El sector inmobiliario es la mayor clase de activos del mundo y también uno de los principales contribuyentes a las emisiones globales de carbono.
Las medidas para descarbonizar el sector se han acelerado, pero la transición del parque inmobiliario existente sigue siendo un reto importante.
Los costes de la transición deben tenerse en cuenta ahora para evitar que el sector se enfrente a una crisis de valoración por una «burbuja de carbono».
El sector inmobiliario es la mayor clase de activos del mundo y también uno de los principales contribuyentes a las emisiones globales de carbono. A medida que crece el reconocimiento de la amenaza existencial que representa el cambio climático, también han cobrado impulso las medidas para descarbonizar el sector; sin embargo, el ritmo del cambio debe acelerarse exponencialmente para alcanzar los principales objetivos climáticos.
Uno de los mayores retos consiste en transformar el parque inmobiliario existente, el 80 % del cual seguirá existiendo en 2050. Las tasas de renovación rondan el 1-2 % anual, pero es probable que el porcentaje de renovaciones que son rehabilitaciones ecológicas sea mucho menor.
A este reto se suma la falta de reconocimiento generalizado en el mercado tanto del coste de transformar estos edificios como del coste de retrasar la transformación o no llevarla a cabo.
No contabilizar los costes de la transición a cero neto conduce a una sobrevaloración, o a una burbuja de carbono
El Urban Land Institute Europe (ULI), una red mundial de expertos de distintas disciplinas en el sector inmobiliario y el uso del suelo, declaró recientemente que «los propietarios, inversores y tasadores europeos no han tenido en cuenta el coste de la transición a cero neto, lo que ha provocado una sobrevaloración generalizada de oficinas, comercios y viviendas… Si los propietarios no incorporan ahora los costes del riesgo de transición, el sector podría enfrentarse a una grave crisis».
El ULI advierte de una posible «burbuja de carbono»: la falta persistente de valoración de este riesgo de transición mantiene artificialmente altos los valores de los activos y aumenta la posibilidad de que, en última instancia, su rehabilitación resulte demasiado costosa, lo que provocaría que muchos activos quedaran varados.
Un activo varado es aquel que ha perdido valor de forma prematura, a menudo de inmediato, debido a factores como cambios normativos o variaciones en la demanda. En este contexto, está directamente relacionado con las emisiones.
El riesgo de que esto ocurra no es una posibilidad remota en el futuro, sino una realidad inminente de esta década. Según una investigación reciente de JLL, los resultados de 2022 de GRESB (referencia mundial ESG para productos financieros relacionados con el sector inmobiliario) muestran que el año medio en que los edificios presentados a GRESB quedan varados, según el Carbon Risk Real Estate Monitor (CCREM), es 2025.
La amenaza inminente de una burbuja de carbono
Según JLL, tanto los factores que impulsan la demanda como la regulación acentúan la creciente diferencia de precios entre los activos verdes y los marrones, a menudo denominada «descuento marrón».
Muchos gobiernos ya están imponiendo sanciones económicas, o planean hacerlo, a los propietarios que no cumplen ciertas normas de emisiones, lo que aumenta el coste de la inacción.
La demanda de edificios verdes también está creciendo, especialmente por parte de grandes empresas que persiguen sus propios objetivos climáticos. Además, las investigaciones siguen demostrando que muchos ocupantes comerciales están dispuestos a pagar una prima por edificios de gran eficiencia.
Muchos inversores sí valoran los riesgos climáticos, incluido el coste de transformar los activos para que sean más eficientes y cumplan ciertas normas establecidas por organismos gubernamentales y las exigidas por sus socios de inversión.
Pero lo hacen de forma propia y adaptada a su organización y tesis de inversión, y rara vez comparten los resultados con un conjunto más amplio de partes interesadas.
La falta de un enfoque estándar para la evaluación y la divulgación hace que los edificios suelan seguir negociándose a los valores actuales de mercado, porque todavía hay compradores dispuestos a adquirirlos que quizá no tengan plenamente en cuenta estos costes o carezcan de la experiencia y la conciencia necesarias para hacerlo.
Según la Evaluación del riesgo de transición del ULI, actualmente se pueden modelizar los siguientes riesgos de burbuja de carbono e incorporarlos a los análisis estándar para reflejar mejor los costes reales:
Costes de descarbonización
Actualidad: La inversión necesaria para descarbonizar un activo de acuerdo con la trayectoria de 1,5 ºC (costes de materiales, mano de obra y asesoría).
Futuro: El posible impacto de la incertidumbre geopolítica, la inflación y los problemas en las cadenas de suministro.Costes de la energía
Actualidad: La variación de los costes energéticos antes y después de las medidas de descarbonización (teniendo en cuenta la inflación actual, el posible almacenamiento y la venta de energía a la red, etc.).
Futuro: Potencial de ingresos futuros y supuestos sobre los precios futuros vinculados a la inflación.Precio del carbono
Actualidad: Todas las formas de fijación de precios del carbono existentes (que probablemente afectan indirectamente a los propietarios de activos y a los inquilinos, por ejemplo, a través de los costes energéticos) (sin incluir la compensación de emisiones).
Futuro: Posibles mecanismos obligatorios futuros de fijación de precios del carbono, como los requisitos globales del Grupo de Trabajo sobre Divulgación de Información Financiera relacionada con el Clima (TCFD), u otros que puedan afectar directamente a propietarios e inquilinos.Depreciación
Futuro: Depreciación de las tecnologías y los equipos relacionados con las actividades de descarbonizaciónVariación de los ingresos por alquiler
Actualidad: Posible variación de los ingresos por alquiler como resultado de la descarbonización.
Futuro: El impacto de factores más amplios del mercado, más allá de la propia trayectoria de descarbonización del activo.Periodos sin inquilinos
Actualidad: Periodos sin inquilinos porque estos deben desalojar el inmueble para permitir las obras de rehabilitación destinadas a la descarbonización, o periodos vacantes más largos al vencer el contrato de arrendamiento para realizar dichas obras. Futuro: Estimaciones de la pérdida futura de ingresos por alquiler durante los periodos vacantes necesarios para las obras futuras.Carbono incorporado
Actualidad: Responsabilidad financiera por el carbono incorporado en un activo. Se trata del carbono emitido como resultado directo de la fase de construcción, las renovaciones y la disposición al final de la vida útil.
Futuro: Carbono emitido por futuras renovaciones o por la disposición del activo. El aumento del precio del carbono y las mejoras en la eficiencia y las tecnologías relacionadas con el carbono incorporado incrementarán el riesgo de una burbuja de carbono.Rentabilidad de salida
Actualidad: El efecto de la descarbonización en el conjunto de posibles impactos sobre la rentabilidad del inmueble en el momento de la venta. Estos pueden incluir factores que van desde la calidad de los inquilinos hasta los costes energéticos y la demanda de los inversores.
Futuro: Al igual que en la actualidad, los impactos pueden ser amplios y variables, y los riesgos deben cuantificarse mediante un método sistemático.
El ULI cita otros riesgos de transición, como el riesgo para la reputación, los seguros y el acceso a capital de deuda, que todavía no se pueden modelizar. Aun así, el sector debería tenerlos presentes e incorporarlos con el tiempo, a medida que sea posible cuantificarlos mejor.
Contabilizar adecuadamente tanto los posibles costes de la descarbonización como el valor inherente a llevarla a cabo, junto con el coste de la inacción, es esencial para cualquier sector, y el inmobiliario no es una excepción, especialmente dado el valor del sector inmobiliario mundial y el impacto de los edificios en el bienestar de las personas y del planeta.
