Un dron del tamaño de la palma de la mano zumba a 50 metros de altura junto a un rascacielos del centro de Singapur. Al seguir los contornos del edificio, la máquina busca grietas y registra la temperatura de la fachada mientras asciende. Sentado en una habitación a 5 kilómetros de distancia, un hombre ve en la pantalla de su ordenador la transmisión en directo de la cámara del dron. Analiza los datos y los combina con información recopilada de cientos de otros edificios.
Bienvenidos a la proptech 3.0 —la convergencia de los bienes inmuebles y la tecnología—, donde los drones autónomos, los macrodatos y la inteligencia artificial (IA) se unen para transformar el sector inmobiliario. He dedicado toda mi carrera al sector inmobiliario y tengo claro que muchas cosas están cambiando, y muy rápido. Por ejemplo, en lugar de enviar a los administradores de propiedades a inspeccionar manualmente los edificios y registrar sus hallazgos, ahora el trabajo puede realizarse con robots inteligentes capaces de llevar a cabo cada tarea con una precisión fulminante. Así, las personas pueden centrarse en tareas de mayor nivel. Analizan los datos, anticipan las necesidades de mantenimiento y planifican con antelación, lo que ahorra a sus organizaciones millones de dólares en costes.
Estas escenas serán cada vez más habituales a medida que las ciudades empiecen a adoptar esta nueva tecnología centrada en el sector inmobiliario. En Asia, la inversión en investigación y desarrollo de proptech ha ido en aumento. Sin embargo, el sector apenas está empezando a explorar lo que las soluciones digitales pueden ofrecer.
La primera ola de proptech, o proptech 1.0, tomó forma en 2007 con empresas emergentes como PropertyGuru, de Singapur, que ofrecía sitios web de anuncios de propiedades residenciales.
La segunda ola de proptech llegó en 2013, cuando los primeros actores comenzaron a competir con más intensidad y desarrollaron capacidades como el análisis de datos y la realidad virtual para ofrecer a los clientes servicios mejores y más especializados.
La proptech 3.0 llegó poco después. En 2014, algunos grupos de empresas emergentes comenzaron a experimentar con tecnologías incipientes, como los drones, las herramientas de realidad virtual y la cadena de bloques, un registro protegido mediante criptografía que almacena todas las transacciones realizadas en un sistema distribuido entre muchos ordenadores.
Aquí es donde reside el futuro del sector inmobiliario.
Asia y la revolución proptech
Asia se encuentra en el epicentro de la tercera ola de proptech. El nuevo informe de JLL, «Clicks and Mortar: The Growing Influence of Proptech» muestra que, de los 7.800 millones de dólares invertidos en empresas emergentes de proptech en todo el mundo desde 2013, alrededor del 60 %, es decir, 4.800 millones de dólares, se destinaron a empresas emergentes de la región de Asia-Pacífico. Y la inversión no da señales de desacelerarse, mientras la demanda de propiedades sigue creciendo en la región.
Aunque la proptech está más consolidada en Europa y América del Norte, Asia está llamada a impulsar gran parte de la innovación y la adopción del sector. Entre los grandes mercados emergentes, India encabeza la lista por número de empresas emergentes de proptech que han recibido financiación; China, aunque cuenta con menos de estas empresas, ha atraído alrededor del 60 % de la financiación destinada a Asia-Pacífico desde 2013.
Esto no sorprende. Se trata de enormes mercados inmobiliarios con un número creciente de posibles consumidores. La clase media está creciendo en toda Asia: según las estimaciones de 2015 de The Brookings Institution, la clase media de la región representaba el 46 % de la clase media mundial y generaba un consumo superior a los 10 billones de dólares. La región también está muy familiarizada con la tecnología. Asia concentra casi la mitad de los usuarios de internet del mundo y registra el mayor nivel de tráfico de internet desde teléfonos inteligentes.
La próxima ola de cambio
Veo que la proptech está transformando el sector inmobiliario de tres maneras principales: haciendo más eficiente la planificación inmobiliaria, creando un mercado más transparente y cambiando la forma en que usamos nuestros edificios.
En primer lugar, la tecnología cambiará radicalmente nuestra manera de abordar la planificación inmobiliaria al facilitar el seguimiento en tiempo real de grandes carteras. De hecho, varios países ya han empezado a aprovechar ese potencial.
En Singapur, el Gobierno ha adoptado nuevas tecnologías de planificación urbana mediante su programa Smart Nation. Por ejemplo, la Fundación Nacional de Investigación de Singapur puso en marcha Virtual Singapore, que cartografiará toda la ciudad en un modelo virtual en 3D. El proyecto, de 73 millones de dólares singapurenses, permitirá al sector privado probar nuevas soluciones, incluidas tecnologías y sistemas de gestión de edificios.
En segundo lugar, el impacto de la tecnología en el mercado inmobiliario será enorme. Hasta ahora, se ha caracterizado por la asimetría de la información, que daba ventaja a los vendedores frente a los inversores y compradores. La proptech está cambiando todo eso.
Gracias a los macrodatos, quienes siguen el mercado inmobiliario y los inversores también pueden obtener predicciones precisas sobre las tendencias inmobiliarias y los movimientos del mercado. En Singapur, una empresa ha creado una fórmula para calcular el valor de una propiedad combinando análisis comparativos del mercado y algoritmos, en lugar de recurrir a una tasación manual. La realidad virtual también permite a los compradores explorar las propiedades antes de cruzar la puerta.
Del mismo modo, la tecnología de cadena de bloques, que está revolucionando las transacciones, podría hacer realidad la compra de una vivienda por internet mediante «contratos inteligentes». Esto eliminaría de hecho los contratos en papel y simplificaría el proceso de transmisión de la propiedad, con un ahorro de miles de dólares.
En tercer lugar, la tecnología cambiará radicalmente la forma en que usamos nuestros edificios. En muchas partes de Asia, las viviendas ya no son simples edificios de ladrillo y cemento destinados a alojar personas.
Gracias a la tecnología inteligente y al internet de las cosas (IoT), quienes viven en una casa pueden hacer de todo, desde vigilar a sus bebés hasta controlar sus electrodomésticos. Por ejemplo, la empresa tecnológica india Digital Gorkha ayuda a proteger las viviendas y a gestionar las visitas mediante una aplicación, lo que significa que los propietarios ya no tienen que estar presentes para recibir a visitantes como técnicos de reparaciones o contratistas.
Las nuevas tecnologías incluso han permitido que las viviendas se conviertan en productoras de energía. En China, empresas emergentes como Seeder están instalando paneles solares en edificios de Pekín y reduciendo las emisiones de carbono en una ciudad conocida por la contaminación del aire. Parte de esta energía puede volver a venderse a la red.
Pero apenas estamos viendo el comienzo de la ola de proptech 3.0. Tecnologías incipientes como la impresión 3D y las criptomonedas están a punto de abrirse paso aún más en el sector inmobiliario.
En un futuro no muy lejano, se podrían imprimir edificios enteros en 3D. La Universidad Tecnológica de Nanyang, en Singapur, estudia cómo utilizar impresoras 3D gigantes para imprimir plantas completas de edificios de gran altura, mientras que la empresa china WinSun ya afirma haber impreso un edificio de cinco plantas con elementos decorativos en el interior.
Estos son solo algunos ejemplos de cómo ya estamos viendo a la tecnología transformar el sector inmobiliario. Está claro que las cosas van a cambiar, y rápidamente.
De hecho, a medida que Asia siga desarrollándose, estoy seguro de que la proptech será un motor clave de la transformación física de las ciudades de toda la región y sentará las bases de una nueva era en el sector inmobiliario.
