Una aritmética desfavorable para el mercado de la vivienda empieza a pasarle factura a Chicago: la tercera ciudad más grande de EE. UU. lleva años perdiendo población. No son cifras enormes, pero se acumulan… En 2016, según las estimaciones del censo, la población disminuyó en unas 9.000 personas. Desde 2014, la población ha disminuido en unas 14.000 personas. Los problemas fiscales de Chicago, su calificación crediticia de alto riesgo y la amenaza de una bancarrota que se cierne sobre la ciudad no ayudan.
Desde 2012 se han terminado en la ciudad casi 26.000 viviendas de alquiler en edificios multifamiliares, según Fannie Mae, que para 2017 prevé un «volumen elevado de nueva oferta, especialmente en los submercados de Loop, River North y Gold Coast». Esto no incluye los condominios ni las viviendas unifamiliares que compraron inversores y que han vuelto al mercado de alquiler. En el mismo período de cinco años, la población de Chicago ha disminuido en 9.000 personas.
Esto tiene ciertos efectos en los alquileres.
Según el Informe nacional de alquileres de Zumper correspondiente a agosto, el alquiler mediano anunciado en Chicago cayó un 13,7% interanual, hasta los 1.510 dólares por un apartamento de una habitación, y un 15,7%, hasta los 2.200 dólares, por uno de dos habitaciones. Desde sus máximos de finales de 2015, los alquileres anunciados se han desplomado un 26% y un 17%, respectivamente.
Se trata de alquileres anunciados para apartamentos en edificios multifamiliares. No se incluyen casas unifamiliares ni condominios en alquiler. Tampoco se tienen en cuenta incentivos como «un mes gratis» o «dos meses gratis», que reducen efectivamente el alquiler del primer año en otro 8% o 17%.
En enero de este año, Chicago aún ocupaba el octavo puesto de la lista de los 12 principales mercados de alquiler más caros. Desde entonces ha ido bajando puestos sin cesar, aunque otros mercados también han descendido. Y en agosto Chicago salió, en la práctica, de la lista y cayó al puesto 13 (así que ahora mi lista de los 12 primeros tiene 13 integrantes).
Esto supone cierto alivio para los inquilinos, aunque Chicago sigue siendo extraordinariamente cara. Pero no es tan buena noticia para los propietarios, cuyos costos aumentan debido a diversos cargos e impuestos que la ciudad ha impuesto recientemente para evitar caer en su abismo fiscal.
Otras ciudades de alquileres exorbitantes donde los precios cayeron.
En San Francisco, el principal mercado de alquiler más caro de EE. UU., el alquiler mediano anunciado de un apartamento de una habitación cayó un 1,5% interanual, hasta los 3.390 dólares, y está un 7,6% por debajo del máximo de octubre de 2015. En el caso de uno de dos habitaciones, el alquiler mediano anunciado cayó un 5,0% interanual, hasta los 4.560 dólares, y está un 8,8% por debajo del máximo.
El último período de caídas interanuales en San Francisco terminó en abril de 2010, tras la crisis financiera. Esta vez solo hay una «crisis de la vivienda», en la que la clase media ya no puede permitirse mudarse a un apartamento modesto.
En la ciudad de Nueva York, el alquiler mediano anunciado de un apartamento de una habitación cayó un 8,9% interanual, hasta los 2.850 dólares. En los apartamentos de dos habitaciones, cayó un 8,3%. Desde el máximo de marzo de 2016, los alquileres anunciados —sin contar los incentivos— se han desplomado un 15% y un 20%.
Con semejante desplome, el alquiler mediano anunciado de un apartamento de dos habitaciones en la ciudad de Nueva York ha caído por debajo del de Washington D. C., hasta un deshonroso tercer/cuarto puesto, que comparte con Los Ángeles; esto también da una idea de lo caras que se están volviendo Washington D. C. y Los Ángeles.
Esta tabla de los 12 —bueno, ahora 13— principales mercados de alquiler más caros de EE. UU. muestra los alquileres medianos anunciados, sus variaciones interanuales y, en las zonas sombreadas, el récord anterior y la variación desde entonces:
Los otros mercados con caídas de dos dígitos fueron:
En Oakland, que antes estaba en pleno auge y recibió a quienes huían de los altos costos de vivienda de San Francisco, los alquileres medianos de apartamentos de una y dos habitacionesse desplomaron un 16% y un 14% desde sus máximos.
Y Honolulu, con una caída del 18% y el 23%desde el máximo, casi a la par de Chicago.
Sin embargo, en todo el país, los alquileres anunciados de apartamentos de una y dos habitaciones subieron un 3,2% interanual, según Zumper. ¿Cómo es posible, dados los números rojos de los 13 principales mercados?
El auge de los mercados de alquiler de «nivel medio».
En muchos mercados de «nivel medio» —es decir, de alquileres moderados—, los alquileres anunciados están subiendo a tasas de un dígito alto e incluso de dos dígitos. Estos son algunos mercados de nivel medio donde los alquileres aumentaron dos dígitos interanualmente (apartamentos de una y dos habitaciones):
Long Beach, CA (+15,1% y +12,1%)
Dallas, TX (+11,5% y 13,9%)
Irving, TX (+10,2% y 13,1%)
Sacramento, CA (+15,3% y +15,2%)
Charlotte, NC (+15,3% y +11,2%)
Durham, NC (+15,9% y +10,0%)
Richmond VA (13,5% y +13,2%)
Fort Worth, TX (13,5% y 11,7%)
Fíjense en las tres ciudades del norte de Texas (Dallas, Irving y Fort Worth) que aparecen en la lista. Plano, al norte de Dallas, se quedó justo fuera de la lista de aumentos de dos dígitos, con subidas interanuales de los alquileres del 7,5% y el 10,7%. El mercado inmobiliario del norte de Texas está en plena efervescencia.
Sin embargo, los alquileres anunciados en algunos mercados de nivel medio que antes estaban en pleno auge ahora están bajando interanualmente; es el caso de Portland, OR (-3,6% y -4,2%) y Austin TX (-2,7% y – 2,8%).
