El sector inmobiliario ha resistido importantes trastornos en los últimos años, ya que los cambios en la demanda han coincidido con drásticos cambios en los mercados de capitales.
El sector inmobiliario desempeña un papel esencial en la construcción de nuestro futuro común, y hoy es más importante que nunca garantizar que sea más habitable, sostenible, resiliente y asequible.
Se requieren asociaciones público-privadas para hacer frente a la magnitud de los desafíos, como la escasez de vivienda, los riesgos climáticos y las presiones de los mercados financieros, garantizando al mismo tiempo la creación de valor y la prosperidad compartida.
El sector inmobiliario da forma de manera singular a casi todos los aspectos de nuestra vida: cada persona tiene una relación con los espacios que encuentra y con los que interactúa a diario. Sin embargo, su importancia, tanto para las personas como para las empresas, suele pasarse por alto y subestimarse.
Innumerables rasgos del panorama social y económico, desde la innovación hasta los ciclos empresariales, pueden atribuirse en parte al sector inmobiliario.
A medida que las sociedades afrontan una perspectiva mundial cada vez más compleja, el papel del entorno construido debe ocupar un lugar central, y debemos esforzarnos por ofrecer edificios y ciudades más habitables, sostenibles, resilientes y asequibles.
La habitabilidad aborda los espacios públicos y privados saludables, centrados en las personas e inteligentes, que favorecen la experiencia de los ocupantes de todas las personas que interactúan con dichos espacios. La sostenibilidad se centra en aumentar la eficiencia energética y el aprovechamiento de los recursos, con el objetivo de reducir las emisiones de carbono a lo largo de todo el ciclo de vida.
La resiliencia va más allá de los riesgos climáticos físicos e incluye diversos desafíos, desde la obsolescencia funcional y competitiva de los edificios hasta las crisis de salud pública y los desequilibrios de las políticas fiscales locales.
La asequibilidad refleja la extensión de la escasez de vivienda en las ciudades de todo el mundo y el perjudicial impacto de los elevados costes de la vivienda.
Reimaginar el sector inmobiliario: un marco para el futuro insta a la industria y a los gobiernos a tomar medidas para avanzar en esta visión, trabajando para garantizar la creación de valor para todas las partes interesadas, incluidos los inversores, los promotores y los prestamistas.
Argumentos a favor de la colaboración público-privada
Las llamadas a la acción exigirán determinación. En los últimos años, el sector ha afrontado importantes obstáculos, ya que las personas han adoptado nuevas formas de vivir, trabajar y utilizar la tecnología, lo que a menudo ha tenido enormes repercusiones en la demanda de espacio.
Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios, los inversores, los prestamistas y otros actores de toda la cadena de valor han tenido que hacer frente a nuevos obstáculos derivados de un panorama de los mercados de capitales reconfigurado.
En particular, la enérgica respuesta de los bancos centrales ante el reto de la inflación persistente ha alterado los perfiles de riesgo y rentabilidad, reorganizando muchas de las prioridades del sector, incluso cuando las políticas monetarias comienzan a relajarse en la mayor parte del mundo.
Mientras las partes interesadas del sector reimaginan los espacios e invierten en un entorno construido próspero, es esencial reconocer que estos esfuerzos solo tienen éxito si las inversiones correspondientes pueden atraer capital y ofrecer rendimientos competitivos en el mercado.
El sector público también ha afrontado numerosas presiones, como la grave escasez de vivienda, los fenómenos meteorológicos extremos y las migraciones económicas, sociales y climáticas, todo ello mientras gestiona presupuestos cada vez más ajustados.
Esos presupuestos dependen en parte de los ingresos procedentes de los impuestos sobre bienes inmuebles, lo que subraya la relación recíproca entre el valor de los inmuebles y el funcionamiento del entorno urbano en general.
Pese a estos desafíos, se requiere un compromiso renovado con la colaboración entre los sectores público y privado en economías de todas las etapas de desarrollo y a través de las fronteras nacionales y regionales, ya que ninguno de los dos sectores puede tener éxito por sí solo.
Cómo puede el sector público movilizar la inversión
El sector público puede apoyar y movilizar la inversión privada en el sector inmobiliario dando prioridad a las siguientes acciones:
Marcos regulatorios claros y normalizados: Los gobiernos deben crear y hacer cumplir leyes y reglamentos transparentes que protejan los derechos de propiedad, agilicen los procesos de zonificación y concesión de permisos, y reduzcan los obstáculos burocráticos. Esto reducirá el coste y el riesgo de la inversión, haciendo que el mercado resulte más atractivo para los inversores privados y para los diversos proveedores de capital.
Fomento de un mercado rico en información: Los gobiernos desempeñan un papel fundamental para garantizar la transparencia y reducir las asimetrías de información en los mercados inmobiliarios. Mediante el apoyo a la accesibilidad de los datos, el fomento de prácticas de presentación de informes normalizadas y la exigencia de divulgación de información, las entidades públicas contribuyen a crear un terreno de juego más equilibrado para los inversores, los promotores y los prestamistas por igual.
Desarrollo de infraestructuras: El sector público mejora el retorno de la inversión en bienes inmuebles ubicados en la misma zona al facilitar infraestructuras públicas como el transporte, los servicios públicos y los espacios públicos.
Estabilidad de los mercados financieros y acceso al capital: Los gobiernos respaldan un ecosistema financiero resiliente en todos los ciclos económicos mediante políticas que fomentan la participación de diversos agentes del mercado de capitales, p. ej., bancos, prestamistas privados e inversores institucionales.
Incentivos financieros: El despliegue estratégico de incentivos fiscales, subvenciones e instrumentos de crédito con descuento puede estimular la inversión inmobiliaria privada al mejorar los perfiles de riesgo y rentabilidad de los proyectos.
Estabilidad económica y crecimiento: Las políticas de los gobiernos locales y nacionales que fomentan la creación de empleo, el crecimiento de los ingresos y la salud económica general contribuyen a incrementar la demanda de inmuebles residenciales y comerciales, atrayendo capital privado al mercado inmobiliario.
Cómo puede el sector privado alcanzar los objetivos de los inversores
Aunque las políticas y la regulación son fundamentales para determinar la estructura de los mercados de capitales y de otros facilitadores de la inversión inmobiliaria, en última instancia, el sector privado debe estar en condiciones de ejecutar estos objetivos. Puede dar prioridad a las siguientes acciones para avanzar en los progresos:
Liderazgo y responsabilidad: El liderazgo debe priorizar la comunicación clara de los pilares, garantizando su integración transversal en métricas de desempeño específicas. Alinear los intereses y los incentivos entre los equipos impulsará la colaboración interna.
Información, medición y divulgación: Las empresas privadas pueden utilizar análisis avanzados, tecnología inmobiliaria e información basada en inteligencia artificial (IA) para mejorar la toma de decisiones y aumentar la transparencia. La presentación detallada de informes sobre el desempeño de los inmuebles, la sostenibilidad y las tendencias del mercado genera confianza en los inversores y permite una asignación más inteligente de los recursos. Compartir información y establecer normas del sector hace que el mercado sea más transparente, eficiente y menos arriesgado para todos.
Tecnología: Los inversores en bienes inmuebles comerciales deberían adoptar tecnologías como los sistemas inteligentes de edificios, la gestión energética impulsada por IA y la analítica predictiva para impulsar la sostenibilidad, la descarbonización y la eficiencia. Estas soluciones pueden mejorar la experiencia de los ocupantes, reducir la huella de carbono, optimizar el uso de la energía y reducir los costes operativos.
Mercados de capitales: Una estructura de capital que combine deuda y capital tradicionales y alternativos es fundamental para resistir las perturbaciones en los flujos de caja y en las valoraciones. Los prestamistas y los prestatarios pueden gestionar los riesgos manteniendo reservas más elevadas, ratios préstamo-valor conservadores, una presentación de informes estricta y límites a los tipos de interés. Las carteras diversificadas, por tipo de préstamo, clase de activo y mercado, ayudan a reducir los impagos y a reforzar la estabilidad financiera.
Criterios de resiliencia y sostenibilidad: El sector privado es fundamental para avanzar en la resiliencia y la sostenibilidad mediante las decisiones de inversión, incluso en entornos en los que el clima político pueda no ser favorable. Al dar prioridad a los activos que cumplen normas medioambientales estrictas y muestran capacidad de adaptación a la evolución de las necesidades del mercado, los inversores pueden crear carteras más sostenibles, más atractivas y más líquidas a largo plazo.
El papel del sector inmobiliario en la economía y la sociedad mundiales está evolucionando. Mientras las partes interesadas del sector reimaginan los espacios e invierten en un entorno construido próspero, es esencial reconocer que estos esfuerzos solo tienen éxito si las inversiones correspondientes pueden atraer capital y ofrecer rendimientos competitivos en el mercado.
Esta comprensión debe orientar estrategias prácticas que beneficien a los participantes en el mercado y a las comunidades a las que sirven.
