世界の人口の60％が2030年までに都市部に集中すると予測されるなか、誰もが参加でき、公平な持続可能なコミュニティを築くには、雇用機会に近い場所に手頃な価格の住宅を整備する必要があります。先進国と途上国の双方で生まれている有望な構想のいくつかは、所得層の混在する住宅と公共交通指向型開発を組み合わせるものです。
2015年、米国では約2,100万人の賃貸住宅居住者と1,800万人の持ち家所有者が、所得の30％を超える額を住居費に費やしました。30％は、負担可能な上限と考えられる基準です。ハーバード大学住宅研究共同センターも、賃貸住宅世帯1,100万超、持ち家世帯800万が所得の半分を超える額を住居費に充てており、「極めて深刻な費用負担」に直面していると報告しています。仕事に就くための交通費や、必需品・サービスを得るための費用を含めると、この状況はとりわけ深刻です。
高所得者でさえ、とりわけ消防士、教師、政府機関の初級職員、病院職員などのエッセンシャルワーカーは、職場や自らが支えるコミュニティの近くに住むことが困難です。都市中心部ではジェントリフィケーションやゲーテッド・コミュニティによって費用が上昇し、人々は都市の周縁部へと押しやられ、通勤に伴うさらなる費用と時間の負担を強いられています。世界各地で、労働者が都市中心部から周辺の非公式居住地へ追いやられることも少なくありません。コミュニティ意識が弱まり、経済階層間の分断が深まれば、さまざまな社会問題が生じる可能性があります。
打開策：所得層が混在するコミュニティ
米国の多くの都市では、持続不可能な公営住宅団地が取り壊されました。そうした団地は貧困が集中する地域へと変わっていたためです。一方、他国では、都市中心部の非公式居住地に暮らす家族が移転させられました。新たな住宅計画では、代わりに所得層が混在するコミュニティに重点が置かれています。雇用機会の近くに設ければ、家族を貧困から脱却させる効果が実証されている戦略です。こうしたコミュニティでは、住民が新たな社会的つながりを築き、それが世帯やコミュニティ全体の資産の向上につながることがよくあります。
こうしたコミュニティの有効性を示す証拠は、世界各地の都市やさまざまな経済状況の中に見られます。たとえばウィーンでは、民間の開発業者が市と協力して手頃な価格の住宅を建設し、新築アパートの半数を低所得者に貸し出しています。市が一定期間、家賃を規制し、住民が所得の20～25％を超えて住居費を支払わなくて済むようにしています。
強制的あるいは経済的な理由で都市中心部の外に追いやられた労働者にとって、綿密に計画された高密度の公共交通指向型開発が欠かせません。住宅、小売店、オフィスを交通機関の停留所や駅の周辺に配置するこうした複合施設は、特に低所得世帯にとって重要です。しかし、その建設には課題があります。
• 土地価格が高く、公共交通指向型開発の用地では用途地域の変更や土地の集約が必要となることも多いため、取得や許認可の手続きが長期化し、費用もかさむ場合があります。
• 開発業者には、交通機関の開通を見込んで土地を購入し、数年間にわたり改良を加えずに保有する余裕がありません。
• 所得層が混在する開発には、より複雑な資金調達の仕組みと、充実した公共インフラが必要です。研究者らは、こうした開発が、歴史の長い低成長都市ではほとんど見られないことを明らかにしています。この傾向は、成長の速い大都市圏で最も顕著です。
• 低所得世帯の暮らしを向上させるには、長期的な投資が必要です。たとえばアトランタ市は、犯罪を減らすため、老朽化した高層公営住宅を取り壊し、低層・中層の所得混在型コミュニティに置き換えました。地域に残った住民は、より多様な経済層の人々と暮らすようになり、学校の質が向上し、活発な社会的ネットワークが広がったことで、大きな恩恵を受けました。しかし、都市周縁部へ移り、十分でない交通システムに頼ることになった人々は、機会を失っています。交通機関の停留所や駅周辺の開発業者に提供された優遇措置は間もなく終了します。調査によると、成功した開発でも、所得制限が期限切れになると価格は市場水準に戻ります。その後、家族は再び、手頃な住まいを求めて、都市の雇用機会からさらに離れ、交通手段もさらに限られた地域へ移らざるを得なくなります。
では、解決策は何でしょうか。
欠かせない3つの取り組み
1）大きな方針として、コミュニティは手頃な価格の住宅向けに土地を確保することを約束すべきです。特に、公共交通指向型の高密度開発の近くで、手頃な住宅を維持することがますます重要になります。
2）コミュニティは、公共交通の路線沿いで、手頃な住宅のために土地や建物を取得・保有する資金を提供する、手頃な住宅向けの取得基金の創設も検討すべきです。
3）政府の指導者は、公共交通指向型開発における所得混在型住宅の整備に、長期の税額控除による優遇措置を設けることを検討すべきです。短期的な優遇措置では、持続可能な解決策を支えられません。
大きな課題の一つは、手頃な価格の住宅を提供する機会の創出が、長期的な経済成長の原動力になり得ると広く認識してもらうことです。アジアの住宅分野のリーダーらによると、住宅部門で雇用が1件生まれるごとに、経済の他の分野でさらに2件の雇用が創出されます。ニューヨーク州の住宅関連団体は、手頃な価格の住宅の開発が、そこに住めるようになった家族だけでなく、地域経済にも好影響をもたらすと報告しています。2011年から2015年にかけて、手頃な価格の住宅プロジェクトは合計329,400件の雇用を生み、そのうち46,800件は恒久的な雇用でした。
都市の開発と持続可能性を考えるうえで重要なのは、住宅が単なる商品ではないと認識することです。住宅は、資金調達と収益創出、政策、土地利用、公共交通を統合するシステムです。対象は大都市圏だけではありません。人口100万人以下の都市は世界の都市人口の50％超を占め、世界各地で最も速く成長しているコミュニティです。
今こそ、しばしば政治的な調整が比較的容易で、官民連携や、住民数百万人の暮らしを改善できる創造的なアイデアを持つ起業家を受け入れやすい中規模都市で、制度全体に関わる変革を進めるときです。今行動を起こせば、20～30年後には、誰もが参加でき、公平で、活気に満ちた都市部が実現しているでしょう。
