El mercado inmobiliario chino sigue en dificultades, en medio de datos preocupantes sobre la economía general del país.
Las acciones de China Evergrande Group se desplomaron un 79 % en agosto, mientras que Country Garden registró una pérdida de 6700 millones de dólares en el primer semestre de 2023.
Los inversores están divididos sobre el alcance del efecto dominó para la economía mundial.
Persisten las preocupaciones por el sector inmobiliario chino, ya que varios de los mayores promotores del país registran pérdidas asombrosas y tienen dificultades para hacer frente al servicio de su deuda.
El promotor Country Garden anunció una pérdida de aproximadamente 6700 millones de dólares en el primer semestre de 2023 y advirtió de que podría incumplir sus obligaciones «si el rendimiento financiero del grupo sigue deteriorándose en el futuro». Logró evitar por poco no cumplir la prórroga de 30 días que había obtenido para los pagos de bonos con vencimiento en agosto y acaba de abonar los 22,5 millones de dólares que debía por esos bonos denominados en dólares estadounidenses. Este casi incumplimiento ha puesto de relieve los desafíos a los que la empresa sigue enfrentándose mientras trabaja para devolver los 15 000 millones de dólares que debe en el próximo año. La compañía dispone actualmente de 13 900 millones de dólares en efectivo y equivalentes.
China Evergrande Group, gran rival de Country Garden, vio cómo sus acciones se desplomaban un 79 % al reanudarse la negociación el 28 de agosto, tras haber estado suspendida desde marzo de 2022. En junio, Evergrande tenía más de 326 000 millones de dólares en pasivos totales, 19 000 millones de dólares de los cuales correspondían a deuda extraterritorial. La compañía negocia con sus acreedores en lo que probablemente sea una de las mayores reestructuraciones de deuda del mundo y presentó formalmente una solicitud de quiebra en virtud del Capítulo 15 en Nueva York, como parte de un proceso de reestructuración de la deuda extraterritorial.
La marea comenzó a retirarse en 2020, cuando China puso en marcha su política de las Tres Líneas Rojas, destinada a medir y mitigar el sobreapalancamiento mediante el establecimiento de criterios específicos en materia de ratios de deuda. Evergrande no cumplió los tres criterios, lo que dejó al descubierto la totalidad de su carga de deuda. Muchos otros grandes promotores también incumplían la normativa, lo que llevó al Gobierno a restringir sus préstamos y alarmó a inversores y consumidores. Como resultado, el acceso a la financiación mediante bonos en dólares estadounidenses se agotó y las preventas se hundieron.
Los promotores suelen depender de la financiación de proyectos existentes mediante preventas, en las que los compradores pagan por adelantado las viviendas antes de que el proyecto se complete. A medida que se extendían los temores sobre la insolvencia de las empresas, la demanda de preventas cayó, lo que amplió una brecha de financiación que coincidió con la restricción de la capacidad de endeudamiento. Muchos proyectos se paralizaron, no se iniciaron otros nuevos y el efecto dominó se ha extendido a los subcontratistas y a empresas afines. Los ingresos siguen siendo débiles, ya que las ventas de viviendas nuevas de los 100 principales promotores cayeron un tercio en junio y julio con respecto al año anterior.
Antes del actual retroceso, el desarrollo residencial en China había experimentado un auge durante varias décadas, lo que dio lugar a una importante sobreoferta en determinados mercados e incluso a ciudades fantasma. El frenesí llevó a los promotores a asumir niveles de deuda insostenibles y dio una falsa confianza a los compradores de vivienda, que invirtieron sus ahorros por adelantado en la compra de inmuebles con la idea de que los precios de la vivienda aumentarían de forma perpetua. Se estima que entre el 60 % y el 70 % de la riqueza de los hogares chinos está concentrada en la vivienda, lo que refuerza las posibles repercusiones de los problemas del sector para la economía en general.
Las ciudades de segundo y tercer nivel son las que más han visto caer sus ventas, mientras que las ciudades de primer nivel se han mantenido relativamente sólidas, aunque muchos expertos cuestionan la exactitud de determinados datos de ventas. Country Garden y los demás promotores bajo escrutinio tienen una exposición desproporcionada a estos mercados. Cerca del 61 % de los desarrollos de Country Garden se encuentra en ciudades de nivel inferior. Los confinamientos por la COVID-19 agravaron los problemas económicos generales y paralizaron la construcción, lo que intensificó aún más la desaceleración.
En julio, los dirigentes chinos prometieron «ajustar y optimizar las políticas de manera oportuna», pero aún no han introducido cambios de gran alcance. Sin embargo, Pekín y Shanghái anunciaron que ofrecerían mejores tipos hipotecarios a los compradores de primera vivienda, independientemente de sus antecedentes crediticios, y reducirían los requisitos de entrada. Estas medidas siguen a las adoptadas por Shenzhen y Cantón para flexibilizar las políticas con la esperanza de impulsar tanto el mercado de la vivienda como el gasto general.
Los inversores siguen sin tener claro si el Gobierno acabará sosteniendo a los promotores en dificultades, y la diferencia entre la salud de los promotores estatales y la de sus homólogos no estatales se ha hecho más acusada. Los promotores estatales vieron cómo las ventas contratadas crecían un 48 % en los primeros siete meses del año, frente a las empresas no estatales, cuyas ventas contratadas cayeron un 19 %. Los promotores estatales pueden acceder más fácilmente a suelo en la actualidad gracias a sus flujos de caja más sólidos. El 87 % de las compras de suelo actuales corresponde a empresas estatales, lo que podría llevarlas a dominar el mercado y expulsar a las entidades más débiles.
Aunque muchos expertos han citado el temor al contagio, la desaceleración parece bastante contenida en el sector inmobiliario y en la economía nacional. Pero una desaceleración en la segunda economía más grande del mundo sigue siendo un factor significativo para la economía mundial. Barclays, Citigroup y UBS han rebajado recientemente sus previsiones de crecimiento para China, y el índice MSCI China entró oficialmente en territorio de mercado bajista, lo que subraya estas preocupaciones internas. El crecimiento anualizado de la economía china fue de solo 3,2 % en el segundo trimestre, frente a las estimaciones de cerca del 6 % para la economía estadounidense. Los diferenciales de los bonos de empresas chinas fuera del sector inmobiliario se han mantenido estables, y empresas como Alibaba y Baidu tienen bonos con rendimientos cercanos a los de los bonos corporativos estadounidenses, lo que refleja una confianza más amplia por parte de los inversores.
Aunque se han calmado los temores sobre el impacto en las instituciones financieras internacionales, y dado que el sector inmobiliario representa aproximadamente el 30 % del PIB de China (su mayor contribuyente individual), el mundo espera con impaciencia que el sector encuentre un mayor equilibrio.
