• La creación de lugares, para contribuir eficazmente al desarrollo urbano, depende de prestar atención a pequeños detalles.
• Esta meticulosidad marca la diferencia al diseñar para la sostenibilidad.
• La participación de las partes interesadas también es fundamental para maximizar el potencial de un lugar.
Me incorporé al sector inmobiliario relativamente tarde en mi carrera y recibí muchos consejos en las semanas previas a mi primer día de trabajo. Uno de los comentarios más certeros, que todavía recuerdo hoy, fue que me asegurara de dedicar tiempo a recorrer las calles de nuestros desarrollos o lugares, y de sumergirme en ellos.
Cuando pregunté qué aspectos debía observar y con qué nivel de detalle, me dijeron: «La ubicación de las farolas, el color de las losas de piedra, los tipos de obras de arte, las especies de árboles, la forma en que se mueve la gente. En definitiva, todo. Lo necesitarás, porque tus colegas llevan años estudiándolo».
En ese momento no me di cuenta, pero esto tenía como objetivo que desarrollara una apreciación del arte de crear lugares que se observa con destreza en desarrollos como Roppongi Hills en Tokio o King's Cross en Londres. Admiro especialmente estos proyectos, por la medida en que reimaginan el tejido urbano en dos de las grandes ciudades del mundo. Roppongi Hills, por ejemplo, requirió un uso innovador del suelo para completar el mayor proyecto de reurbanización urbana del sector privado en Japón. Una variedad de usos, desde oficinas hasta museos y comercios minoristas, ayuda a crear un sentido de comunidad, y las grandes extensiones de espacios verdes, desde las azoteas hasta los senderos para caminar, fomentan aún más el uso público.
Para que la creación de lugares tenga éxito, es esencial que cada aspecto de un desarrollo se considere cuidadosamente para crear un espacio que sea lo mejor posible. La participación de las partes interesadas resulta mucho más fácil si, como sugirió mi mentor, se logra sintonizar con todos estos factores diversos. Mirando atrás, 15 años después, sigo muy agradecido por ese consejo.
La sostenibilidad es actualmente una consideración prioritaria en la creación de lugares en Swire Properties, un ámbito en el que deben entrar en juego los principios estrechamente interrelacionados de creatividad e innovación. No basta con contar con estructuras de alta especificación que vayan más allá de los requisitos legales en criterios de diseño y sostenibilidad, como en One Taikoo Place en Hong Kong. Aquí contamos con un equipo especial dedicado a mejorar las características de sostenibilidad de nuestros edificios más antiguos; mientras que el 89 % de Taikoo Place son edificios ecológicos, algunos de ellos construidos en la década de 1970 y que necesitan atención adicional. Sabemos que la sostenibilidad también es importante para nuestros inquilinos y para las comunidades más amplias a las que servimos.
Por ello, hemos fijado objetivos de descarbonización a largo plazo para nuestros inmuebles de todo el mundo, en el marco de nuestro programa SD 2030 y en línea con el Acuerdo de París sobre el Clima. Una práctica de colaboración útil que implantamos en 2008 fue la realización de auditorías energéticas gratuitas tanto para los inquilinos de oficinas como para los de locales comerciales. Esto ha supuesto un ahorro anual de 9 millones de kWh en electricidad, una cifra asombrosa. Con esa energía se podrían hacer funcionar unos 2,6 millones de acondicionadores de aire domésticos durante una hora.
El secreto del éxito en la promoción de la sostenibilidad no reside solo en el apoyo a la inversión y en la tecnología pertinente, sino también en las alianzas que mejoran la capacidad de realizar análisis de datos y evaluaciones comparativas (benchmarking) para determinar cómo mejorar la eficiencia energética. Muchos promotores de todo el mundo colaboran con instituciones educativas para desarrollar análisis de big data y seguimiento de KPI con el fin de optimizar la energía en el entorno construido. Esto también se extiende a la cadena de suministro más amplia, donde existe una tendencia creciente hacia enfoques de diseño integrados, en los que la sostenibilidad se integra a lo largo de todo el ciclo de vida de un desarrollo.
Otro aspecto clave de la creación de lugares y de la participación de las partes interesadas en entornos urbanos densos es la forma en que puede potenciarse la transitabilidad peatonal. Quienes conocen Hong Kong estarán familiarizados con la omnipresente red de senderos de montaña en las laderas, que ofrecen una escapada rápida y, a menudo, cómoda del bullicio urbano. Es evidente que a la gente le gusta dar un paseo, pero en los entornos urbanos debe diseñarse el entorno adecuado para hacerlo.
Ha sido alentador comprobar que, durante la pandemia, ciudades de todo el mundo, desde Atenas hasta Auckland, han introducido cambios para reducir el tráfico de vehículos y crear calles más aptas para los peatones. El alcalde de Londres, por ejemplo, ha impulsado la identificación de más calles y espacios aptos para la peatonalización temporal o programada; surgirán más “streateries”, así como el desarrollo de terrazas al aire libre localizadas. Chicago dedicó muchos años a desarrollar su red Pedway: una serie de túneles subterráneos y pasarelas elevadas que conectan más de 40 manzanas del distrito central de negocios. Así, el público puede caminar sin sufrir las molestias del mal tiempo.
La esencia de la participación de las partes interesadas es obtener perspectivas variadas y amplias para concebir mejores soluciones o ideas sobre cómo desarrollar el suelo. El desarrollo Treasure Island en San Francisco demuestra la necesidad de alianzas sólidas para mejorar la habitabilidad y también para abordar aspectos de resiliencia fundamentales para la creación de lugares. Treasure Island es el mayor desarrollo de nuevo espacio abierto en San Francisco desde 1871 y requirió un equipo de ingenieros para afrontar la amenaza de la subida del nivel del mar y la estabilidad del suelo. Mediante pruebas y modelización, se estableció un programa para que todas las calles quedaran 36 pulgadas por encima de la cota de inundación de referencia. El desarrollo transformará finalmente la antigua base naval en un barrio de uso mixto, con amplias extensiones de parques públicos, senderos para bicicletas y para caminar, espacios hosteleros y de oficinas, además de cerca de 8.000 viviendas, de las cuales el 27 % se destinará a vivienda asequible.
La colaboración con ambientalistas y biólogos de la Universidad de Hong Kong ha contribuido a la planificación paisajística dentro y alrededor de Taikoo Place, donde estamos desarrollando huertos urbanos que impulsarán la biodiversidad y complementarán los parques y las instalaciones recreativas existentes en la zona. Estamos creando unos 6.400 metros cuadrados de espacio verde a nivel de calle, una cifra significativa en la densa metrópolis urbana de Hong Kong. La auditoría de la biodiversidad dentro y alrededor de la huella de nuestro desarrollo ayuda a subrayar ante nuestros equipos el desafío medioambiental al que nos enfrentamos, y a concienciar de que las zonas urbanas son y pueden ser hogar de una amplia variedad de flora y fauna.
Otro actor clave en estos proyectos son las autoridades locales. El primer paso para desarrollar jardines, por ejemplo, es asegurar un espacio a nivel de calle que pueda transformarse. En la zona de Sanlitun, en Pekín, por ejemplo, el Opposite House Community Garden solo se creó con la ayuda del Gobierno del distrito de Chaoyang. Lograr un diseño atractivo y elaborar planes detallados requirió paciencia, disposición al compromiso y empatía por parte de todas las partes para alcanzar una solución mutuamente aceptable.
¿Qué hace el Foro Económico Mundial para apoyar el futuro del sector inmobiliario?
Cuando necesito un impulso de energía y una dosis de inspiración, me gusta charlar con nuestros nuevos reclutas de la Placemaking Academy de Swire Properties. Son un grupo de jóvenes de Hong Kong al que acogemos cada año, capacitados para trabajar en los proyectos más recientes de nuestras carteras, que van desde mercados centrados en productos locales hasta ferias navideñas adaptadas a la nueva era de normas de distanciamiento social. Me recuerdan que el futuro del arte de crear lugares goza de muy buena salud.
