, de no combinarse con otras políticas, puede derivar en un conjunto de problemas a largo plazo para los gobiernos locales y nacionales, como congestión, inseguridad y desafíos financieros.

Invertir en vivienda impulsa el crecimiento económico. Las intervenciones habitacionales nuevas generan empleo, ingreso y recaudación impositiva, durante la construcción y después también, a la vez que se generan oportunidades para la introducción de tecnologías eficientes y ambientalmente amigables.Las generaciones futuras tendrán que vivir con las políticas habitacionales de hoy. Las decisiones sobre densidades y usos mixtos afectarán la disponibilidad de terrenos, y determinarán cuan habitables y prósperos serán nuestros barrios y ciudades. Las tendencias demográficas remodelarán la demanda habitacional futura. No debemos perderlas de vista.

Es cierto que no existe una solución habitacional rápida para 3000 millones de personas en los próximos 15 años. Pero algunos países han avanzado bastante, ofreciéndoles a los países rezagados un modelo que pueden adaptar a sus propias circunstancias. La incorporación de estos ocho hechos obstinados sobre la vivienda al conjunto de políticas mejorará las perspectivas de éxito.