El patrimonio oculto de las ciudades

El mundo se urbaniza a pasos acelerados: hoy más personas que nunca eligen vivir en ciudades. El problema es que la mayoría de las áreas urbanas no están preparadas para manejar el flujo que reciben.

Las ciudades de todo el mundo se enfrentan a una crisis de inversión en ciernes que reduce su habitabilidad. El mantenimiento de infraestructuras sociales y económicas vitales está demorado por falta de presupuesto (por no hablar de la planificación del desarrollo). Las finanzas de los gobiernos municipales están sobrecargadas por el aumento constante de las obligaciones, y los recursos públicos de muchas ciudades están sumamente constreñidos.

Pero no tendría que ser así. Incluso las ciudades con problemas poseen una variedad de bienes comerciales que pueden usarse para revertir estas tendencias. Por ejemplo, liberar el valor público de inmuebles subutilizados, o monetizar activos de transporte y de servicios públicos, pueden y deben ser estrategias urbanas fundamentales. No quiere decir que haya que privatizarlos, sino que esos activos pueden ofrecer una rentabilidad razonable y así liberar más recursos que los disponibles hoy para la mayoría de las ciudades. De hecho, con una gestión de activos más inteligente, las ciudades podrían invertir más del doble que ahora sin tener que subir impuestos ni recortar gastos.

En los últimos cincuenta años, la posesión pública de cuantiosas carteras de bienes comerciales generó un encendido debate, especialmente en Europa, pero más cerca en el tiempo también en Estados Unidos. Pero público versus privado es una falsa antinomia. Lo que importa es la calidad de la gestión profesional de esos bienes en favor de las economías locales.

La confección de un estado contable preciso (un conocimiento que pese a su importancia no abunda en la mayoría de las ciudades) es un paso crucial hacia la adopción de una estrategia centrada en la gestión. Con una lista de los activos disponibles y una adecuada comprensión de su valor de mercado, contribuyentes, políticos e inversores pueden evaluar mejor las consecuencias a largo plazo de las decisiones políticas. También se pueden movilizar mejor los rendimientos y evitar las tres rutas tradicionales del aumento de impuestos, el endeudamiento o la austeridad.

Por diversos motivos, las ciudades no suelen evaluar el valor de mercado de sus activos económicos. Tomemos por caso una ciudad como Boston, que a primera vista, no parece particularmente rica. Sus estados financieros, que subestiman el valor real de los bienes públicos, indican un activo total de 3800 millones de dólares, de los que 1400 millones corresponden a bienes inmuebles. Esto es ligeramente inferior al pasivo, que en 2015 ascendía a 4600 millones de dólares.

Pero como la mayoría de las ciudades, Boston registra los activos por el valor contable, que deriva del costo histórico. Si las posesiones se contabilizaran de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, que piden usar el valor de mercado de los activos, las propiedades de Boston valdrían considerablemente más que lo informado en la actualidad. Es decir, la ciudad opera sin una comprensión cabal de su patrimonio oculto.

Y ese patrimonio es enorme. Una estimación del valor de mercado de la cartera de propiedades de Boston sugiere que sólo los bienes inmuebles de la ciudad valen unos 55 000 millones de dólares. Por no tener en cuenta este valor, el gobierno de Boston no puede evaluar cuánto cuesta la mala gestión de estos activos. Si lo hiciera, se haría una idea de los beneficios que un desarrollo más inteligente de estos bienes le reportaría.

Tras contabilizar el valor de mercado de los bienes municipales, el siguiente paso hacia una gestión de activos sólida es comprender cuánto rinden a la ciudad los ingresos y la valorización en el mercado de sus bienes. Esto es esencial para comparar todas las opciones de inversión, pero también para determinar si se obtuvo un rendimiento satisfactorio y mostrar a las partes interesadas una gestión responsable del patrimonio.

Siguiendo con el ejemplo de Boston, hagamos el supuesto conservador de que con una gestión más profesional y políticamente independiente, la ciudad pudiera obtener un 3% de rendimiento de sus activos comerciales. Un modesto 3% de una cartera que vale 55 000 millones de dólares sería más que la recaudación total actual y varias veces más que el plan de inversión actual de Boston. Incluso con un rendimiento modesto, Boston podría invertir más del doble en infraestructura.

Pero el caso de Boston no es excepcional. Por el contrario, ciudades de todo el mundo usan la misma metodología de valuación histórica, que lleva a tener el patrimonio público atrapado en inmuebles y otros activos comerciales subutilizados.

La mejor solución sería consolidar los bienes públicos en un vehículo de inversión común, algo que Stefan Fölster y yo hemos denominado “fondo de patrimonio urbano”. Para evitar influencias políticas, el fondo sería gestionado en forma independiente, transparente y responsable por un equipo profesional dedicado y guiado por un mandato municipal.

Suena difícil, pero es factible. HafenCity GmbH en Hamburgo y la compañía de desarrollo urbano y portuario que revitalizó partes de Copenhague son sólo dos ejemplos de áreas urbanas donde se usó este tipo de mecanismo de desarrollo. Con esto no sólo aumentó la provisión de vivienda, sino que también se financiaron infraestructuras vitales como el metro de Copenhague, escuelas y universidades. En Hamburgo, la recientemente inaugurada Filarmónica del Elba también se financió mediante una empresa pública de estas características.

Una mejor gestión de activos municipales ayudaría a los gobiernos locales a estimular la economía, financiar infraestructuras sociales y económicas, e idear estrategias para proyectos de uso compartido innovadores y vibrantes. También ayudaría a cubrir los costos del mantenimiento necesario sin cargo a los presupuestos públicos, lo que dejaría más dinero para invertir en salud, educación y otras iniciativas sociales.

El crecimiento de las poblaciones urbanas obliga a los planificadores municipales a volverse más diestros en los presupuestos a largo plazo