África está en movimiento: el crecimiento económico es sólido, la inversión extranjera aumenta y sus clases medias urbanas en expansión están creando un mercado interno de escala mundial. El continente aprovecha activamente sus recursos naturales, pero África no se limita al auge de las materias primas: el crecimiento de la industria manufacturera, la tecnología y las telecomunicaciones, las finanzas y los servicios empresariales, la externalización, el comercio minorista y la hostelería están transformando la fisonomía de las ciudades del continente.
El sector inmobiliario comercial del África subsahariana reúne muchos de los ingredientes para el “despegue”. Al no estar lastrado por un legado de parque inmobiliario existente, el continente tiene una verdadera oportunidad de “saltar” las etapas habituales y construir edificios de alta tecnología. El liderazgo de África en banca móvil demuestra que tiene potencial para ser pionera. Sin embargo, la realidad es que la forma futura del mercado inmobiliario africano dependerá de su capacidad para abordar la escasa transparencia, que seguirá siendo una barrera importante en este sector.
Qué ciudades ofrecen la mejor oportunidad varía claramente según el sector industrial, pero, en conjunto, mi empresa ha identificado 10 ciudades de una lista de 40 que probablemente reúnen la combinación de masa crítica de actividad comercial y factores de crecimiento subyacentes que las llevarán a la cima de la jerarquía urbana del continente.
Las 10 ciudades africanas en el radar internacional son:
Consolidadas: Ciudad del Cabo, Durban, Johannesburgo
Emergentes: Accra, El Cairo, Casablanca, Lagos, Nairobi
Adoptantes tempranas: Adís Abeba, Luanda
Si miramos el panorama general, estos son los 12 factores que, a nuestro juicio, sustentarán el crecimiento del sector inmobiliario comercial de África:
1. Crecimiento económico sostenido
La última década ha supuesto un punto de inflexión importante para la economía africana. El crecimiento económico en el África subsahariana ha igualado o superado el 5 % en nueve de los últimos 10 años, y se espera que siga superando el 5 % anual durante los próximos cinco años a medida que se expande el mercado interno. El equilibrio de la actividad económica del continente se está desplazando hacia el sur, hacia el África subsahariana, hogar de algunas de las economías de crecimiento más rápido del mundo, como Etiopía, Ghana, Nigeria y Angola. En cuanto al desempeño económico, el África subsahariana se comporta bien en comparación con otros mercados emergentes: se espera que ocho de los doce países de crecimiento más rápido del mundo en los próximos cinco años se encuentren en África.
2. Demografía favorable
África se está convirtiendo en un mercado de escala mundial: su población, que actualmente supera los mil millones, se espera que se duplique en los próximos 25 años, la tasa de crecimiento más rápida de cualquier continente. Su población en edad de trabajar crece especialmente con fuerza, ya que el 70 % de la población total tiene menos de 30 años, lo que supone un impulso demográfico potencialmente enorme. Para 2040, la población en edad de trabajar de África será mayor que la de China o la de India.
3. Urbanización acelerada
El sector inmobiliario desempeñará un papel importante en la configuración del futuro urbano de África, a medida que las infraestructuras urbanas se ven presionadas por la “urbanización fulminante”. África se urbaniza más rápidamente que cualquier otro continente, con una población urbana que crece un 3,5 % anual. Algunas ciudades crecen considerablemente más deprisa (como Abuja, con un 9 %, y Luanda, con un 6 % anual). Sesenta ciudades de África tienen más de un millón de habitantes; en total, 170 millones de habitantes urbanos cuyos ingresos suelen ser casi el doble de la media nacional de su país.
El continente también alberga cuatro de las megaciudades del mundo —El Cairo, Lagos, Kinshasa y Johannesburgo—, cada una con enormes áreas de captación de población. Muchas ciudades africanas muestran un dinamismo económico notable. Accra y Adís Abeba están en auge y se cuentan entre las ciudades con economías de crecimiento más rápido del mundo. Luanda, Maputo, Lusaka, Lagos y Abuja también se expanden con rapidez, mientras que Kigali (en Ruanda) tiene planes ambiciosos para transformarse en “el centro de excelencia urbana de África”.
4. Expansión de las clases medias
El crecimiento económico sostenido está generando una clase media urbana en expansión con una renta disponible creciente. Se ha estimado que las clases medias africanas rondan los 350 millones de personas, aunque una estimación más conservadora sitúa el total más cerca de los 150 millones. Las mayores concentraciones de población de clase media se encuentran en las ciudades sudafricanas (Johannesburgo, Ciudad del Cabo y Durban) y en las principales zonas urbanas del norte de África —El Cairo, Alejandría, Casablanca, Rabat, Argel y Túnez—.
Sin embargo, el crecimiento más rápido de la población de clase media se produce en el África subsahariana, en ciudades como Lagos, Abuja, Luanda, Accra y Nairobi. Hasta la fecha, el África subsahariana ha estado “fuera del radar” de la mayoría de los grupos internacionales (con la notable excepción de los minoristas sudafricanos), pero esto empieza a cambiar a medida que los minoristas, promotores e inversores internacionales buscan aprovechar los mercados de consumo de crecimiento rápido.
5. Materias primas y recursos energéticos
África cuenta con una abundancia de recursos naturales, y el continente seguirá beneficiándose a largo plazo del crecimiento de la demanda mundial de sus recursos petrolíferos y de materias primas. Pero, lo que es más significativo, las pruebas recientes indican que varios países africanos están captando un mayor valor en las fases posteriores de la cadena de valor de sus recursos, lo que tendrá un impacto más directo en la demanda de inmuebles industriales y comerciales.
Las reservas probadas de petróleo y gas natural de África han crecido con fuerza. Nigeria, Angola y Argelia lideran el ranking de exportadores de petróleo y gas, pero los recientes hallazgos de gas natural marino en Tanzania y Mozambique, y el desarrollo de yacimientos petrolíferos en Uganda y Kenia, harán que África Oriental también se convierta en una importante región exportadora.
6. Innovación y tecnología
Muchas ciudades africanas tienen un fuerte espíritu emprendedor, y varios sectores de innovación están teniendo buenos resultados. Algunas ciudades se están posicionando como centros de tecnología e investigación del continente. El auge de la telefonía móvil y la banca móvil está creando polos de excelencia, y Nairobi —la “Silicon Savannah” de África— se perfila como una potencia regional en tecnología móvil. Por otra parte, Accra registra un fuerte crecimiento en su sector de las TIC, mientras que Adís Abeba se está consolidando como centro de nuevas empresas emergentes de tecnología de la información.
7. Aumento de la inversión extranjera directa (IED)
La percepción de los inversores internacionales sobre las oportunidades potenciales en África mejora lentamente. La búsqueda global de materias primas, un mercado de consumo interno en crecimiento y unos fundamentos macroeconómicos más sólidos han contribuido a impulsar la inversión extranjera. Los flujos de IED hacia el África subsahariana han aumentado un 41 % desde 2007 (solo superados por América Latina), aunque en el norte de África los flujos han caído con la misma brusquedad.
Los elevados flujos procedentes de China han contribuido al crecimiento de la IED, en la medida en que busca aprovechar los recursos naturales de África y contribuir al desarrollo de infraestructuras. Los inversores malasios, indios y sudafricanos también están activos. La IED procedente de países en desarrollo está creciendo, al igual que la de los fondos de capital privado, y existe una tendencia hacia la IED dirigida a los consumidores africanos. Nigeria se ha convertido en la ubicación preferida de África para la inversión, al ser el mayor mercado de consumo del continente.
8. Crecimiento del sector servicios
A medida que se expande el mercado interno de África, surge una enorme necesidad de servicios bancarios personales, financiación empresarial y microfinanzas. Actualmente, solo una cuarta parte de la población del continente tiene una cuenta bancaria, lo que representa una importante oportunidad de crecimiento. Se espera que la banca minorista en el África subsahariana registre un crecimiento anual del 15 % durante el resto de la década.
Están surgiendo nuevas formas de banca, como la banca móvil. Esto está impulsado por plataformas como m-pesa en Kenia, que, según se informa, ya utiliza el 70 % de la población adulta del país. Se han puesto en marcha sistemas similares en todo África, en colaboración con grandes bancos como el First National Bank de Sudáfrica. Johannesburgo seguirá siendo el principal centro financiero del continente. Casablanca, Lagos y Nairobi están consolidando su posición como centros bancarios regionales, mientras que Port Louis (en Mauricio) evoluciona como centro bancario offshore.
9. Empleos de externalización
En comparación con los mercados de externalización más consolidados de India, Europa Central y el sudeste asiático, África se incorporó relativamente tarde al sector de la externalización. No obstante, el continente ha registrado un fuerte repunte de actividad en los últimos años, impulsado principalmente por su propuesta de bajo coste, la disponibilidad de talento, las competencias en inglés y francés y las zonas horarias favorables para Europa.
Johannesburgo, Ciudad del Cabo, El Cairo y Casablanca se han consolidado como las principales ciudades en cuanto a masa crítica de servicios externalizados, mientras que Nairobi y Accra también están desarrollándose en este ámbito. Varios gobiernos africanos, como los de Ghana y Kenia, están realizando esfuerzos concertados para mejorar el atractivo del entorno operativo mediante la creación de parques tecnológicos y el desarrollo de su base de competencias.
10. Mejora de la gobernanza, la gestión económica y la transparencia
En una comparación global de indicadores de transparencia de inversión inmobiliaria y entornos operativos en 97 países, Sudáfrica ocupó el puesto 21.º, por delante de sus socios del BRICS y junto a países como Italia, Austria, Malasia y Polonia. El hecho de que Sudáfrica sea el único mercado “transparente” del continente respalda su reputación entre los inversores y ocupantes corporativos internacionales como el lugar más deseable para hacer negocios en África.
Los entornos operativos empresariales en África están mejorando de forma selectiva y la gobernanza económica se está volviendo, en general, más rigurosa. No obstante, persisten las preocupaciones de los inversores sobre una amplia gama de riesgos, y África seguirá representando un delicado equilibrio entre riesgo y oportunidad. Dentro del África subsahariana, Accra (Ghana), Lusaka (Zambia), Dar es Salam (Tanzania) y Maputo (Mozambique) se consideran las que tienen los perfiles de riesgo más favorables de la región. Junto con sus elevadas tasas de crecimiento económico, ofrecen algunos de los entornos más atractivos del continente para los inversores. Los mercados inmobiliarios de países como Ghana y Kenia están mejorando en transparencia y ya demuestran ser centros regionales adecuados desde los que llegar a los importantes mercados productivos y de consumo del este y el oeste de África.
11. Nueva infraestructura … Nuevas ciudades
Las infraestructuras deficientes (en transporte, servicios públicos y telecomunicaciones) siguen siendo uno de los mayores desafíos para el continente africano, aunque la financiación de las inversiones aumenta de forma constante. China, en particular, se ha convertido en una fuente importante de financiación, que incluye proyectos hidroeléctricos en Nigeria, carreteras y ferrocarriles en la RD del Congo, Mozambique, Tanzania, Kenia y Angola, y comunicaciones en Etiopía. Dado que muchas infraestructuras urbanas se ven presionadas por el peso de la rápida urbanización, existen varios planes ambiciosos de nuevas “ciudades” satélite en las afueras de las principales ciudades africanas, entre ellas Konza Techno City, a las afueras de Nairobi, y Eko Atlantic, en Victoria Island, en Lagos.
12. Mercado inmobiliario comercial en rápida evolución
El sector inmobiliario comercial del África subsahariana se encuentra en una fase temprana y de alta intensidad de desarrollo, a medida que la industria empieza a responder a la rápida urbanización y a la fuerte demanda de empresas y consumidores de una infraestructura inmobiliaria moderna. No obstante, el continente sigue sufriendo una grave escasez de espacios comerciales de alta calidad, lo que apunta a oportunidades.
El sector de la propiedad comercial en África está a punto de entrar en auge. Los legisladores de todo el continente deben centrarse en crear derechos de propiedad y entornos más transparentes si los horizontes urbanos han de seguir el ritmo del interés mundial y de las ambiciones africanas.
Autor: Mark Bradford es director gerente de JLL Sudáfrica.
Imagen: vista del estadio Estadio da Cidadela con el horizonte urbano del centro de Luanda el 4 de mayo de 2014. REUTERS/Saul Loeb/Pool
