La energía es una prioridad absoluta para los consejos de administración de las empresas, pero muchas carteras inmobiliarias no están preparadas. El aumento de los costes energéticos, la creciente rigidez de las normativas y el cambio en las demandas de los inversores hacen que los edificios energéticamente eficientes ya no sean solo un objetivo de sostenibilidad, sino un imperativo comercial fundamental.
Los consejos de administración de las empresas ven cada vez más la energía como una preocupación estratégica, pero la mayoría de las carteras inmobiliarias no están preparadas para materializar esa visión.
Para una empresa tecnológica estadounidense Esa brecha se volvió imposible de ignorar cuando tres de sus instalaciones en Estados Unidos, que abarcan 880 000 pies cuadrados (74 322 metros cuadrados), consumían energía a ritmos insostenibles, lo que ponía en peligro su compromiso de cero emisiones netas para 2030. En una de ellas en particular, la intensidad del consumo energético superaba las normas locales de rendimiento energético de los edificios, lo que la exponía a posibles sanciones económicas.
No es el único caso. Investigación de JLL sobre el futuro del trabajo en 2026 Se constató que los ejecutivos consideran que los factores relacionados con la energía son el cuarto tema más importante que dará forma a la estrategia durante los próximos tres a cinco años, pero sus equipos de bienes raíces corporativos no están suficientemente preparados.
Las razones son prácticas. Los presupuestos suelen estar fragmentados, separando los costos de capital de los ahorros operativos. Los equipos en obra pueden carecer del tiempo, los recursos y la experiencia necesarios para priorizar los proyectos energéticos. Las reparaciones urgentes tienen prioridad sobre las inversiones a largo plazo. Y dado que la energía se ha considerado tradicionalmente un costo que gestionar, en lugar de una prioridad estratégica, los proyectos pueden carecer de un patrocinador principal.
Ahora esa desconexión tiene un impacto comercial real, y el mercado está empezando a reflejar esa diferencia en el precio.
La eficiencia energética como ventaja competitiva
La creciente inestabilidad energética actual, caracterizada por una demanda disparada, una oferta limitada y precios impredecibles, está afectando la resiliencia operativa, el cumplimiento normativo y el rendimiento de los activos a largo plazo. Los edificios son los mayores consumidores de energía, por lo que integrar las estrategias energéticas e inmobiliarias resulta fundamental.
Los costes de la electricidad están aumentando drásticamente en muchos mercados y superan cada vez más la inflación. La investigación de JLL Un estudio sobre la aceleración de la prima de eficiencia en el sector inmobiliario reveló que los precios de la electricidad comercial en seis mercados aumentaron entre un 11 % y un 91 % por encima de la inflación local entre 2020 y 2024. Esto representa un cambio drástico con respecto al período 2016-2019, cuando los costos de la electricidad en esos mismos mercados oscilaron entre un 14 % por debajo de la inflación y apenas un 13 % por encima de ella.
A medida que aumentan los costos, la brecha de eficiencia entre los edificios se amplía. Datos de JLL muestran que los edificios más eficientes de un total de 4437 oficinas en siete mercados globales cuestan entre un 43 % y un 75 % menos de operar que los menos eficientes, lo que representa un ahorro de entre 1,58 y 5,13 dólares por pie cuadrado al año. El valor de esta diferencia varía según las condiciones del mercado eléctrico local: es aproximadamente tres veces mayor en París que en Chicago.
Esto convierte la eficiencia energética en una de las pocas inversiones sin arrepentimiento para los líderes empresariales de hoy. Es la forma más rápida de reducir los gastos operativos de un edificio. Además, es el primer paso hacia una gestión energética activa, sentando las bases para los edificios sostenibles y de bajas emisiones de carbono que tanto ocupantes como reguladores demandan cada vez más.
La economía de las medidas de eficiencia también ha cambiado. Las inversiones en eficiencia siempre han ayudado a reducir los costos operativos, pero a menudo se consideraba que la rentabilidad era demasiado lenta como para competir con otras prioridades de capital.
A medida que aumentan los costos de la energía y se incrementa la volatilidad de los precios, los períodos de recuperación de la inversión se acortan. Esto convierte la eficiencia, que antes era una mejora a largo plazo, en una forma inmediata y práctica de reducir costos y disminuir la exposición a un sistema eléctrico cada vez más inestable.
Más allá de las operaciones, los mercados de deuda y capital incorporan cada vez más el rendimiento energético en el valor de los activos, teniendo en cuenta el riesgo de la transición en las decisiones de inversión. Importantes entidades financieras, como ING, BNP Paribas y NAB, han introducido marcos de préstamos verdes que recompensan a los prestatarios por cumplir los objetivos de rendimiento energético o los penalizan por no alcanzarlos.
Los inversores institucionales se mueven en la misma dirección. Los fondos de pensiones y los fondos de inversión inmobiliaria incorporan cada vez más el rendimiento energético en los criterios de adquisición y en la estrategia de cartera, considerando las bajas calificaciones en los certificados de eficiencia energética y la alta intensidad energética como posibles indicadores de riesgo de activos varados.
Mantenerse al tanto de las regulaciones en constante evolución
La regulación se está expandiendo, pasando de los objetivos de descarbonización a una gestión más eficaz de la demanda energética, impulsada por la creciente preocupación de los gobiernos por la seguridad energética y la presión cada vez mayor sobre las redes eléctricas. La mejor manera de hacer que las redes sean más resilientes es contar con edificios más eficientes y energéticamente inteligentes que las utilicen.
En las 75 ciudades principales monitoreadas Rastreador de políticas de resiliencia y clima urbano de JLL El 41 % ahora hace referencia a normas de rendimiento de edificios de obligado cumplimiento, lo que demuestra la rapidez con la que estas políticas han pasado de ser un nicho a una práctica generalizada. Muchas de ellas se encuentran en Estados Unidos, donde las políticas nacionales y locales pueden ser completamente diferentes, y los edificios se ven directamente afectados por las políticas locales.
Para los propietarios y ocupantes, una mejor gestión de la energía se está convirtiendo en algo fundamental para el negocio: evita las prisas y los costes inflados de las mejoras reactivas. Nueva York, Ley Local 97 Se endurecerán significativamente los límites de emisiones a partir de 2030, y las primeras sanciones por incumplimiento ya están en vigor. Sin embargo, actualmente solo alrededor del 20 % de las propiedades afectadas se encuentran por debajo de los umbrales requeridos.
Mientras tanto, la Unión Europea exige a los Estados miembros que establecer estándares mínimos de rendimiento energético Entrarán en vigor en 2027. Estas medidas tendrán como objetivo la renovación del 16% de los edificios no residenciales con peor rendimiento para 2030, porcentaje que aumentará al 26% para 2033.
Cerrar la brecha energética
A medida que avanzamos hacia una era en la que la disponibilidad, la asequibilidad y la fiabilidad de la energía son fundamentales para el rendimiento empresarial, es probable que la brecha financiera entre los edificios energéticamente eficientes y los que no lo son se amplíe.
Para cerrarlo se necesitan dos cosas que trabajen juntas: tecnología que identifique las ineficiencias en tiempo real y experiencia humana que resuelva los problemas y mejore continuamente el rendimiento.
Para la empresa tecnológica, las auditorías energéticas, las medidas de ahorro energético, la puesta en marcha de sistemas existentes y el seguimiento y la mejora continuos supusieron un ahorro de más de 690.000 dólares en las facturas energéticas anuales combinadas y la eliminación de más de 1.870 toneladas métricas de CO₂e, lo que equivale aproximadamente a las emisiones anuales de 406 coches.
La situación es similar en otros sectores. El Centro Médico de la Universidad Rush de Chicago ha llevado a cabo más de 110 proyectos energéticos en cinco años, ahorrando casi 9 millones de dólares, con más de 500.000 dólares en incentivos de las compañías de servicios públicos que han ayudado a compensar la inversión de capital en áreas como mejoras en los sistemas de los edificios y modernizaciones de enfriadoras y torres de refrigeración.
Una mejor gestión energética está evolucionando de una planificación defensiva a un factor diferenciador clave para la competitividad. Se está convirtiendo en uno de los indicadores más claros de qué edificios seguirán funcionando bien, siendo competitivos y manteniendo su valor. Los directivos lo están notando. Ahora los edificios deben ponerse al día.
