Cada día, unas 200.000 personas se trasladan a ciudades de todo el mundo. Encontrar un lugar asequible al que llamar hogar no es solo una preocupación de los jóvenes del mundo desarrollado. Se ha convertido en un problema global que afecta a todos, desde los más desfavorecidos hasta la clase media.
De hecho, la desigualdad en materia de vivienda podría ser el principal factor que contribuye al aumento de la desigualdad económica. Según los economistas urbanos David Albouy y Mike Zabek, el principal catalizador de la desigualdad en materia de vivienda es la creciente brecha dentro de las ciudades y las áreas metropolitanas. Factores como la seguridad, las escuelas y el acceso al empleo y a los servicios locales llevan a los individuos a valorar un barrio por encima de otro.
California tiene un déficit acumulado de vivienda de 2 millones de unidades. En la ciudad de Nueva York, unos 1,5 millones de hogares no pueden permitirse el coste de lo que se define como un apartamento digno a precios de mercado, según una investigación de McKinsey Global Institute. En Londres, las viviendas terminadas anualmente han aumentado algo más de un 10 % en los últimos 20 años, muy por debajo de la demanda, lo que ha disparado los precios cinco veces. Esto acabará limitando el crecimiento económico.
Escasez crónica
A medida que las ciudades ganan poder económico, la demanda de suelo urbano provoca un aumento de los costes de la vivienda y de la competencia. Al considerarse la vivienda un vehículo de inversión, en muchas ciudades del mundo existe un exceso de oferta de viviendas de lujo y una falta de vivienda asequible. La crisis global de la vivienda se caracteriza por una escasez crónica que podría dar lugar a una urbanización sin crecimiento, algo que ya ha ocurrido antes en la historia. Pero hay medidas que podemos adoptar para evitar que la vivienda se convierta en el principal obstáculo para el crecimiento.
Las medidas del lado de la demanda, como las subvenciones y las soluciones de financiación, no pueden cerrar por sí solas esta brecha de vivienda. En cambio, las ciudades necesitan con urgencia intensificar la construcción de viviendas para garantizar que la escasez de vivienda no frene el crecimiento económico ni alimente la tensión social. Sin embargo, esto es más fácil de decir que de hacer, como demuestran los esfuerzos realizados en las últimas décadas en la mayoría de las ciudades en crecimiento del mundo.
Inmuebles del sector público
Toda ciudad debe afrontar tres desafíos comunes: encontrar suelo disponible, eliminar las barreras al desarrollo y hacer que el sector de la construcción sea más productivo. Los gobiernos locales tienen en su poder parte de la solución para aumentar la oferta, dada la amplia cartera de bienes inmuebles de propiedad pública en cada ciudad. Valoraciones indicativas de algunas ciudades estadounidenses han demostrado que los bienes inmuebles urbanos de propiedad pública tienen un valor equivalente al PIB urbano anual y representan una cuarta parte del valor total del mercado inmobiliario urbano.
Sin embargo, la mayoría de las ciudades no saben qué activos inmobiliarios poseen, en parte porque estos se poseen y gestionan de forma fragmentada. Los gobiernos locales no disponen de un inventario consolidado de activos, y mucho menos de un balance general integral que valore dichos activos. Además, las normas contables erróneas de la GASB están abriendo la puerta a que los recursos de los gobiernos estatales y locales de Estados Unidos sean mal gestionados y malgastados, y sus obligaciones, ocultadas.
Con un inventario consolidado de activos y una comprensión adecuada de su valor de mercado, sería posible diseñar un plan de negocio sobre la mejor manera de utilizar estos activos y evaluar cuáles de ellos podrían reasignarse mejor a vivienda, ya sea mediante conversiones o desarrollos en terrenos industriales abandonados. Señalar que los propios gobiernos están, en realidad, en posesión de lo que constituye la mayor fuente de suelo disponible puede parecer una solución simplista al problema de cómo aumentar la oferta.
Un "fondo de riqueza urbana"
Pero la capacidad de un gobierno para superar los desafíos que implica una construcción exitosa de viviendas no termina aquí. Para ayudar a aumentar la oferta, lo mejor sería que los gobiernos locales, como propietarios de una cartera tan amplia de bienes inmuebles, consolidaran los activos públicos en un vehículo de inversión común: un "fondo de riqueza urbana".
Este fondo o sociedad de cartera se gestionaría con independencia de la influencia política a corto plazo, de forma transparente y responsable, guiado por un mandato municipal, pero dirigido por personal profesional dedicado para mantenerlo libre de influencias políticas. Este vehículo, siempre que cuente con una estructura de gobernanza profesional, podría innovar y hacer más eficiente la producción de viviendas, dado su tamaño y el volumen potencial de construcción.
Como sociedad de cartera de propiedad pública, colaborará con el sector privado en cada proyecto de construcción individual, compartiendo el riesgo y también los beneficios en igualdad de condiciones, y alineando los intereses de todas las partes interesadas. Esto contribuirá en gran medida a eliminar las barreras para agilizar la ejecución compleja de cada tarea pertinente, desde la planificación urbana, el desarrollo de infraestructuras y la regulación del uso del suelo hasta los enfoques de financiación, entrega y contratación.
Esto parece un reto, pero puede lograrse. Dos ejemplos: HafenCity GmbH de Hamburgo y partes de Copenhague que fueron revitalizadas por la City & Port Development Company han utilizado este tipo de mecanismo de desarrollo. Estos esfuerzos no solo aumentaron la cantidad de viviendas residenciales, sino que también financiaron infraestructuras vitales como escuelas, universidades y el metro de Copenhague, en beneficio de toda la sociedad.
