Reducir las emisiones de todo el sector inmobiliario es fundamental para una economía baja en carbono, y el momento de actuar es ahora.
Además de ecologizar la red eléctrica, mejorar la eficiencia energética de los edificios es clave tanto para la descarbonización como para reducir los costes operativos.
Las empresas que priorizan la energía limpia in situ y la eficiencia energética son las que más se beneficiarán en los próximos años.
Al llegar a la mitad de una década en la que reducir las emisiones de carbono es fundamental, las empresas se dividen ahora en dos bandos cada vez más separados en cuanto a la descarbonización de sus inmuebles.
El primero consiste en esperar a que la red eléctrica se vuelva verde para beneficiarse del auge de las energías renovables, y dejar que los edificios sigan funcionando como de costumbre. Es fácil entender por qué algunas empresas encuentran más atractivo este enfoque de bajo esfuerzo.
Muchas ciudades están avanzando en la proporción de energía renovable en sus redes locales, ya que los gobiernos municipales con visión de futuro se apresuran a cumplir sus propios objetivos de cero emisiones netas. Tomemos como ejemplo Seattle, donde la red energética está alimentada por un 80 % de energía limpia o París, que depende de los combustibles fósiles para apenas el 8 % de su electricidad.
No hay que equivocarse: una red eléctrica limpia es a la vez una parte esencial de un futuro bajo en carbono y una forma importante de mejorar la seguridad energética. Pero no aborda el desperdicio causado por la ineficiencia energética. Las operaciones de los edificios son una parte importante del problema que, si se aborda, puede ahorrar a las empresas miles de millones de dólares.
La electrificación de los edificios también ha ganado impulso en los últimos años. Ciudades estadounidenses como Washington D. C. y Seattle tienen el mayor número, junto con Sídney y Melbourne. Esto no es necesariamente una buena noticia para un futuro bajo en carbono.
Nuestra investigación muestra que la relación entre la electrificación y la reducción de emisiones en los edificios no siempre es clara. Reducir la demanda energética es la forma más rápida de ahorrar dinero y descarbonizar.
Además, electrificar simplemente los edificios más antiguos en ciudades donde las redes eléctricas van con retraso puede provocar problemas de capacidad de la red. A medida que aumenta la oferta, también aumenta la necesidad de resiliencia energética, ya que el incremento de la demanda eléctrica, en particular la procedente de los centros de datos de inteligencia artificial (IA), los laboratorios y la fabricación nacional, eleva la presión sobre la red a niveles máximos.
Priorizar la eficiencia energética en los edificios
A diferencia del enfoque de esperar y ver, algunos propietarios y ocupantes de edificios están tomando medidas para reducir las emisiones operativas, además de electrificar sus inmuebles. Las estrategias de eficiencia energética eficaces, aplicadas a tiempo, son una parte crucial para reducir las emisiones a largo plazo y alcanzar los objetivos corporativos de cero emisiones netas.
Parte de este impulso se debe a las normativas locales que entrarán en vigor. Más de 40 ciudades estadounidenses se han comprometido a aprobar una Norma de Rendimiento de los Edificios (BPS, por sus siglas en inglés) para 2026 o antes.
Mientras tanto, la Unión Europea acordó en diciembre de 2023 reducir las emisiones y el consumo energético de los edificios mediante el desarrollo de normas mínimas de rendimiento energético. Esto significa que el 16 % de los edificios con peor rendimiento deberán renovarse para 2030 y el 26 % para 2033.
Pero en las condiciones actuales del mercado, es el beneficio económico lo que constituye un argumento más sólido para actuar, tanto para los inversores como para los inquilinos corporativos, a corto y largo plazo. Las inversiones destinadas a reducir las emisiones se traducen en menores costes operativos, porque los edificios bajos en carbono son sencillamente más baratos de mantener.
Las renovaciones ligeras y medianas de los edificios, algunas de las cuales pueden ser realizadas por los inquilinos o, al menos, en colaboración con los propietarios, pueden desbloquear entre un 10 % y un 40 % de ahorro energético, según el tipo de inmueble y el nivel de renovación.
Nuestra investigación, basada en 46.600 edificios de 14 mercados que abarcan 5.900 millones de pies cuadrados de espacio comercial, muestra que esto desbloquearía entre 2.900 y 11.400 millones de dólares en ahorro energético anual. Esta cifra aumentaría a 16.800 millones de dólares si se lograran renovaciones integrales de los edificios.
Una mayor eficiencia energética puede reducir la volatilidad
Una mejor eficiencia energética también puede mitigar los desafíos derivados de la volatilidad de los precios de la energía y reducir el riesgo de sobrecargar las redes envejecidas, especialmente en los momentos de máxima demanda o durante fenómenos meteorológicos adversos que someten a esfuerzo los sistemas de calefacción y refrigeración.
Como grandes consumidores de energía, los centros de datos, los laboratorios y el sector sanitario podrían beneficiarse especialmente. Algunos de estos sectores, como los laboratorios, ya son muy sofisticados en sus estrategias ambientales, sociales y de gobernanza.
Aunque consumen considerablemente más energía que los centros de datos, su intensidad de emisiones es solo ligeramente superior, lo que indica que probablemente utilizan energía limpia en todas sus operaciones. Sin embargo, la renovación de los sistemas mecánicos, eléctricos y de fontanería (MEP, por sus siglas en inglés) para mejorar la eficiencia energética podría reducir los costes energéticos en 4,75 dólares por pie cuadrado.
El espacio energéticamente eficiente es muy atractivo para los inquilinos corporativos actuales, que tienen sus propios compromisos de carbono que cumplir y buscan reducir los costes operativos. Nuestra investigación muestra que ya existe escasez de espacio, y que esta solo se hará más pronunciada.
En 21 ciudades de todo el mundo, el 30 % de la demanda proyectada de espacio de oficinas bajo en carbono no se satisfará para 2025, lo que dará lugar a una brecha potencial que superará el 70 % para 2030, dado el estado actual del parque existente y la cartera de desarrollo.
Esta escasez de oferta no se limita a las oficinas, sino que afecta a todas las clases de activos, y la creciente demanda eleva el precio del espacio de forma contracíclica. Esto crea una oportunidad a medio plazo para los inversores que construyan edificios bajos en carbono en la actualidad, en términos de primas verdes en los valores de alquiler y venta.
Actualmente, estos valores se basan en gran medida en las certificaciones ecológicas de los edificios, pero a medida que los inquilinos y compradores se centren cada vez más en sus objetivos de carbono, la atención al rendimiento energético y de emisiones crecerá.
Hacia los edificios bajos en carbono
Muchos de los edificios actuales deben volverse más inteligentes y eficientes para competir en un mundo bajo en carbono, y para obtener los beneficios económicos, medioambientales y reputacionales que ello conlleva.
Sin embargo, el mayor desafío para lograrlo es movilizar las finanzas sostenibles necesarias. El coste de renovar únicamente el parque de oficinas en 17 países importantes JLL estima de forma conservadora que superará los 3 billones de dólares. Se necesitan urgentemente más fuentes de capital y deuda, tanto privadas como públicas, que vayan más allá de los bonos verdes, los préstamos y los programas de financiación disponibles actualmente.
La Ley de Reducción de la Inflación de Estados Unidos, uno de los programas de subsidios más ambiciosos del mundo, demuestra que es posible descarbonizar de maneras que tienen sentido económico e impulsan avances tangibles hacia los objetivos de descarbonización.
Estamos entrando en una nueva era de edificios bajos en carbono. Las empresas que toman la iniciativa de priorizar la eficiencia energética y la energía limpia in situ ahora son las que más se beneficiarán en los próximos años, gracias a menores costes operativos, un suministro energético seguro, resiliencia ante las normativas que se avecinan y la alineación con las expectativas de los empleados en materia de sostenibilidad. En este caso, lo que es bueno para el planeta también lo es para su resultado final.
