El rápido crecimiento de la población, combinado con una inversión inmobiliaria orientada a maximizar los beneficios, ha superado la capacidad de las ciudades para construir de forma asequible.
La falta de capital de inversión significa que el sector privado y las autoridades públicas no pueden desarrollar terrenos públicos, lo que deja infrautilizadas muchas de estas carteras de suelo.
A través de su empresa inmobiliaria, Transport for London codesarrolla terrenos públicos para nueva vivienda asequible, espacios para pequeños negocios y otras infraestructuras clave que harán de Londres una ciudad sostenible.
En todo el mundo, la crisis de asequibilidad urbana se ha ido agravando de forma constante. En las ciudades con economías de mercado abiertas, las viviendas y los locales para pequeños negocios son cada vez menos asequibles. El rápido crecimiento de la población, combinado con una inversión inmobiliaria orientada a maximizar los beneficios, ha superado la capacidad de muchas autoridades públicas para planificar un crecimiento equilibrado y construir vivienda o espacios de trabajo asequibles en cantidad suficiente.
La población de Londres ha crecido notablemente en los últimos 40 años, pasando de 6,9 millones en 1980 a 9,6 millones en la actualidad, y la base de pequeños negocios de Londres se ha duplicado, pasando de unos 500.000 a 1 millón. Londres alberga 6 millones de empleos, activos inmobiliarios residenciales por valor de 1,5 billones de libras y una base de activos inmobiliarios de 4 billones de libras. Como en otras ciudades globales, este crecimiento ha ejercido una enorme presión sobre los precios de la vivienda y los costes de los espacios para pequeños negocios.
Optimización de los terrenos públicos en los nodos de transporte
Transport for London (TfL), el organismo responsable de la mayor parte de la red de transporte de la capital del Reino Unido, creó Places for London –anteriormente TTL Properties–, una empresa inmobiliaria de 2.000 millones de libras, de propiedad íntegra pero financieramente independiente de TfL, como respuesta a la crisis de vivienda asequible. Con una de las mayores bases de activos inmobiliarios de Londres, la empresa busca ofrecer espacios asequibles para que las personas vivan y trabajen, invirtiendo en servicios de transporte y otras infraestructuras, incluida la transición hacia edificios de baja emisión de carbono, la recarga de vehículos eléctricos y el transporte sostenible, y apoyando la regeneración de grandes centros urbanos y una planificación urbana de talla mundial.
En esencia, Places for London facilita el desarrollo de terrenos junto a la red de transporte para fomentar una nueva generación de usuarios del transporte público mediante una densificación de usos mixtos bien planificada, una descarbonización a gran escala del entorno construido y requisitos de alta asequibilidad. Ha identificado capacidad para 20.000 viviendas, con la ambición de iniciar las obras en estos terrenos antes de 2031.
Esta fórmula se basa en tres tradiciones consolidadas del desarrollo inmobiliario de interés público con éxito:
Desarrollo orientado al transporte. Existe un precedente de autoridades de transporte y de infraestructuras públicas en otras ciudades globales que han densificado los usos del suelo público mediante el desarrollo de viviendas, oficinas y distritos conectados con el transporte. La Autoridad Portuaria de Nueva York y Nueva Jersey, Mass Transit Railway en Hong Kong y JTC Corporation en Singapur han adoptado todos este enfoque.
Pensar a largo plazo en una metrópolis. Londres tiene una sólida tradición de los llamados “Grandes Patrimonios”. Se trata de carteras inmobiliarias de gran escala con un único propietario que puede adoptar una perspectiva a largo plazo y dar forma a grandes lugares dentro de la ciudad. Esta tradición se remonta a las lecciones que podemos extraer de Crown Estate, Grosvenor, Peabody Trust y otros.
Captura de valor para la inversión en transporte. TfL ha vinculado previamente el nuevo desarrollo inmobiliario a la ampliación de la red de transporte, de modo que el desarrollo pueda ayudar a financiar el transporte. Las líneas Piccadilly y Metropolitan se financiaron inicialmente de esta manera, al igual que las más recientes Docklands Light Railway, la ampliación de la línea Jubilee, la ampliación de la línea Northern y la línea Elizabeth.
Inmuebles de titularidad pública para la asequibilidad urbana
Muchas autoridades públicas son propietarias de bienes inmuebles en las ciudades. Sin embargo, reorientar deliberadamente la cartera hacia viviendas asequibles y espacios para pequeños negocios cerca de los nodos de transporte crea una ciudad más asequible e inclusiva, con un mayor uso del transporte público sostenible.
Para lograr accesibilidad y asequibilidad, Places for London reequilibrará su cartera durante los próximos 10 años, con aumentos significativos en la proporción de ingresos procedentes de la vivienda y de oficinas comerciales, y con descensos proporcionales en la proporción procedente de aparcamientos y comercio minorista.
Operar a lo largo de los ciclos
Mantener la titularidad pública de los terrenos mediante empresas conjuntas, en lugar de vender los terrenos públicos al mercado, permite tener un mayor impacto en los desafíos de asequibilidad.
El modelo de negocio aprovecha deliberadamente la dinámica de carteras diversas y de gran escala para ofrecer una rica combinación de tipos y regímenes de tenencia, beneficiándose de subsidios cruzados, la reinversión de beneficios y la retención del interés público a largo plazo en el capital de los activos.
Los terrenos e inmuebles públicos no se venden; se aportan a empresas conjuntas con socios comerciales. El enfoque de propósito público y reinversión de beneficios permite a Places for London operar a lo largo de los ciclos, en lugar de seguir los ciclos con sus dinámicas de parada y arranque que intensifican las presiones sobre la asequibilidad.
Distribuir los beneficios por toda la ciudad
Places for London ya está cumpliendo su ambición, con 800 o más viviendas terminadas y otras 3.350 en camino.
La mitad de su proyecto en Blackhorse View, en el norte de Londres, se clasificará como “asequible”, destinado a personas con ingresos iguales o inferiores a los niveles medianos, y se planean proyectos similares en otras zonas de la capital. Places for London también puso en marcha un plan de densidad media para el mercado de alquiler en varios centros urbanos periféricos.
Estos proyectos ofrecen conocimientos para otras ciudades:
Places for London evolucionó su enfoque hacia un marco de empresa conjunta, ya que tener un interés financiero continuo en un desarrollo garantiza la alineación de intereses y anima a los responsables operativos e ingenieros de TfL a trabajar en colaboración para resolver problemas complejos a lo largo de todo el proyecto.
La empresa forma cada vez más empresas conjuntas de varios emplazamientos, lo que permite ejecutar proyectos para Londres a gran escala y con rapidez. Los ingresos pueden ayudar a financiar una red de transporte público segura, ecológica y fiable, y contribuir a una gama de fuentes de ingresos más equilibrada y resiliente.
Inversión comercial continua
Para reequilibrar la cartera y garantizar su futuro, Places for London seguirá invirtiendo en espacios comerciales existentes para apoyar a más de 1.500 pequeños arrendatarios de negocios, principalmente en locales minoristas y arcos de ferrocarril; los huecos situados junto a muchas vías de tren en el área metropolitana de Londres han atraído habitualmente a empresas. Esta inversión tiene como objetivo ayudar a revitalizar los centros urbanos en un mundo pospandemia.
Por ejemplo, la nueva autorización de planificación obtenida en Kilburn, al noroeste de Londres, se utilizará para mejorar los arcos y crear nuevas instalaciones para la comunidad local de pequeños negocios. Otro proyecto aprobado consistirá en transformar una hilera de arcos en el oeste de Londres para ofrecer espacio de incubación a empresas emergentes del sector alimentario.
Utilizar terrenos públicos conectados con los nodos de transporte intensifica la actividad en torno a estos centros y permite distribuir viviendas y espacios de trabajo asequibles por toda la ciudad, y no solo en ubicaciones de menor valor.
Lugares conectados
Places for London está ofreciendo niveles elevados de vivienda asequible, con el objetivo de alcanzar una media del 50 % en sus desarrollos, y presta apoyo a los pequeños negocios, dando prioridad al espacio de trabajo asequible y al espacio de incubación. Al mismo tiempo, invierte en infraestructuras de transporte, lo que incluye facilitar el acceso sin escalones a las estaciones del metro de Londres y ofrecer instalaciones de recarga para vehículos eléctricos.
Places for London liderará más nuevos desarrollos que cualquier otra empresa de Londres en las próximas décadas, con viviendas asequibles, diseños impulsados por la sostenibilidad y mejoras para la comunidad local.
