La recuperación es una oportunidad para realinear el valor inmobiliario con la experiencia humana.
Las personas tienen una opción: quedarse en casa o salir. Como la elección impulsa la reocupación, el sector inmobiliario centrado en las personas aumentará de valor.
Estos lugares pueden registrar rendimientos más constantes, mientras que los menos centrados en las personas podrían no lograrlo.
A medida que el mundo posterior a la pandemia empieza a emerger y las personas buscan experiencias fuera de sus hogares, se hace evidente que el sector inmobiliario prepandémico puede haber ido demasiado lejos al valorar bienes inmuebles que no estaban plenamente concebidos en torno a las personas. Está claro que la forma en que los edificios y los lugares se diseñan para valorar la experiencia humana será una parte importante de la ecuación en la nueva era.
Los lugares son esenciales para la vida. Cuando abandonamos muchos lugares debido a la pandemia, también perdimos las experiencias asociadas a ellos. Hoy, a causa de la pandemia, nuestra comprensión de la relación entre las experiencias y los lugares que valoramos es más clara que nunca.
La necesidad humana de movimiento, espontaneidad, interacción, variedad y otras experiencias, arraigada en nosotros como cazadores-recolectores, solo es posible cuando tenemos acceso a múltiples lugares y entornos. Durante el confinamiento, vivir en un “monolugar” cumplía los requisitos de salud y seguridad, pero el coste en términos de calidad de vida ha sido severo. Necesitamos una vida “multilugar” para ser plenamente humanos, y el sector inmobiliario es fundamental para lograrlo. Visto así, el sector inmobiliario posterior a la pandemia tiene más valor del que permiten los modelos de valoración actuales. Esta toma de conciencia podría transformar la forma en que diseñamos nuestros lugares de trabajo, hoteles, comercios, escuelas y ciudades.
Los desarrollos de uso mixto, los centros urbanos y un creciente enfoque en la creación de lugares y en la comunidad han aumentado en las últimas dos décadas. Sin embargo, en la recuperación posterior a la pandemia, la elección (la posibilidad de ofrecer experiencias diferentes) será el motor, y no los patrones anteriores. ¿Quedarse o salir? La nueva fuente de valor del sector inmobiliario es que constituye la plataforma fuera del hogar para experiencias más allá de lo virtual.
Los valores inmobiliarios han vivido una montaña rusa durante los últimos nueve meses, porque la respuesta a estas preguntas aún está surgiendo. Tres estudios recientes del Gensler Research Institute arrojan luz sobre la relación fundamental entre la experiencia humana y el sector inmobiliario.
Trabajar en el lugar adecuado
En abril y septiembre de 2020, el instituto estudió las respuestas de más de 2.300 trabajadores en Estados Unidos para comprender su experiencia de trabajo desde casa (WFH, por sus siglas en inglés) durante la pandemia. Aunque las tareas y la funcionalidad básica fueron eficaces en un esquema de teletrabajo, la mayoría de las personas quiere volver a la oficina por los beneficios que aporta la proximidad a otras personas para su trabajo.
Según la investigación del instituto, solo el 12 % de los encuestados quiere trabajar desde casa el 100 % del tiempo, mientras que el 44 % prefiere un esquema híbrido que permita la flexibilidad de trabajar de uno a cuatro días a la semana desde casa. El estudio también reveló que el 88 % quiere que la oficina forme parte de su experiencia laboral semanal.
El comercio es más que los bienes
En su trabajo continuo para comprender la relación entre la experiencia y el lugar, el instituto desarrolló el Índice de Experiencia de Gensler. Mediante encuestas y estudios etnográficos, la investigación demostró que los lugares, incluidos los comercios minoristas, los restaurantes y otros destinos, tienen éxito cuando ofrecen un amplio conjunto de experiencias más allá de la transacción, la tarea o el servicio que prestan.
Dado que el 51 % de la motivación para ir de compras es la oportunidad de entretenimiento, socialización, aprendizaje e inspiración, en el entorno posterior a la pandemia, el valor del sector inmobiliario comercial aumentará si ofrece una serie de experiencias de participación más allá de las transacciones de consumo. El comercio en línea ha llegado para quedarse, pero contar con más de una opción comercial es fundamental para el consumidor posterior a la pandemia.
El barrio de 20 minutos
En mayo y agosto de este año, el instituto realizó la encuesta City Pulse en Nueva York, San Francisco, Singapur y Londres, para medir las experiencias de las personas en estas ciudades a partir de una amplia gama de indicadores. Se constató que aproximadamente dos tercios de las personas han aumentado su interés por mudarse desde la COVID-19. Sin sorpresa, el transporte público fue el principal motor, debido a las preocupaciones sanitarias. Según los resultados, los encuestados indicaron interés por trasladarse a zonas suburbanas, ciudades más pequeñas y áreas rurales, porque estos lugares ofrecerían una mayor proximidad al trabajo y a las compras sin los largos trayectos en transporte público.
Es importante señalar lo evidente: los encuestados no consideraban mudarse para poder permanecer en casa en el futuro posterior a la pandemia. Por el contrario, una mudanza facilita el acceso a lugares fuera de sus hogares para satisfacer sus necesidades humanas. Las personas buscan ciudades donde los inmuebles comerciales, residenciales, institucionales y humanitarios se encuentren en los mismos distritos y barrios. Esta tendencia es la idea impulsora detrás del barrio de 20 minutos en Estados Unidos (o, de forma similar, el concepto de ciudad de 15 minutos en París) y está ganando atención en torno a la idea de que las ciudades deben facilitar el acceso fácil a lugares y experiencias.
Crear barrios saludables, resilientes y equitativos
La pandemia ha afectado la capacidad de los edificios para facilitar las interacciones sociales para las que fueron diseñados. Al examinar nuestras ciudades desde un marco de valor, los lugares que no favorecen la salud y el bienestar pierden valor porque las personas se niegan a ocuparlos. La limpieza, la salud y la seguridad tienen el potencial de convertirse en expectativas de experiencia humana que también impulsarán el valor en el entorno posterior a la pandemia.
Las personas dan forma a las ciudades y a sus barrios, pero estos lugares también tienen el poder de moldear quiénes somos. Los diseños de nuestras ciudades son un reflejo de nosotros. La comprensión de la importancia del diseño equitativo e inclusivo se convertirá en un sello distintivo de los desarrollos inmobiliarios a medida que avancemos.
El cambio climático sigue siendo la cuestión que define nuestra época, y crear edificios saludables para las personas y el planeta será fundamental. Orientar el sector inmobiliario hacia las personas también implica una conciencia de carbono y adoptar la economía circular. No es un juego de suma cero, ya que estos objetivos son complementarios y están mutuamente alineados.
Más allá del valor financiero
El diseño orientado a las personas es una oportunidad poderosa porque aporta valor al sector inmobiliario, y los beneficios para la sociedad son acumulativos. Las personas tienen la opción de quedarse en casa o salir. En el futuro posterior a la pandemia habrá ganadores y perdedores, a medida que las personas empiecen a priorizar el uso de los inmuebles en función de su valor para la experiencia humana.
Crear un entorno construido que nos motive a salir de nuestros hogares requiere un enfoque de diseño más holístico centrado en las experiencias de las personas. El diseño debe comprender qué impulsa el comportamiento, promueve la interacción humana y optimiza la eficacia.
Transformar así el sector inmobiliario no solo genera rendimientos financieros para promotores e inversores, al crear un producto con mayor demanda, sino que también aporta valor a las personas, las organizaciones y la sociedad en su conjunto. Nuestras experiencias se hacen posibles gracias a una amplia variedad de lugares donde trabajar, vivir y disfrutar de forma efectiva, al tiempo que ofrecen inspiración, conexión y descubrimiento. El sector inmobiliario es el escenario en el que transcurre la vida, y su valor puede maximizarse si se diseña para potenciar esas experiencias.
