Por qué los motivos económicos para descarbonizar el sector inmobiliario pesan más que los políticos

La conversación sobre sostenibilidad en el mundo empresarial se vuelve cada vez más intensa. Cada semana aparecen nuevos titulares sobre empresas que reducen sus compromisos climáticos, recurren al “greenhushing” (permanecer en silencio sobre sus objetivos de reducción de emisiones) o enfrentan cambios normativos. Para muchos, el impulso que tuvo la sostenibilidad hace un par de años parece desvanecerse rápidamente.

Esa es la dimensión política del asunto. Sin embargo, es un error comparar la perspectiva del sector inmobiliario con la de otras industrias como la bancaria o la del petróleo y gas. Estas enfrentan un caso de negocios más complejo y a largo plazo para justificar la descarbonización, mientras que en el sector inmobiliario trabajamos con activos físicos que requieren intervenciones concretas para lograr resultados reales.

En este contexto, la política queda cada vez más relegada frente a la conciencia de que una descarbonización eficaz es una decisión financiera sensata. ¿Qué directorio corporativo no querría reducir sus costos operativos, asegurar su suministro energético o proteger sus inversiones inmobiliarias a futuro?

Para las empresas que alquilan espacios, implementar medidas para mejorar la eficiencia energética tiene un impacto directo en sus gastos operativos. En los últimos años, los costos de la energía aumentaron un 29 % en Estados Unidos, un 71 % en la Unión Europea y un 54 % en el Reino Unido. En Australia, los precios de la energía subieron un 25 % interanual en 2024.

Un estudio de JLL sobre más de 46.600 edificios en 14 ciudades del mundo muestra que las mejoras energéticas de nivel ligero a medio —como la modernización de la iluminación, la incorporación de tecnologías inteligentes y la optimización de los sistemas de calefacción y refrigeración— pueden generar entre un 10 % y un 40 % de ahorro energético, según el tipo de propiedad. En promedio, esto se traduce en un ahorro anual potencial de entre 0,49 y 1,94 dólares por pie cuadrado. Y a medida que disminuye el consumo y el costo de la energía, también lo hacen las emisiones.

También hay consideraciones de más largo plazo relacionadas con la resiliencia, como redes eléctricas envejecidas que tienen dificultades para soportar el aumento de la demanda. Muchos propietarios y ocupantes de edificios críticos buscan generar su propia energía y almacenarla de forma eficiente para utilizarla en los momentos de mayor consumo. Este cambio hacia energías renovables en el propio sitio es una decisión empresarial orientada a proteger los edificios a futuro, que al mismo tiempo contribuye a reducir las emisiones operativas.

A pesar de la retórica política en algunos sectores, el compromiso corporativo con la sostenibilidad sigue siendo fuerte. Más de 10.000 empresas se han adherido ya a la iniciativa Science Based Targets (SBTi), comprometiéndose a reducir significativamente sus emisiones para 2030.

Alrededor del 80 % de estas empresas se sumaron en los últimos dos años. Y esos compromisos se reflejan en sus decisiones inmobiliarias. En medio del impulso por volver a las oficinas, las compañías buscan espacios que respondan a las expectativas de sus empleados y clientes.

Sin embargo, según datos de JLL, este año no se cubrirá el 30 % de la demanda de oficinas con bajas emisiones en 21 ciudades del mundo. Esta brecha podría ampliarse a más del 70 % a nivel global para 2030.

En el sector industrial, el 65 % de la demanda futura por parte de 900 ocupantes en 18 centros de Norteamérica, Europa y Australia está vinculada a objetivos de reducción de carbono. Una estimación conservadora sugiere que no se cubrirá el 41 % de la demanda proyectada de espacios con bajas emisiones para 2030, considerando la calidad del stock existente y las proyecciones de construcción para los próximos cinco años.

Para los inversores dispuestos a realizar las remodelaciones necesarias, estas cifras representan una oportunidad económica significativa en el corto plazo. La última encuesta Future of Work de JLL muestra que el 45 % de los líderes inmobiliarios corporativos están dispuestos a pagar más por ocupar espacios con credenciales destacadas en sostenibilidad.

También existe hoy un costo real por no actuar. Por ejemplo, la Ley Local 97 de Nueva York sobre emisiones de gases de efecto invernadero en edificios empezará a aplicar multas este año por las emisiones de 2024. Se estima que 5.300 edificios, de los 34.000 alcanzados por la norma, no cumplirán con los límites establecidos. Y esto es solo el comienzo: el panorama regulatorio en muchos estados de Estados Unidos, países y en la Unión Europea apunta a elevar los estándares e imponer sanciones económicas cada vez mayores a los edificios que no los cumplan.

Mientras algunos propietarios siguen postergando sus planes de descarbonización —y arriesgan así impactos financieros—, también se exponen a riesgos de liquidez y daños reputacionales.

Las condiciones de financiamiento también se están endureciendo. En octubre, ING Bank, uno de los mayores prestamistas del sector inmobiliario en Europa, anunció que dejará de otorgar nuevos créditos a empresas que no cuenten con un plan para descarbonizar sus activos.

Adaptarse al creciente riesgo climático es otra área en la que la toma de decisiones estratégicas va de la mano con los beneficios ambientales. Los costos de seguros en Estados Unidos se están convirtiendo rápidamente en el gasto más significativo para los propietarios de inmuebles, impactando tanto los ingresos operacionales como las valoraciones a largo plazo de las propiedades.

Algunos sectores estarán más expuestos a los riesgos derivados de un clima cambiante. En Estados Unidos, el 69 % de los inmuebles industriales se encuentran en los 10 mercados más expuestos al riesgo climático, en comparación con el 57 % de las oficinas. En Europa, el 49 % de los edificios industriales se ubican en los 10 mercados más expuestos de la región, frente al 42 % de las oficinas.

Estrategias de resiliencia como la recolección y reciclaje de agua, la instalación de paneles solares y microredes para energía, y la implementación de soluciones basadas en la naturaleza en y alrededor de los edificios pueden ayudar igualmente a las edificaciones a resistir mejor el impacto de los eventos climáticos, gestionar los costos de seguros y generar beneficios ambientales.

Los edificios diseñados con la resiliencia en mente tendrán una ventaja competitiva en los mercados globales de arrendamiento. Según la encuesta Future of Work 2024 de JLL, el 45 % de los líderes inmobiliarios corporativos solo seleccionarán edificios que sean resilientes frente a eventos climáticos.

En toda la industria inmobiliaria, cada vez es más claro que los beneficios empresariales de abordar de manera proactiva la descarbonización superan con creces un enfoque de "esperar y reaccionar". La eficiencia energética, la remodelación de edificios y la adaptación al clima muestran cómo la descarbonización está claramente vinculada a la gestión de riesgos, la reducción de costos operativos y la creación y protección del valor a largo plazo.

Por eso, los esfuerzos de sostenibilidad en el sector inmobiliario están impulsados menos por la presión política y más por una lógica empresarial sólida. Cada vez más, la gran pregunta para propietarios y ocupantes deja de ser "¿debemos descarbonizar?" para pasar a ser "¿con qué rapidez podemos optimizar nuestras operaciones comerciales mediante la descarbonización?".