La cuestión de la vivienda asequible ha captado la atención mundial, mientras las ciudades afrontan el reto de ofrecer hogares asequibles a sus residentes.
Sin embargo, centrarse en aumentar la oferta de vivienda asequible como solución quizá no sea la panacea que muchos creen.
Es fundamental explorar soluciones alternativas y adoptar un enfoque más amplio y matizado para abordar los problemas de vivienda en las ciudades en desarrollo; así se puede garantizar que la vivienda asequible sea realmente accesible y sostenible para todos.
La cuestión de la vivienda asequible ha captado la atención mundial, mientras las ciudades afrontan el reto de ofrecer hogares asequibles a sus residentes. Sin embargo, centrarse en aumentar la oferta de vivienda asequible como solución quizá no sea la panacea que muchos creen. Este artículo examina el caso del Gran Kuala Lumpur (KL), en Malasia, para explicar por qué construir únicamente viviendas asequibles no está haciendo que la vivienda lo sea más. Las singulares dinámicas políticas y los enfoques divergentes sobre la vivienda asequible adoptados por el Gobierno estatal de Selangor y el Gobierno Federal en Kuala Lumpur han tenido consecuencias imprevistas y puesto de relieve la necesidad de adoptar otros enfoques.
La ciudad con forma de huevo frito
Como ocurre en la mayoría de las ciudades, su forma física y su estado dependen tanto de su geografía como de su política. El Gran KL tiene una configuración política similar a la de un huevo frito: Kuala Lumpur, gobernada por el Gobierno Federal, es la yema rica, mientras que la clara está bajo la jurisdicción del Gobierno estatal de Selangor. A pesar de las fronteras políticas, la ciudad funciona en gran medida como un único organismo y ambas zonas dependen una de otra para subsistir. En 2008, las divisiones políticas se intensificaron cuando partidos rivales asumieron el control de Kuala Lumpur y Selangor, lo que dio lugar a políticas opuestas para abordar el problema de la vivienda asequible.
La estrategia de control de precios
En 2013, el Gobierno de Selangor adoptó una estrategia de control de precios que obligaba a los promotores inmobiliarios a construir un porcentaje de unidades con un precio inferior a 250.000 RM, una política conocida como Rumah Selangorku. Aunque el objetivo era aumentar el número de viviendas asequibles, la política planteó dificultades a los promotores. La viabilidad comercial de los proyectos inmobiliarios depende de alcanzar unos Valores Brutos de Desarrollo (GDV, por sus siglas en inglés) mínimos. Como la política de control de precios exigía que una proporción considerable de las unidades costara menos de 250.000 RM, los promotores tuvieron que elevar los precios de las unidades restantes para alcanzar los objetivos de GDV. Esto dio lugar a lo siguiente:
• Una disminución de la oferta total de viviendas en el mercado inmobiliario de Selangor desde la puesta en marcha de esta política, como muestra la Figura 1.
• La falta de nuevos lanzamientos en Selangor y una fuerte concentración de la oferta de viviendas en el lado de Kuala Lumpur de la frontera, como muestra la Figura 2.
• Una caída de la proporción de nuevas viviendas con un precio inferior a 250.000 RM en Selangor, del 57 % al 31 %, entre los periodos 2005-2009 y 2010-2014, como muestra la Figura 3.
Las consecuencias imprevistas de esta estrategia de control de precios limitaron tanto el mercado de la vivienda asequible como el mercado en su conjunto.
El curioso caso de duplicar las densidades
A diferencia del enfoque de Selangor, el Gobierno Federal en Kuala Lumpur se centró en aumentar la oferta de vivienda asequible duplicando las densidades de desarrollo. Se pusieron en marcha varios programas, como RUMAWIP, PR1MA y PPA1M, para incentivar a los promotores a ofrecer viviendas asequibles. Sin embargo, esto provocó un exceso de oferta tanto de viviendas asequibles como de unidades del mercado libre, sin una correspondencia clara con la demanda. El crecimiento demográfico fue mayor en Selangor que en Kuala Lumpur, lo que apunta a un posible desajuste entre la oferta y la demanda. El índice de precios de las viviendas en altura de ambos estados también mostró tendencias divergentes: los precios siguieron subiendo en Selangor, mientras que en Kuala Lumpur se mantuvieron relativamente estables.
Retos y enfoques alternativos
Construir más viviendas asequibles sin tener en cuenta otros factores no aborda las causas subyacentes de la falta de asequibilidad. Malasia se enfrenta ahora al problema de las viviendas vacías: 1,9 millones de viviendas desocupadas, que representan el 20 % de todas las viviendas del país. Para abordar eficazmente el reto de la vivienda asequible, las ciudades deberían considerar lo siguiente:
Análisis micro de la oferta y la demanda
El análisis localizado de la oferta y la demanda a escala de barrio ayuda a los organismos reguladores a incentivar y controlar la oferta de viviendas adecuadas en zonas concretas. Este enfoque requiere analizar los precios a nivel local para determinar la asequibilidad según el contexto de cada lugar, en vez de aplicar criterios uniformes en todas partes.
Dejar atrás la mentalidad de la vivienda desechable
En lugar de centrarse exclusivamente en construir nuevas viviendas asequibles, el Gobierno debería tener en cuenta el parque de viviendas existente y las oportunidades de rehabilitación y reutilización. Muchos barrios cuentan con viviendas de bajo y mediano coste infrautilizadas que podrían revitalizarse mediante una renovación urbana integral. Financiar la rehabilitación de viviendas en el mercado secundario podría ser un uso más eficiente de las subvenciones que subvencionar nuevas construcciones.
Mantenimiento para preservar el patrimonio
En los nuevos proyectos de vivienda, a menudo se pasa por alto la importancia de un mantenimiento de calidad y sostenible. Las viviendas de bajo y mediano coste que se descuidan se deprecian con el tiempo y atrapan a los grupos de menores ingresos en el ciclo de la pobreza. Los gobiernos deberían dar prioridad al valor a largo plazo y a la sostenibilidad de las inversiones en vivienda asequible, subvencionando el coste de contratar a administradores profesionales de edificios para garantizar servicios de calidad y proteger los intereses de las comunidades.
Construir más viviendas asequibles sin tener en cuenta la dinámica local de la oferta y la demanda, la rehabilitación del parque existente y el mantenimiento a largo plazo no resolverá el reto de la asequibilidad. Es fundamental explorar soluciones alternativas y adoptar un enfoque más amplio y matizado para abordar los graves problemas de vivienda en ciudades en desarrollo como el Gran KL. Así, las ciudades pueden garantizar que la vivienda asequible sea realmente accesible y sostenible para todos.
