Al pensar en los espacios de oficinas más caros del mundo, vienen a la mente ciudades como Nueva York y Londres, con su reputación de centros financieros mundiales. Sin embargo, en lo que respecta a los precios, Lagos, la capital comercial de la mayor economía de África, ha logrado encontrar un lugar cómodo entre ellas.
Este año, los alquileres de oficinas de primera categoría en Lagos (Ikoyi) alcanzan los 90 dólares por pie cuadrado al año, por encima de los de Midtown Manhattan, en Nueva York, donde rondan los 76 dólares por pie cuadrado al año, según nuevos datos de las empresas inmobiliarias CBRE, Broll y JLL. También superan los alquileres de 96 dólares por pie cuadrado registrados en la City de Londres y son más de cuatro veces superiores a los de oficinas de primera categoría en Illovo, Johannesburgo.
Para los inversores inmobiliarios que buscan rentabilidad, la oportunidad de Lagos podría parecer atractiva a primera vista. Pero vale la pena indagar en los factores que explican estas cifras.
Oferta escasa
La grave insuficiencia de oferta inmobiliaria ha sido un factor importante en los elevados alquileres de la última década. Antes de 2010, en Lagos había menos de 650.000 pies cuadrados (60.000 metros cuadrados) de oficinas de primera categoría en menos de 10 edificios de oficinas de gran altura en Victoria Island e Ikoyi. También existían otras torres de oficinas en el antiguo distrito central de negocios, pero sus días de gloria quedaron atrás, en las décadas de 1980 y 1990.
A medida que comenzaron a hacerse notar el envejecimiento y la congestión, y los propietarios se negaron a renovar los edificios, las empresas se trasladaron a inmuebles residenciales reconvertidos en oficinas en Victoria Island. En consecuencia, la demanda empezó a superar la oferta, lo que permitió a los pocos propietarios de oficinas de primera categoría cobrar alquileres aparentemente ridículos.
Aunque actualmente hay hasta 1,9 millones de pies cuadrados (180.000 metros cuadrados) de espacio de oficinas cuya finalización está prevista en los próximos 24 meses, los inversores siguen evaluando si hay margen para más.
La oferta históricamente baja y la oportunidad de demostrar cómo son las oficinas de primera categoría de calidad auténtica han despertado en los últimos años el interés de inversores inmobiliarios institucionales internacionales y nacionales. Actis, una firma de capital privado de mercados emergentes, lanzó el primer fondo inmobiliario privado de África subsahariana con un capital de 154 millones de dólares y cuenta con varias inversiones inmobiliarias en Lagos y Abuya. La más pertinente es un proyecto de oficinas de 15.600 metros cuadrados cuya finalización está prevista antes de fin de año.
El fondo CAPIC de 165 millones de dólares, de African Capital Alliance, también le siguió y completó con éxito un proyecto de oficinas de primera categoría en 2012 junto con Mansard Insurance (ahora parte del Grupo AXA). Incluso Modupe Alakija, la mujer negra más rica del mundo y presidenta ejecutiva de Day Spring Property Development Company, se está incorporando al negocio inmobiliario de Lagos. La empresa completó recientemente un proyecto de uso mixto de 12 plantas, con 3 plantas de oficinas, probablemente para aprovechar el lucrativo mercado.
Costos operativos elevados, pero sin garantía de calidad
Tradicionalmente, los promotores de Lagos han podido salirse con la suya con una gestión deficiente de los servicios y una oferta insuficiente de estacionamiento en una ciudad que carece de sistemas sólidos de transporte público. En la mayoría de los casos, encontrar estacionamiento en Lagos es una odisea despiadada. Esto significa que, durante el horario laboral, la mayoría de los vehículos estacionados en Victoria Island ocupan dos plazas.
Los elevados precios del suelo y los costos de construcción y financiación también figuran entre los factores más destacados detrás de los altos alquileres de Lagos. Otros factores subyacentes —como las tasas de interés de dos dígitos, la oferta insuficiente de terrenos adecuados para proyectos y la necesidad de importar materiales de construcción— mantienen muy elevados los costos relacionados con el desarrollo. A esto se suma la falta de un suministro eléctrico fiable, que hace imprescindibles los generadores. Esto se traduce en un cargo por servicio trimestral o anual, un costo adicional que puede alcanzar el 25 % del alquiler anual. Los cargos similares en otros mercados desarrollados pueden ser un 10 % más bajos. Para poner en contexto la situación eléctrica: Nigeria, con una población de 170 millones, generó un promedio de ±4.000 MW en 2014; Sudáfrica, cuya población supera los 54 millones, tiene una capacidad de generación de más de 45.000 MW. Peor aún, la generación eléctrica en Nigeria cayó a un mínimo histórico de 1.327 MW en mayo de 2015.
Una economía en crecimiento
Podría ser fácil concluir que los altos alquileres de Lagos son consecuencia de los problemas de infraestructura de la ciudad. Pero los fundamentos económicos y la demografía hacen de Nigeria un destino muy atractivo para la inversión inmobiliaria. Esta megalópolis, que ya está en plena expansión, se beneficiará del sólido crecimiento previsto de Nigeria, mientras los inversores internacionales se apresuran a hacer sus apuestas. Las tasas de crecimiento del PIB, que promediaron el 6,8 % en la última década, y una población en rápida urbanización que, según las previsiones, superará a la de Estados Unidos para 2050 hacen que no sea tan difícil imaginar un rendimiento de la inversión casi garantizado.
En conjunto, es posible que los traslados a espacios de mejor calidad, el crecimiento de las empresas nacionales y la expansión de las internacionales puedan sostener los altos alquileres. Sin embargo, a medida que aumenta la competencia y más actores buscan invertir en el sector, el mercado podría enfriarse. Está claro que la respuesta de Lagos a la gran cantidad de espacio de oficinas que se incorporará al mercado es crucial, porque definirá el futuro de los alquileres en este mercado inmobiliario peculiar, pero aún lucrativo.
Este artículo se publica en colaboración con Quartz. La publicación no implica que el Foro Económico Mundial respalde las opiniones expresadas.
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Autor: Dolapo Omidire es analista de investigación inmobiliaria y editor en estateintel.com, con sede en Lagos.
Imagen: Desde el barrio de Ikoyi se ve el frente costero de Victoria Island, en Lagos. REUTERS/Joe Penney
