Las clases de activos inmobiliarios combinan con mayor frecuencia distintos tipos de producto y difuminan los límites entre los usos residencial, de oficinas, industrial y comercial.
A medida que suben los tipos hipotecarios y la inflación, los inversores inmobiliarios deberían aprovechar la convergencia y buscar rendimientos extraordinarios en entornos de uso mixto en los que cada uso contribuya al conjunto.
Es de vital importancia que los inversores y promotores tengan una visión de cómo las distintas partes de un desarrollo determinado funcionarán juntas y se apoyarán mutuamente.
Vivimos en un mundo con límites cada vez más difusos. A medida que los consumidores desean más sencillez y eficiencia, las empresas se desplazan hacia arriba y hacia abajo en las cadenas de valor, incorporando nuevas líneas de productos y servicios. Los teléfonos ahora también hacen de cámaras (y mucho más), las librerías se dedican a vender lectores electrónicos, los minoristas actúan como prestamistas y las empresas de aplicaciones de transporte compartido redefinen la forma en que interactuamos con los automóviles.
Ahora estamos viendo la misma tendencia en el sector inmobiliario, donde las clases de activos inmobiliarios combinan con mayor frecuencia distintos tipos de producto y difuminan los límites entre los usos residencial, de oficinas, industrial y comercial. A medida que suben los tipos hipotecarios y la inflación, los inversores inmobiliarios deberían aprovechar la convergencia y buscar rendimientos extraordinarios en entornos de uso mixto en los que cada uso contribuya al conjunto.
Históricamente, el sector inmobiliario se dividía de forma clara en distintos tipos de producto. Las oficinas, la industria, las viviendas multifamiliares y el comercio minorista se consideraban oportunidades de inversión diferenciadas. Los inversores analizaban la volatilidad y los rendimientos de cada clase de activo y asignaban capital según una frontera eficiente (el panorama de la inversión solía ser más sencillo y, por tanto, más eficiente). El principio rector era que los operadores inmobiliarios debían mantenerse en su ámbito. Esta no es la forma en que los inversores asignarán capital en los próximos diez años. Los tipos de producto se están mezclando entre sí.
En los últimos años, el comercio minorista tradicional pasó a ser una clase de activo desfavorecida a medida que comenzaba a tomar forma la ola del comercio electrónico. Sin embargo, gran parte del comercio minorista ha tenido buenos resultados, como en CityCenterDC, en Washington D. C., EE. UU., donde las ventas han aumentado interanualmente durante este mismo período, con ventas brutas medias que superan los 1.300 dólares por pie cuadrado. Mientras tanto, los espacios de oficinas se enfrentan al desafío de que las empresas tienen dificultades para cumplir las expectativas de los empleados en materia de políticas flexibles de trabajo remoto. Algunos proyectos de oficinas son idóneos para reconvertirse en viviendas multifamiliares, como South Temple Tower, en Salt Lake City, EE. UU., que se está convirtiendo de oficinas en viviendas multifamiliares; mientras que otros combinan experiencias multifamiliares con entornos de oficina, ofreciendo balcones en altura, terrazas en azoteas y otras zonas comunes que recuerdan a la oferta de los apartamentos de lujo.
Muchos inquilinos industriales se enfrentan ahora a un mercado laboral ajustado, al igual que los inquilinos de oficinas, y deben replantearse de forma similar las comodidades que ofrecen. Este es el caso del Centro de Distribución Yatomi en Nagoya, Japón, donde los trabajadores tienen acceso a servicios de alta calidad como los que se encuentran con más frecuencia en los edificios de oficinas, como zonas de comedor interiores y exteriores, salas de negocios y duchas para los inquilinos. Además, las fronteras entre el comercio minorista y la logística de última milla se han difuminado, ya que muchos establecimientos minoristas, como Whole Foods, sirven ahora como puntos de distribución para el comercio electrónico o prestan servicio de entrega de comestibles.
Por ello, los inversores que consideren cualquier emplazamiento urbano deben ser independientes del tipo de producto y centrarse en el uso de mayor valor y mejor aprovechamiento. Sin embargo, para aprovechar plenamente la convergencia en el sector inmobiliario se requiere crear un espacio dentro del entorno construido en el que los componentes individuales, como oficinas, comercio minorista y vivienda, estén profundamente conectados entre sí y se ayuden mutuamente a prosperar. Algunos de los mejores proyectos integran todos los tipos de producto, como Fenton, en Cary, Carolina del Norte, que es el primer destino de uso mixto de la zona y cuenta con 2,5 millones de pies cuadrados de espacio comercial, de oficinas, restaurantes, hotelero y multifamiliar.
No se trata solo de un uso mixto, en el que cada tipo de producto que comparte el emplazamiento simplemente funciona por separado. Por el contrario, los usos comerciales y de ocio se seleccionan estratégicamente para atraer tanto a los trabajadores de oficinas como a los residentes del desarrollo, y todos los usos están cuidadosamente integrados entre sí y con el conjunto del emplazamiento para crear un entorno transitable y animado desde la mañana hasta la noche. Las empresas pueden atraer con mayor éxito a los empleados para que regresen al lugar de trabajo si la oficina se encuentra en un lugar vibrante donde la gente quiere pasar su tiempo incluso después de la jornada laboral.
Es de vital importancia que los inversores y promotores tengan una visión de las formas en que las distintas partes de un desarrollo determinado funcionarán juntas y se apoyarán mutuamente. El «software» —todo lo que mantiene activo el emplazamiento, desde los mercados de productores hasta los conciertos y el comercio minorista— es tan importante como el «hardware»: las estructuras físicas, los edificios, los espacios abiertos y los pasos. En una era en la que las fronteras entre trabajar, vivir y divertirse se desvanecen, tener las habilidades para integrar hardware y software entre sí y crear entornos dinámicos será el verdadero factor diferenciador.
