Aumenta el número de viviendas vacías de larga duración en Japón, lo que impulsa medidas para frenar la aparición de casas abandonadas.
Los esfuerzos para abordar las viviendas vacías están ganando impulso entre las startups, los gobiernos locales y los responsables de políticas, incluida una ley para mitigar los riesgos de las viviendas peligrosas.
Existe una demanda creciente de viviendas existentes, y el mercado puede revitalizarse abordando los problemas asociados a las viviendas abandonadas.
Con el envejecimiento de la población y la caída de la natalidad en Japón, el número de viviendas abandonadas aumenta rápidamente. Según una encuesta del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el número de viviendas vacías ha aumentado 1,5 veces hasta unos 8,49 millones de unidades en los 20 años previos a 2018. Esto equivale a que aproximadamente una de cada ocho viviendas está vacía, y se estima que para 2038 el número de viviendas vacías aumentará hasta 23,03 millones de unidades.
La encuesta clasifica estas viviendas abandonadas en cuatro categorías:
Para alquilar.
En venta.
Segundas residencias.
Otras
Las clasificadas como «otras» representan más del 40% del total. La misma encuesta revela que aproximadamente el 90% de las viviendas vacías de larga duración, que permanecen sin vender ni alquilar, son viviendas unifamiliares. De ellas, alrededor del 70% se construyó antes de 1980.
Cerca del 59% de estas viviendas abandonadas son propiedades heredadas. La mayoría de los herederos se encuentran con viviendas que antes ocupaban sus antepasados o padres. Aun así, por diversas razones, entre ellas la distancia respecto a su residencia actual, no pueden gestionarlas, lo que deriva en abandono.
Además, el actual trato preferente en el impuesto sobre bienes inmuebles para terrenos residenciales, que reduce los impuestos hasta en una sexta parte, incentiva a los propietarios a no demoler las viviendas vacías para reducir su carga fiscal, contribuyendo así a la proliferación de inmuebles vacíos.
Medidas para frenar las viviendas vacías
Los riesgos que plantean las viviendas vacías mal gestionadas, como el colapso por envejecimiento, el deterioro de la higiene y la estética, y los efectos adversos en el entorno de vida de los residentes, pueden provocar una caída del valor de las viviendas y los barrios.
El gobierno promulgó la Ley de Medidas Especiales para Viviendas Vacantes en 2015 para abordar el creciente número de inmuebles vacíos. Esta legislación designa como «viviendas vacantes especificadas» las propiedades de alto riesgo, como aquellas que corren peligro de derrumbe si quedan abandonadas. Según la ley, los propietarios de estos inmuebles deben demolerlos o repararlos, y el gobierno está autorizado a ejecutar la demolición a costa del propietario si este no cumple.
Además, la ley fue revisada el pasado diciembre para incluir una nueva categoría denominada «viviendas mal gestionadas y deshabitadas durante largo tiempo», que abarca propiedades con signos de posible deterioro, como ventanas o paredes rotas. Si la situación no mejora, las medidas de reducción fiscal para estas propiedades pueden revocarse.
Los esfuerzos para abordar las viviendas vacías están ganando impulso entre los gobiernos locales. En el distrito de Setagaya, en Tokio, que se estima que tiene el mayor número de viviendas vacías de los municipios del país, existen unas 50.000 iniciativas para apoyar la elaboración de testamentos que eviten la aparición de viviendas vacías, mediante alianzas con organizaciones sin ánimo de lucro.
El objetivo es ayudar a las personas mayores a redactar testamentos mientras gozan de buena salud, para evitar negociaciones hereditarias prolongadas derivadas del elevado valor del suelo, una causa habitual de la aparición de viviendas vacías de larga duración.
Startups que abordan las viviendas vacías
Diversas startups también están haciendo frente a la gran variedad de problemas asociados a las viviendas abandonadas. Por ejemplo, Crassone ofrece un servicio de emparejamiento que conecta a personas que desean deshacerse de viviendas vacías con empresas adecuadas de entre más de 1.900 especialistas en demolición asociados a la compañía.
Ofrecen servicios integrales que van desde la simulación de los costes de demolición y de los precios de tasación del suelo tras la demolición mediante IA hasta servicios relacionados con el uso del suelo después de la demolición.
Además, la empresa colabora con 75 municipios de todo el país, contribuyendo a la retirada y gestión adecuadas de viviendas abandonadas que los municipios por sí solos no pueden gestionar, además de evitar la ejecución administrativa de viviendas vacantes especificadas.
Asimismo, Renobank pretende frenar el aumento de viviendas vacías y revitalizar el mercado de vivienda de segunda mano mediante la renovación de inmuebles desocupados y su transformación en viviendas habitables. También gestiona un portal web en el que los usuarios pueden buscar información sobre viviendas de segunda mano (viviendas vacías) y sus costes de renovación, y evaluar en línea el valor de sus propiedades.
Actualmente, la empresa también avanza en el desarrollo de un modelo de IA que puede generar automáticamente imágenes que representan la distribución y el diseño de viviendas de segunda mano tras la renovación, en un corto periodo de tiempo.
AGE Technologies aborda los retos de la herencia, un factor significativo que contribuye a las viviendas vacías. Mediante la oferta de un servicio web integral que simplifica el complejo proceso de los trámites de herencia inmobiliaria, la empresa avanza en el establecimiento de una base para la correcta inscripción de herencias de viviendas vacías y para garantizar una gestión adecuada de los inmuebles.
Colaboración en vivienda de segunda mano
En septiembre de 2023, 11 empresas y organizaciones de los sectores inmobiliario, financiero, tecnológico y otros unieron fuerzas para crear un consorcio para abordar el problema de las viviendas abandonadas. Mediante la difusión de información, recomendaciones de políticas y el intercambio de opiniones, el consorcio pretende reforzar la colaboración público-privada para frenar el aumento de viviendas vacías.
Takashi Inoue, director ejecutivo de LIFULL y director del consorcio, sugiere que si se utilizaran unos 5 millones de las estimadas 8,5 millones de viviendas vacías, podría crearse un mercado de unos 30 billones de yenes (aproximadamente 203.000 millones de dólares), lo que pone de relieve el importante potencial para abordar el problema de las viviendas vacías.
A nivel mundial, la proporción de propiedades de segunda mano en el mercado inmobiliario es del 80% en Estados Unidos y del 89% en el Reino Unido. En Japón, donde las viviendas nuevas son muy apreciadas, esta cifra se mantiene en el 15%.
Sin embargo, con el aumento de precios de las viviendas nuevas, existe una creciente demanda de viviendas existentes. Aprovechar de forma efectiva las viviendas abandonadas se espera que revitalice el mercado de viviendas existentes, contribuyendo de manera significativa al desarrollo comunitario sostenible y dinámico.
