Construir alojamientos adecuados y sostenibles para poblaciones en crecimiento se está convirtiendo en uno de los mayores desafíos urbanos a los que se enfrentan las grandes ciudades de Europa.
Londres, por ejemplo, se prevé que crezca un 8,8 por ciento hasta los 9,5 millones en 2026 y Berlín pasará de 3,5 millones a 4 millones en 2035.
“La asequibilidad es un problema enorme y tiene un gran impacto en las ciudades, en su capacidad para atraer talento y mantener el crecimiento económico”, afirma Adam Challis, director de Residencial para el Reino Unido y EMEA.
“No abordar este problema puede convertirse en una cuestión existencial para la propia ciudad, lo que, en última instancia, debilitaría la calidad de vida y las oportunidades de empleo que impulsan la urbanización en todo el planeta.”
Afrontar el desafío
Las ciudades son cada vez más conscientes de que no hacer nada no es una opción.
“No existe una respuesta perfecta, pero empezamos a ver surgir algunas ideas con las mejores probabilidades de frenar lo peor del impacto del aumento de la población urbana”, afirma Challis.
En Londres, la respuesta hasta ahora ha sido simplemente construir más. El alcalde de la capital británica, Sadiq Khan, se ha propuesto construir 116.000 viviendas asequibles para 2022. En el ejercicio fiscal del Reino Unido que terminó en marzo de este año, se habían iniciado las obras en 14.544 viviendas asequibles.
“Las soluciones pueden centrarse en ampliar el desarrollo y en repartir el coste de la nueva oferta”, afirma Challis. “Pero eso por sí solo no bastará.”
Las viviendas ya son cada vez más pequeñas, aunque no tan reducidas como en Hong Kong, pero se acercan al mínimo legal de 37 m² para un piso nuevo de una habitación para una persona en Londres. Nuevos métodos, como la construcción modular, pueden ayudar a reducir el tiempo y el coste necesarios para construir más viviendas asequibles en una de las ciudades más caras del mundo.
Sekisui House, la mayor constructora de viviendas de Japón, aportó recientemente 22 millones de libras de nuevo capital a una empresa de construcción modular de viviendas, en colaboración con el Fondo de Construcción de Viviendas del Gobierno británico.
“Las soluciones de financiación con riesgo compartido, combinadas con innovaciones en planificación, son un paso adelante”, afirma Challis. “Como lo es también la llegada de capital institucional más profesional, capaz de entregar las viviendas que ciudades como Londres necesitan con tanta urgencia.”
La dimensión política
La política gubernamental también puede marcar una gran diferencia. Khan se ha comprometido a limitar los alquileres en Londres como parte de su campaña de reelección de 2020, algo que requeriría un acuerdo a nivel nacional.
Las autoridades locales de las grandes ciudades españolas están tomando medidas propias para reducir el número de edificios vacíos y de alquileres vacacionales en medio de la fuerte subida de los alquileres para los residentes. Barcelona, por ejemplo, está imponiendo multas de hasta 30.000 € a los propietarios de edificios vacíos.
El gobierno regional de Madrid está reclasificando los apartamentos de alquiler vacacional privados como alojamiento hotelero, mientras que Palma y Valencia también están endureciendo las normas de alquiler de apartamentos turísticos con la esperanza de dar a los residentes locales la oportunidad de vivir en zonas céntricas.
Asimismo, Ámsterdam pretende frenar la venta de apartamentos a inversores que no tienen intención de vivir en ellos mediante una nueva ley, que está previsto que se apruebe más adelante este año.
Una mano amiga
Si bien programas como Help to Buy en el Reino Unido, en los que el gobierno respalda financieramente a los compradores primerizos, han permitido a las personas dar el primer paso en el mercado inmobiliario, están lejos de ser una solución válida para todos, ya que los precios de la vivienda siguen siendo elevados.
En cambio, las autoridades de Ámsterdam han anunciado planes para limitar el coste de las nuevas viviendas entre 175.000 y 297.000 €, por debajo del precio medio actual de una vivienda neerlandesa, de 302.000 €.
“En términos generales, las poblaciones de ingresos medios no reciben atención por parte de las soluciones de vivienda asequible en las grandes ciudades y no pueden permitirse una nueva vivienda en el sector privado”, afirma Challis. “En las ciudades donde los precios han subido de forma significativa, existe sin duda la necesidad de redefinir lo que realmente significa asequible.”
La capital alemana, Berlín, ha estado en el centro del debate —y de las manifestaciones— en torno a la vivienda asequible debido a un fuerte aumento de los alquileres de los apartamentos en los últimos años, a medida que la población de la ciudad se dispara. Los alquileres regulados y el mietpreisbremse (freno al nivel de los alquileres) se han considerado insuficientes para mantener asequible la vida en la ciudad.
Entre las nuevas medidas, como la posibilidad de que los nuevos inquilinos conozcan los niveles de alquiler anteriores fijados para un apartamento, se están barajando, mientras que está previsto someter a votación la expropiación o recompra por parte del Estado de apartamentos a grandes empresas inmobiliarias residenciales. La ciudad de Berlín también podría obligar legalmente a promotores e inversores a garantizar alquileres y precios de venta asequibles.
Al igual que en Londres, la opción de construir más es viable. Sin embargo, con el aumento de los costes de construcción y una escasez de suelo disponible para el desarrollo, una solución podría pasar por una mayor colaboración con la región vecina de Brandeburgo para construir más viviendas dentro de sus límites y conectarlas con Berlín mediante conexiones ferroviarias rápidas.
Según Challis, sería deseable una planificación más integrada y a más largo plazo en todas las grandes áreas metropolitanas.
“Hay algunos retos claros que superar, entre ellos la protección de la población y el empleo existentes, así como minimizar las cargas financieras impuestas a las personas, a la comunidad promotora y al Estado”, afirma.
“No hay un final real a la vista para el crecimiento de la población de las grandes ciudades, por lo que las administraciones locales deben planificar el futuro y, al mismo tiempo, encontrar soluciones a las presiones actuales.”
