Con más personas en Alemania que optan por vivir solas y con la población de sus ciudades creciendo rápidamente, el parque de viviendas del país tiene dificultades para mantener el ritmo, incluso con los nuevos modelos de alojamiento que llegan al mercado.
El número de hogares unipersonales superaba el 40 por ciento en 2016, según Eurostat, impulsado por una fuerza laboral cada vez más móvil y por personas jóvenes que aplazan decisiones vitales tradicionales, como el matrimonio y la paternidad.
Supone un gran cambio respecto a años anteriores, cuando la vivienda del país estaba orientada a hogares más numerosos, lo que ha provocado en los últimos tiempos una escasez de pisos de una y dos habitaciones en el mercado.
Un estudio de la Fundación Hans Böckler concluyó que el país necesita casi 2 millones de viviendas asequibles adicionales, principalmente en las grandes ciudades alemanas, pero también en aquellas con una gran población estudiantil.
Sebastian Grimm, responsable de equipo de valoración residencial de JLL en Alemania, afirma que muchas personas, sobre todo trabajadores jóvenes y solteros, están comprobando que encontrar pisos adecuados es cada vez más difícil.
«El ejemplo de Fráncfort lo deja muy claro», afirma. «Más de 62 500 nuevos habitantes se han trasladado a la ciudad desde 2011, pero solo se han construido 14 200 nuevas viviendas. Para satisfacer la demanda, en Fráncfort habría que construir al menos 7000 nuevas viviendas al año durante varios años; sin embargo, eso sería difícil debido a la falta de suelo edificable».
El auge de la vida en micropisos
Para muchos jóvenes profesionales de Alemania, vivir en el centro de la ciudad moderna significa minimalismo, y no solo porque sea un estilo de diseño que está de moda.
Bloques de micropisos totalmente amueblados, de entre 20 y 35 pies cuadrados, están apareciendo rápidamente en las grandes ciudades del país y resultan muy populares entre trabajadores jóvenes y solteros, así como entre quienes se desplazan entre semana y buscan un alojamiento básico donde pasar la noche.
Lo que les falta en espacio lo compensan con conexiones wifi rápidas, tecnología inteligente y un alquiler relativamente asequible para vivir en zonas céntricas y codiciadas, con un precio medio de unos 400 € al mes frente a unos 700 € al mes por un piso de un dormitorio en Berlín, o 1000 € en Múnich.
Los promotores también prestan gran atención a los espacios compartidos, con instalaciones dirigidas específicamente a su público joven y a los nómadas digitales: salas de cine en el sótano, clases de yoga en la azotea, salas comunes y espacios de trabajo.
Los inversores ven el potencial de la tendencia de la vida en micropisos, con una demanda alta y alquileres bajos que minimizan el riesgo de largos periodos sin inquilinos. A principios de 2018, dos inversores internacionales más, el fondo soberano de Singapur y el inversor estadounidense Harrison Street, se incorporaron al mercado alemán de micropisos.
«Con más de 1400 millones de euros, este mercado ya ha alcanzado un nivel sin precedentes. Esperamos que los micropisos se consoliden como una clase de activo independiente a lo largo del año», afirma Helge Scheunemann, director de Investigación de JLL Alemania. En los últimos años, el volumen de transacciones ha aumentado notablemente, con unas 10 000 unidades negociadas en 2016.
Los micropisos tienen sus ventajas, pero solo son una solución parcial a los problemas de vivienda en Alemania, según Susanne Gentz, responsable de equipo de inversión residencial de JLL Alemania.
«Crear unidades de vivienda pequeñas puede aliviar en cierta medida la urgencia de proporcionar vivienda de buena calidad», afirma. «Pero, en general, solo atiende a las necesidades de la población soltera menor de 50 años y se dirige a las ubicaciones más céntricas de la ciudad. Las viviendas más grandes, así como los esfuerzos en más distritos de la ciudad, deben abordarse del mismo modo.»
Esfuerzos conjuntos para impulsar la oferta de vivienda
Hamburgo es una ciudad alemana en la que la cooperación entre diversas administraciones locales, residentes y empresas privadas ha dado resultados positivos.
En 2011, las autoridades, las asociaciones de inquilinos, los representantes del sector inmobiliario y las empresas constructoras unieron fuerzas para crear una alianza cuyo objetivo era construir 6000 nuevas viviendas al año, cifra que desde entonces ha superado. «El éxito del modelo de Hamburgo se refleja claramente en cifras concretas», afirma Grimm. «El número de licencias de obra ha aumentado un 245 por ciento desde 2010. La tasa de vacantes también se mantiene estable en comparación con otras de las siete ciudades principales, mientras que los alquileres y los precios de compra muestran claramente el menor crecimiento, lo que los hace asequibles para los residentes».
Ha creado una situación en la que todos se benefician, añade Gentz. «El modelo funciona», afirma. «Los procedimientos de concesión de licencias de planificación se completan más rápido, los precios del suelo son más asequibles, más subvenciones generan más vivienda asequible, los derechos de arrendamiento se aplican con rigor y los edificios se construyen en armonía con la ciudad que los rodea».
Mientras tanto, antiguas zonas industriales hasta ahora olvidadas se están reconvirtiendo para la vida urbana moderna. Hamburgo planea un nuevo barrio en Kleine Grasbrook, de un tamaño equivalente a un tercio de HafenCity, donde se prevén 3000 nuevas viviendas junto a edificios comerciales para uso del puerto.
Sin embargo, este tipo de proyectos no tendrán impacto en la escasez de vivienda durante muchos años, afirma Grimm. «La reconversión de un distrito es una medida a largo plazo que tardará más de 20 años en dar sus frutos. Hasta entonces, la vida urbana seguirá como está».
Mientras tanto, adaptar la normativa de construcción podría ayudar, cree Gentz. «Es posible ampliar viviendas y convertir áticos sin tener que instalar un ascensor en edificios de varias plantas», afirma. «Asimismo, eliminar la normativa sobre plazas de aparcamiento o flexibilizar la normativa que rige la altura de los edificios en determinadas calles crea espacio para más viviendas. No obstante, el posible impacto de estas medidas siempre debe considerarse cuidadosamente y contar con el respaldo de todas las partes implicadas».
En efecto, obtener el apoyo no consiste solo en contar con las autoridades locales; cada vez más, los residentes hacen oír su voz. «Uno de los principales problemas de la escasez de vivienda es que se pone a disposición muy poco suelo edificable», afirma Grimm. «Y esto no se debe solo a la falta de derechos de construcción, a planes urbanísticos obsoletos o a plazos de aprobación excesivamente largos, sino también al aumento de las protestas ciudadanas contra el desarrollo previsto de espacios abiertos. En estas situaciones, hay que considerar seriamente cuándo el bien común debe prevalecer sobre los intereses particulares».
No existe una solución sencilla para la escasez de vivienda en Alemania, pero los nuevos modelos de alojamiento y las nuevas alianzas pueden contribuir en cierta medida a que sus ciudades afronten el crecimiento de su población.
