En el ámbito de la transformación urbana, debemos centrarnos en el valor social del entorno construido.
Las alianzas público-privadas pueden ayudar a superar los desafíos de la regeneración de las zonas urbanas.
Identificar los beneficios más amplios de los proyectos para la comunidad requerirá métricas claras para su presentación.
Tras la pandemia de COVID-19, muchas de nuestras localidades y ciudades afrontan desafíos sin precedentes de desigualdad y declive urbano. La buena noticia es que también estamos viendo un cambio profundo en la actitud del sector privado, que ayuda a abordar estos problemas y reconoce el papel que puede desempeñar para impulsar una regeneración urbana transformadora.
La pandemia ha agravado las dificultades que afrontan muchos barrios urbanos. Las compras por internet, el aumento del trabajo flexible, la escasez de viviendas asequibles, el incremento de la delincuencia y los estragos de la inflación están pasando factura. La desigualdad ha aumentado, ya que muchos de los sectores de la sociedad más afectados por las restricciones de la COVID-19 son también los más perjudicados por el debilitamiento de la economía.
Para las comunidades que ya atravesaban dificultades, los desafíos se han agravado. El sector inmobiliario suele responder con rapidez a las oportunidades de redesarrollo cuando el argumento comercial y financiero para invertir es claro, pero rara vez ocurre así cuando los problemas están más arraigados.
Mayor atención al valor social
Lo que está cambiando es que, junto con la atención —muy esperada— a la lucha contra el cambio climático, el sector privado está adoptando de manera sustancial la agenda más amplia de cuestiones ambientales, sociales y de gobernanza (ASG). La creciente importancia que se concede al valor social en el pensamiento empresarial está cambiando la ecuación de viabilidad de los proyectos de regeneración urbana.
En lugar de centrarse únicamente en el «producto» de un edificio terminado, les interesa impulsar los «resultados» de valor social que puede generar un proyecto exitoso. Esto llega en un momento oportuno, dada la creciente presión sobre las finanzas de los gobiernos locales, mientras los proyectos de capital corren riesgos por el aumento de los costos de financiación y construcción.
Nuveen Real Estate anunció recientemente la creación de un programa global de inversión de impacto con el objetivo de alcanzar 15.000 millones de dólares en activos inmobiliarios bajo gestión (AUM) para 2026. En el Reino Unido, Schroders Capital lanzó recientemente una estrategia de inversión de impacto basada en el lugar, con el objetivo específico de abordar la privación social y la desigualdad, además de generar rentabilidad financiera. Las inversiones se destinarán a viviendas asequibles, espacios de trabajo y proyectos de reconversión de centros urbanos de uso mixto.
Del mismo modo, el grupo de servicios financieros Legal & General invertirá 4.000 millones de libras en regeneración urbana y desarrollo de viviendas en la región de West Midlands, en el Reino Unido, para 2031. Estos anuncios forman parte de una tendencia generalizada de crecimiento mundial de la inversión de impacto, un mercado que, solo desde 2020, ha crecido más de un 60% y alcanzó un valor de 1,2 billones de dólares en AUM para 2022.
¿Qué está haciendo el Foro Económico Mundial para promover el desarrollo urbano sostenible?
Las ciudades son responsables del 75% de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero y albergan a más de la mitad de la población mundial, una proporción que alcanzará dos tercios para 2050. Si priorizan las energías más limpias, las ciudades podrían contribuir a más de la mitad de las reducciones de emisiones necesarias para limitar el calentamiento global a menos de 2 °C, en consonancia con el Acuerdo de París.
Para lograr ciudades y comunidades con cero emisiones netas y positivas para la naturaleza para 2050, el Foro Económico Mundial colabora con actores de los sectores público y privado en iniciativas que impulsan la ambición mundial mediante acciones locales. Estas son algunas de ellas:
Alianza Davos Baukultur: Promover la planificación, construcción y gestión de edificios, infraestructuras y espacios públicos de alta calidad mediante principios basados en la resiliencia climática, la sostenibilidad y la circularidad del entorno construido. Más información.
Coalición Global por la Nueva Movilidad: Explorar nuevas soluciones para reducir la congestión y las emisiones, mejorar la infraestructura para vehículos eléctricos y transformar la movilidad y las entregas urbanas. Más información.
Alianza para la Innovación Urbana: Conectar a innovadores y emprendedores con nuevos mercados y oportunidades que reimaginen y transformen la calidad de vida y las economías locales. Más información.
Alianza Mundial de Ciudades Inteligentes del G20: Acelerar soluciones inteligentes y prácticas para fortalecer la resiliencia climática, mejorar el bienestar público y abordar los desafíos más apremiantes que afrontan las ciudades y las comunidades locales. Más información.
El futuro de los viajes y el turismo: Impulsar un crecimiento económico inclusivo y sostenible, preservando al mismo tiempo el patrimonio cultural y protegiendo los ecosistemas naturales. Más información..
Descubra cómo puede formar parte de nuestros esfuerzos para crear ciudades y comunidades más sostenibles y habitables. Contáctenos aquí.
Movilizar capital de inversión para generar un impacto positivo
El interés del sector privado en las alianzas público-privadas (APP) basadas en el lugar se debe a que pueden impulsar proyectos de desarrollo e inversión a gran escala que simplemente no serían posibles sin la participación de las autoridades públicas. Puede pensarse que estas alianzas consisten únicamente en persuadir al sector privado para que pague obras públicas, pero esa percepción pasa por alto lo que aporta la participación del Gobierno.
El sector público suele aportar terrenos u otros activos a la alianza y, en ocasiones, puede pedir préstamos a tasas ventajosas para aumentar la financiación disponible. Además de contribuir a la financiación, la participación pública ayuda a reducir los riesgos de los proyectos y puede estimular inversiones adicionales del sector privado procedentes de fuentes distintas del socio principal de desarrollo.
Tres desafíos clave para la transformación urbana
Tener en cuenta tanto los beneficios sociales como los financieros de un proyecto puede ayudar a cerrar la brecha entre los sectores público y privado. Pero, incluso con una mayor disposición a colaborar por ambas partes, persisten tres desafíos clave.
1. El tiempo que requieren los proyectos de regeneración urbana
Un panorama político en constante cambio y las elecciones periódicas entrañan el riesgo de que el apoyo del Gobierno disminuya a lo largo del proyecto. A las autoridades públicas les preocupa que el fracaso de su socio empresarial las deje sin los activos invertidos y sin un beneficio tangible para la comunidad. Ambas partes necesitan visión a largo plazo, liderazgo y compromiso para alcanzar los resultados deseados, pero es difícil dejarlo establecido en un contrato jurídicamente vinculante.
2. Reparto de riesgos y rendimientos entre los participantes
Aunque los beneficios sociales más amplios formen parte de la «contabilidad» general del proyecto, las empresas privadas siguen necesitando una rentabilidad comercial para que la alianza sea viable. Determinar y documentar los riesgos y rendimientos que asumirá cada parte —incluidos los pasos a seguir si los resultados no son los esperados y la forma de resolver las disputas— suele ser un importante escollo.
3. Identificar y materializar los beneficios de valor social no financiero del proyecto
Por poner un ejemplo de infraestructura, una alianza para ejecutar un nuevo plan vial puede garantizar que se cubran los costos de construcción del sector privado y vincular el componente de ganancias del contrato a la reducción de los accidentes de tráfico o las muertes en carretera. Así, el afán de lucro del contratista queda alineado con el resultado social que desea la autoridad local.
Sin embargo, esto es mucho más difícil en un proyecto a más largo plazo cuyo objetivo sea mejorar la salud y el nivel de vida, las oportunidades de empleo y la integración social en la comunidad en general. Desarrollar formas de supervisar eficazmente y recompensar el logro de estos objetivos fundamentales de los proyectos de transformación urbana, e incorporar estas métricas a los acuerdos de colaboración, es clave para desbloquear el potencial de una mayor inversión privada en este tipo de proyectos.
El camino por delante
Existen soluciones para estos desafíos, pero no hay respuestas sencillas que sirvan para todos los casos. Cada proyecto de regeneración es distinto, por lo que es imposible prescribir cómo debería ser un acuerdo determinado. La buena noticia es que una variedad cada vez mayor de estructuras de colaboración alternativas está ayudando a canalizar un flujo sólido de capital de inversión hacia proyectos de regeneración urbana que ofrecen nuevos modelos para el éxito futuro.
Avison Young se enorgullece de colaborar con el Foro Económico Mundial para crear un grupo de trabajo que aborde estos problemas. En particular, queremos identificar cómo los gobiernos locales pueden posicionarse mejor, junto con sus proyectos de regeneración, para establecer alianzas exitosas con el sector privado. El Foro está en una posición ideal para reunir a las distintas partes interesadas necesarias. Le invitamos cordialmente a sumarse a este proyecto fundamental para ayudar a generar los resultados de valor social clave para abordar los desafíos que afrontan nuestras localidades, ciudades y comunidades.
