Los edificios representan más del 60 % de las emisiones de carbono en las ciudades.
Ante la creciente presión de los accionistas, los empleados y la sociedad en general, cada vez más empresas quieren ocupar edificios que reflejen sus objetivos de sostenibilidad.
Reducir el consumo de energía debe ser una prioridad tanto desde el punto de vista de la sostenibilidad como del coste.
Para los propietarios de edificios, cada vez hay más en juego con los activos que se quedan rezagados en materia de sostenibilidad.
Dadas las perspectivas económicas y geopolíticas actuales, es comprensible que muchas empresas se centren en controlar los costes a corto plazo y reforzar la resiliencia empresarial.
Sin embargo, no deben dar marcha atrás en materia de sostenibilidad en el sector inmobiliario, donde las emisiones de gases de efecto invernadero están en máximos históricos. Para todas las empresas que han asumido compromisos, ha llegado el momento de elaborar una hoja de ruta integral para que sus carteras inmobiliarias alcancen las cero emisiones netas y empezar a aplicarla cuanto antes.
No se trata solo de limitar el daño ambiental causado por las emisiones de carbono. La inacción de hoy acarreará costes mucho más elevados en el futuro.
Para quienes ocupan los edificios, la crisis energética mundial ya ha disparado los costes de mantener el suministro eléctrico en edificios energéticamente ineficientes. En medio de la incertidumbre actual, nadie sabe cuándo volverán los precios a los niveles anteriores, ni siquiera si lo harán. Reducir el consumo de energía debe ser una prioridad tanto desde el punto de vista de la sostenibilidad como del coste.
Ese es solo el primer paso. Ahora vemos cómo empresas con visión de futuro recurren a fuentes renovables, ya sea invirtiendo en la instalación de paneles solares in situ para convertir un coste variable en uno fijo —normalmente más bajo— o contratando energía renovable fuera de sus instalaciones.
Los nuevos riesgos financieros
Para los propietarios de edificios, cada vez hay más en juego con los activos que se quedan rezagados en materia de sostenibilidad. Los riesgos de no actuar van desde los «descuentos marrones» —cuando cae el valor de un edificio sin credenciales ecológicas porque no cumpliría los objetivos de bajas emisiones de carbono de un inquilino— hasta una financiación más cara para las empresas sin planes sólidos de descarbonización.
Aún es pronto en este ámbito, pero las pruebas anecdóticas se acumulan en varios mercados y pronto llegarán las cifras. Ante la creciente presión de los accionistas, los empleados y la sociedad en general, cada vez más empresas quieren ocupar edificios que reflejen sus objetivos de sostenibilidad.
El problema es que la oferta no sigue el ritmo de la demanda. Londres, por ejemplo, afronta una importante escasez de espacios con bajas emisiones de carbono para 2025, porque el número de empresas con compromisos de cero emisiones netas supera la cartera de edificios sostenibles, tanto nuevos como en proceso de rehabilitación para cumplir las nuevas normas.
Para los propietarios e inversores con visión de futuro, aún existe la oportunidad de obtener primas ecológicas: los edificios con certificaciones ecológicas de alto nivel pueden cobrar alquileres entre un 9 % y un 28 % más altos. Pero, ante unas normativas cada vez más estrictas y un sector que empieza a priorizar el planeta, pronto esos estándares dejarán de ser una cuestión de elección.
Dado que los edificios representan más del 60 % de las emisiones de carbono en las ciudades, se han convertido en un ámbito prioritario para los gobiernos metropolitanos.
Por ahora, la mayoría de las iniciativas se dirigen a los edificios nuevos, donde es relativamente más fácil establecer normas sobre energía y emisiones e imponer multas a los propietarios cuyos inmuebles no las cumplan. Pero pronto se dará el giro hacia los edificios existentes. Grandes centros mundiales como Nueva York, Tokio y Berlín ya están fijando límites a las emisiones de gases de efecto invernadero de los edificios existentes. Es solo cuestión de tiempo que se sumen más ciudades.
¿Qué es la resiliencia climática?
La rehabilitación, en el punto de mira
Para aumentar la oferta de edificios con cero emisiones netas y acelerar la descarbonización del sector inmobiliario, la rehabilitación —invertir en edificios antiguos para que cumplan tanto la normativa como las expectativas del mercado— ofrece el mayor potencial. Dado que se prevé que el 80 % de los edificios de oficinas de las ciudades maduras siga en uso en 2050, la prioridad debe ser intervenir en el parque inmobiliario existente.
Esto significa que debemos rehabilitar entre el 3 % y el 3,5 % de los edificios existentes cada año para alcanzar el objetivo de cero emisiones netas, según el informe Retrofitting Buildings to be Future-Fit, de JLL. Sin embargo, las tasas actuales de rehabilitación rondan apenas el 1 %, por lo que deben al menos triplicarse.
La pregunta es: ¿qué frena a las empresas? En cuanto a los descuentos marrones, se debe en parte a que es una tendencia emergente. Los inversores quieren cuantificar la diferencia entre los beneficios de actuar y las consecuencias de no hacerlo para facilitar la toma de decisiones, y esa es la parte difícil.
Aunque ya disponemos de la mayor parte de la tecnología necesaria para descarbonizar los edificios, realizar el trabajo necesario sigue requiriendo inversión, tiempo y conocimientos especializados. En promedio, la descarbonización cuesta entre el 10 % y el 20 % de los activos bajo gestión (AUM) a nivel de cartera, pero la cifra varía mucho a nivel de activo, en parte porque las inversiones también ofrecen beneficios y resulta difícil desglosar los costes adicionales ecológicos.
Muchas empresas tampoco saben con certeza cómo convertir sus compromisos en acciones. Por eso desarrollamos los Principios para edificios sostenibles junto con el WEF, para ayudar a las empresas a diseñar y poner en práctica planes para descarbonizar sus carteras.
En conjunto, las perspectivas económicas sombrías, el aumento de los costes de los materiales, los problemas en la cadena de suministro y la incertidumbre sobre la contratación de empresas ejecutoras también influyen.
Aun así, no podemos permitirnos esperar. La cooperación entre propietarios, inquilinos y gobiernos será clave para alcanzar el éxito. Arrendadores e inquilinos deben colaborar para detectar oportunidades conjuntas, compartir métricas y distribuir equitativamente los costes y beneficios.
A medida que siguen aumentando los riesgos de la inacción, las empresas sin un plan pueden salir perdiendo a largo plazo, ya sea por pérdidas financieras o por daños a su reputación. A medida que las pruebas del mercado respaldan cada vez más esta idea, el argumento empresarial para empezar ahora a transformar los edificios con el fin de alcanzar las cero emisiones netas nunca ha sido más sólido.
