Las ADU (unidades de vivienda accesorias) son viviendas pequeñas y secundarias que se construyen en el mismo terreno que una vivienda unifamiliar.
Pueden destinarse a diversos fines, como alojar a padres mayores, generar ingresos por alquiler o simplemente crear espacio habitable adicional.
Muchas jurisdicciones están flexibilizando actualmente las normas de zonificación para facilitar a los propietarios la construcción de ADU.
Para muchas personas, la imagen de una familia nuclear en una casa independiente, con un jardín verde y una valla blanca, sigue representando la realización del sueño americano.
Sin embargo, este ideal es relativamente reciente dentro de una historia más amplia de la vivienda y el desarrollo en EE. UU. Además, es un objetivo que se ha vuelto cada vez más inalcanzable.
Como profesores de arquitectura, exploramos cómo cambian las ciudades con el tiempo y cómo determinadas tendencias constructivas se generalizan a través de cambios culturales, políticos, tecnológicos y económicos.
A lo largo del último siglo, EE. UU. ha perdido una rica variedad de opciones residenciales debido a la homogeneización de las políticas de zonificación, que priorizan la vivienda unifamiliar, así como al deseo de los promotores de disponer de planos de construcción baratos y fácilmente replicables.
Estas prescripciones urbanísticas están tan extendidas que hoy en día es ilegal construir cualquier otra cosa que no sea una vivienda unifamiliar en el 75 % del suelo residencial en las ciudades estadounidenses. La zonificación unifamiliar restringe la oferta de vivienda asequible, lo que provoca precios más altos, desplazamiento y segregación.
Entra la ADU
Diversos patrones de convivencia entre familias, comunidades y parcelas de terreno eran mucho más habituales en los siglos XIX y principios del XX.
Para acomodar estas formas de convivencia surgieron diversos tipos de vivienda: complejos de apartamentos plurifamiliares, cooperativas de vivienda, dúplex y tríplex.
También existían las unidades de vivienda accesorias, o ADU, que a veces se denominan “granny flats”, “backyard homes”, “in-law suites” o “backyard cottages”.
Todos estos términos se refieren esencialmente a lo mismo: una unidad de vivienda adicional en un mismo terreno, normalmente de menor superficie que la vivienda principal. Incluyen todas las comodidades – una cocina y un baño, además de una entrada independiente desde la vivienda principal. Las ADU pueden estar adosadas o separadas de una casa existente, y pueden construirse desde cero o convertirse a partir de espacios existentes, como garajes, sótanos o áticos.
Quizá haya oído hablar de tendencias de vida minimalista, como la vida en furgoneta y las casas diminutas, pero la ADU fue la vivienda compacta original.
Aunque las ADU no son una novedad, muchos estadounidenses las desconocen. Según una encuesta de consumidores de Freddie Mac, el 71 % de los propietarios desconocía el concepto, aunque el 32 % expresó interés en tener una en su propiedad una vez que se les informó al respecto.
Abordar la ‘franja intermedia’ que falta
Son necesarias y deseables formas de convivencia más diversas.
Las tendencias recientes – el teletrabajo y envejecer en casa, junto con un mercado de vivienda en propiedad que aleja a los adultos jóvenes – todas demandan tipos de vivienda que no están fácilmente disponibles en un mercado dominado por la vivienda unifamiliar.
Creemos que las ADU – con sus beneficios sociales, económicos y medioambientales – deberían convertirse en una opción de vivienda más habitual.
Las ADU contribuyen a los objetivos de sostenibilidad principalmente porque fomentan la densidad. En lugar de despejar otro solar en un suburbio disperso para construir una nueva vivienda unifamiliar, la ADU añade discretamente densidad a los barrios existentes, lo que le permite aprovechar la red de infraestructuras existente. También pueden reducir las emisiones al fomentar desplazamientos más cortos.
Como las ADU son más pequeñas, también requieren menos materiales de construcción y menos energía para calefacción; pueden refrigerarse de forma pasiva y necesitan menos electricidad. En conjunto, todo ello reduce los costes energéticos del edificio. Además, las ADU prefabricadas
pueden adquirirse directamente, lo que reduce aún más el tiempo de construcción, permite eludir cargas normativas, como las inspecciones de obra, y conlleva menores costes y residuos.
Las ADU también son ágiles. Las formas de desarrollo del siglo XX solían adoptar un enfoque de tierra quemada para la renovación, mediante la demolición de comunidades enteras – con frecuencia comunidades de personas de color – para construir distritos completamente nuevos mediante programas de renovación urbana.
Las ADU no alteran las comunidades locales. Como no requieren comprar más terrenos, ayudan a aumentar la densidad e introducen a nuevas personas de distintos ámbitos de la vida. A medida que crece la población de los barrios, estos resultan más atractivos para los pequeños negocios. Es más probable que cafeterías, restaurantes y supermercados prosperen con más residentes en una zona determinada.
Las ADU también pueden cubrir el vacío de la muy necesaria vivienda de “franja intermedia”. Muchos nuevos desarrollos residenciales se comercializan como “de lujo” e intentan aprovechar los mercados en auge maximizando los precios. La vivienda asequible suele ser promovida por autoridades públicas de vivienda y promotores sin ánimo de lucro que intentan atender las urgentes necesidades de vivienda en la parte baja del espectro económico.
Por otro lado, la vivienda dirigida a personas de ingresos medios suele no estar subvencionada mediante los mecanismos tradicionales de financiación pública, pero cubre una necesidad que muchos promotores privados no pueden atender. Se trata normalmente de viviendas más pequeñas que intentan atraer a una variedad de niveles de precio y estilos de vida. Muchas ADU podrían encajar en esa categoría.
Por último, a escala del hogar, las ADU ofrecen numerosas ventajas.
Volviendo a su denominación de “granny flat”, las ADU ofrecen la oportunidad de la convivencia intergeneracional. Suelen ser de una sola planta, lo que facilita que los familiares mayores envejezcan en casa. Pero también proporcionan espacio e intimidad a las personas más jóvenes que quizá no puedan permitirse una vivienda unifamiliar más grande.
Algunas ADU se destinan a alquiler o alquiler vacacional. Al añadir unidades al mercado de alquiler existente, pueden frenar el fuerte aumento de los precios del alquiler. También pueden proporcionar ingresos pasivos a propietarios que necesitan ayuda para pagar su hipoteca.
California marca el camino
Cabe decir que existe una fuerte oposición a las ADU. A menudo proviene de vecinos que temen que no haya suficientes plazas de aparcamiento para acoger a nuevos vecinos y que añadir más viviendas en sus barrios pueda reducir el valor de sus propiedades.
Del mismo modo, los obstáculos burocráticos pueden disuadir a veces a propietarios que, de otro modo, estarían interesados en tener su propia ADU. En ocasiones se requieren seis o siete permisos independientes, lo que retrasa significativamente la construcción.
Los Ángeles ha adoptado un enfoque singular para fomentar las ADU. La ciudad lanzó recientemente su Programa de Planos Estándar para Unidades de Vivienda Accesorias, que ofrece a propietarios y promotores la opción de elegir entre 20 modelos de ADU preaprobados para su construcción. Los planos van desde un estudio de menos de 400 pies cuadrados hasta una casa de 1.200 pies cuadrados con tres dormitorios.
Dado que la construcción o conversión sigue siendo relativamente costosa y está fuera del alcance de muchos propietarios, el estado de California también ofrece a los propietarios una subvención de 40.000 dólares para fomentar la construcción de ADU y hacerlas más asequibles. Mientras tanto, CityLAB, un centro de investigación vinculado a la Universidad de California en Los Ángeles (UCLA), elaboró una guía para propietarios que deseen construir una de estas pequeñas viviendas. La guía ofrece un proceso paso a paso para orientar a las personas sobre la información necesaria para presentar una solicitud a la ciudad y encontrar prestamistas, diseñadores y contratistas.
Las diversas iniciativas de California han tenido en gran medida éxito. Los permisos para ADU aumentaron de 9.000 en 2018 a 12.392 en 2020, según el Centro de Innovación Comunitaria de la Universidad de California en Berkeley. Viendo el éxito de las políticas sobre ADU en ciudades como Los Ángeles y Seattle, Pittsburgh está probando un proyecto piloto de ADU en un puñado de barrios. Cincinnati también está avanzando actualmente en una legislación para revertir las políticas que prohíben las ADU.
A medida que el país lucha por aliviar su crisis de vivienda, las soluciones requerirán repensar las políticas existentes y reimaginar cómo se ven el desarrollo de la vivienda y la cohesión de los barrios. Las ADU pueden ser una de esas soluciones.
