• Los cambios en los patrones de uso de la vivienda y la oficina tras la pandemia están interrelacionados.
• Los espacios de planta baja son fundamentales para mantener la vitalidad de la vida urbana.
• Los locales a pie de calle podrían beneficiarse de más espacios cívicos que aumenten su diversidad.
Meses después de una pandemia que ha cambiado radicalmente nuestra forma de trabajar y vivir en la ciudad, los efectos de la crisis han empezado a manifestarse en el sector inmobiliario: un sector que avanza inevitablemente más lento que otros. ¿Cómo evolucionará el sector inmobiliario en el mundo posterior al COVID-19? Creemos que, además de los cambios en las clases de activos de oficinas y residenciales, surgirán transformaciones clave en un ámbito a menudo pasado por alto: las plantas bajas de nuestras ciudades.
Empecemos por el gran experimento del trabajo flexible en el que todos participamos, de buen grado o no, desde la primavera de 2020. ¿Cuál será su legado a largo plazo? Muchos observadores han planteado escenarios extremos, incluso la muerte de la oficina. Sin embargo, hay buenas razones para creer que esto no sucederá, ni tampoco debería suceder.
En el Instituto Tecnológico de Massachusetts, los investigadores han analizado las redes de comunicación entre estudiantes y profesores, tanto antes como durante el confinamiento de marzo. Los datos preliminares parecen indicar que estas redes se debilitan mientras las personas trabajan desde casa, ya que tienden a interactuar a distancia con un grupo más reducido de compañeros y colegas de su entorno inmediato. Esto es distinto de lo que ocurre en la oficina física, donde las personas mantienen de forma natural muchos “vínculos débiles” e intercambian ideas con grupos más amplios de compañeros de trabajo.
Si se confirman los resultados anteriores, significa que los espacios de trabajo compartidos son fundamentales para las empresas, ya que permiten que surjan nuevas ideas y consolidan una cultura corporativa común. Dicho esto, es razonable esperar que un régimen de trabajo flexible, presencial y en línea, se mantenga a largo plazo, lo que supondrá una disminución de la demanda de espacios de trabajo en general.
Si las oficinas pudieran reducirse en su conjunto, ¿qué podría ocurrir con nuestros hogares? Una hipótesis es que la demanda de viviendas más grandes crecerá, al menos en parte, para atender las necesidades de quienes intentan conciliar su vida profesional y familiar; como han descubierto los padres de niños pequeños, esto está lejos de ser sencillo.
En definitiva, el futuro de los edificios residenciales y de oficinas está entrelazado. Por un lado, veremos cierto efecto compensatorio, ya que el aumento de la demanda de los primeros ayuda a compensar la recesión parcial de los segundos. Por otro lado, quizá más importante, la línea que separa los entornos de trabajo y de hogar se está difuminando aún más. En lugar de asignar una función específica a cada habitación, tendría más sentido utilizar el mismo espacio físico para múltiples fines. Una consecuencia de este nuevo enfoque será cuestionar la lógica tradicional de las clases de activos, que hasta ahora han sido un pilar del sector inmobiliario.
Además de los hogares y las oficinas, otro nivel de nuestro paisaje urbano será igualmente importante para determinar el futuro posterior a la pandemia. Nos referimos a los espacios de la planta baja, abiertos a calles y plazas. Tradicionalmente, estas zonas se han reservado para las redes de comercio minorista local, pero en los últimos años han estado en el centro de transformaciones turbulentas. En primer lugar, el comercio en centros comerciales y, ahora, el comercio electrónico han socavado el modelo tradicional de tiendas físicas en las ciudades. Durante un tiempo, tras la crisis financiera de 2008, un auge en el número de negocios de alimentación y bebidas contribuyó a revitalizar la planta baja. Sin embargo, estos negocios se encuentran ahora entre los más afectados por la reciente retracción provocada por la pandemia.
El problema de las “plantas bajas” se percibe ampliamente en los centros urbanos de todo el mundo. “Pensemos en la riqueza de la vida urbana parisina”, nos comentó recientemente Jean-Louis Missika, teniente de alcalde de la capital francesa: “Nunca sería posible sin la infinidad de actividades comerciales que llenan las calles”. ¿Podemos permitirnos realmente alejarnos de un patrimonio histórico tan valioso para ciudades desde Boston hasta Tokio? Su pérdida empobrecería no solo nuestras economías, sino también nuestros cimientos sociales y culturales.
En otras palabras, los locales a pie de calle plantearán desafíos decisivos para la ciudad del mañana. ¿Cómo podemos revertir la crisis y convertirla en una oportunidad? Una forma de hacerlo es destacar el papel histórico de las plantas inferiores como espacio de encuentro y diálogo cívico. Si bien es esencial usar el espacio para respaldar las actividades comerciales existentes, también puede utilizarse de otra manera: por ejemplo, para acoger nuevos tipos de iniciativas vecinales. Pensamos en espacios de coworking accesibles, 'fab-lab', asociaciones sin ánimo de lucro, centros de emprendimiento juvenil y centros de agricultura urbana y voluntariado. En otras palabras, la planta baja puede convertirse en un intermediario entre la comunidad de cada barrio y la ciudad en su conjunto.
¿Cómo podemos alcanzar estos objetivos? En el Viejo Continente, los fondos del plan de recuperación pospandemia de la Unión Europea pueden ayudar a los municipios a poner en marcha estos programas. Las autoridades locales pueden desempeñar un papel igualmente vital al actualizar el marco normativo, permitiendo una mayor flexibilidad en cuestiones como la clasificación de las clases de activos mencionadas. Estas medidas otorgarían a las asociaciones público-privadas mayor agilidad, allanando el camino para que surjan colaboraciones más beneficiosas para la sociedad.
En los últimos años, a una escala diferente, hemos apoyado y trabajado en varios proyectos en esta línea. Sus resultados han recibido una amplia aprobación tanto de las empresas como de los ciudadanos. Milán está siguiendo el camino de las renovaciones de plantas bajas mientras redesarrolla sus Porta Nuova y MIND barrios [proyectos en los que los autores participan en diferentes capacidades]. Previsiblemente, irá aún más lejos, desde la histórica Porta Romana hasta los diversos emplazamientos incluidos en el concurso C40 “Reinventing Cities”. Como pionera para la ciudad del mañana, Milán inspira cambios positivos no solo en Italia, sino también a nivel internacional.
¿Qué está haciendo el Foro Económico Mundial para apoyar el futuro del sector inmobiliario?
Ahora, por fin podemos responder a la pregunta que planteamos al principio. No es solo en los imponentes rascacielos de oficinas donde podemos ver el futuro del sector inmobiliario y de la vida urbana. La planta baja, que da vida a nuestra vida en las calles, será una de las primeras áreas en comprender y reconstruir.
