El ritmo sin precedentes de urbanización en todo el mundo ha provocado un aumento de la demanda de viviendas adecuadas y asequibles. Una encuesta reciente reveló que, de 200 ciudades encuestadas en todo el mundo, el 90 % se consideraba inasequible al aplicar el estándar de uso generalizado según el cual el precio medio de las viviendas supera en más de tres veces la mediana de los ingresos.
La asequibilidad no solo implica la capacidad de comprar o alquilar una vivienda, sino también la de poder costear vivir en ella. Esta definición de asequibilidad va más allá de cubrir los gastos relacionados con la explotación y el mantenimiento, e incluye el transporte, la infraestructura y los servicios. Si una vivienda es lo bastante económica como para comprarla y mantenerla, pero está ubicada demasiado lejos del trabajo o de la escuela, no puede considerarse asequible.
Los factores que contribuyen a la falta de asequibilidad varían de una ciudad a otra, pero en términos generales incluyen el aumento de los costes de la vivienda por encima de los ingresos, la oferta de viviendas que no logra satisfacer la demanda, la escasez de suelo y los cambios demográficos, como el crecimiento de la población, el envejecimiento y los cambios en la composición de los hogares.
Para comprender el desafío de forma más integral, el Foro Económico Mundial lanzó el 6 de junio un nuevo informe, Hacer realidad la vivienda asequible para las ciudades. Este informe ofrece una visión general completa de los desafíos de la vivienda asequible a lo largo de toda la cadena de valor inmobiliaria. El informe identifica factores que afectan a la asequibilidad de la vivienda más allá de los costes directos de compra y mantenimiento, entre ellos la ubicación, el tipo de vivienda, el acceso a la infraestructura social, el entorno jurídico y normativo y el estado de los mercados financieros.
El informe recomienda un enfoque sistemático para abordar la crisis de la vivienda asequible, al tiempo que destaca cómo varias ciudades están encontrando soluciones. He aquí diez formas en que las ciudades de todo el mundo están abordando el desafío de la vivienda:
1. Adquisición de suelo: Cuotas de suelo negociables – Chengdu y Chongqing
En China, los gobiernos locales tienen una autoridad limitada para expropiar suelo rústico destinado a nueva vivienda. Chongqing y Chengdu están experimentando con “cuotas de suelo negociables”, mediante las cuales los promotores pueden construir nuevas viviendas en la periferia de la ciudad a cambio de habilitar suelo adicional para el cultivo más allá de los límites urbanos.
2. Uso del suelo: Programa Communities Plus – Sídney, Nueva Gales del Sur
El gobierno estatal de Nueva Gales del Sur, Australia, se asocia con el sector privado y con grupos no gubernamentales y comunitarios de vivienda para desarrollar o renovar 23.000 unidades de vivienda social en barrios que necesitan renovación, además de 500 viviendas asequibles y 40.000 viviendas privadas. Los ingresos se reinvierten en vivienda social, instalaciones comunitarias y espacios públicos. La asistencia para la vivienda está vinculada a la participación en educación, formación o empleo local.
3. Reconversión de inmuebles vacantes: Ordenanza de conversión de moteles – Los Ángeles
Los Ángeles aprobó recientemente una ley que permite convertir moteles en “vivienda permanente con apoyo” para personas sin hogar, independientemente de los requisitos de zonificación vigentes. Esto suele ser más rápido y barato que una nueva construcción, ya que solo implica añadir pequeñas cocinas a las habitaciones de los moteles.
4. Financiación: Fondo de Riqueza Urbana – Hamburgo y Copenhague
Hamburgo y Copenhague han mejorado la oferta de vivienda al agrupar activos de propiedad pública en un “Fondo de Riqueza Urbana” que colabora con el sector privado para ejecutar proyectos. Compartir riesgos y beneficios alinea los intereses de estas partes interesadas y puede agilizar el desarrollo de infraestructuras, la planificación y la normativa sobre uso del suelo.
5. Productividad de la construcción: Academia de Construcción del Alcalde – Londres
La escasez de competencias en el sector de la construcción puede elevar los costes laborales y, en consecuencia, los costes de construcción de viviendas. Londres ha creado la Academia de Construcción del Alcalde para acreditar a los proveedores de formación, reforzar la coordinación entre estos y los empleadores del sector de la construcción, y financiar la modernización de los equipos e instalaciones formativos, lo que hace que la formación en competencias de la ciudad sea más útil para la industria de la construcción y más atractiva para los jóvenes.
6. Diseño: Iniciativa de Cubiertas Verdes – Denver
La “iniciativa Green Roof” de Denver exige que los edificios de más de 25.000 pies cuadrados dispongan de cubiertas verdes o paneles solares, incluidos los proyectos de vivienda asequible. Aunque los costes iniciales aumentarán, las comunidades de menores ingresos deberían beneficiarse a largo plazo de menores niveles de contaminación del aire y del agua, así como de facturas energéticas más baratas.
7. Material de construcción: Yeso reforzado con fibra de vidrio – India
Tras una década de investigación, el Instituto Indio de Tecnología de Madrás ha propuesto un sistema constructivo que utiliza paneles de yeso reforzado con fibra de vidrio (GFRG) – paneles prefabricados de bajo coste fabricados con residuos de yeso de plantas de fertilizantes, que utilizan un mínimo de hormigón y acero, y no requieren ladrillos. El gobierno indio ha aprobado normas para estructuras de hasta 10 pisos de altura. La resistencia térmica reduce la necesidad de aire acondicionado. El GFRG ha sido calificado como material ecológico por el Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático.
8. Elegibilidad: Criterios para la vivienda social – Dupnitsa, Bulgaria
Dupnitsa, Bulgaria, construyó 150 viviendas sociales con elegibilidad restringida a quienes no posean propiedades y perciban ingresos por debajo de un límite especificado. Los solicitantes fueron clasificados según su situación laboral, nivel educativo, edad y número de hijos.
9. Sistemas de tenencia: Múltiples regímenes de tenencia para la vivienda – Bristol, Reino Unido
Bristol, Reino Unido, está construyendo 161 viviendas en el antiguo emplazamiento de una escuela primaria, con seis tipos distintos de tenencia. Una asociación de vivienda, una empresa de inversión comunitaria y un inversor privado han trabajado juntos para crear este modelo, en el que algunas viviendas se venderán a precio de mercado y otras se pondrán a disposición mediante regímenes de tenencia, como la propiedad compartida y el alquiler con opción de compra. El programa está dirigido a trabajadores esenciales que están siendo expulsados de la ciudad por los precios.
10. Propiedad de vivienda: Proyecto de apartamentos de Melbourne – Melbourne, Australia
El Proyecto de apartamentos de Melbourne - The Barnett Model Development en North Melbourne es un desarrollo financiado con capital privado y respaldado por la Universidad de Melbourne, Melbourne City Mission, Resilient Melbourne y el Ayuntamiento de Melbourne. Como parte del programa, seis de los 34 apartamentos se venden a precio de mercado para subvencionar la venta de los otros 28 a inquilinos de vivienda social, mediante un modelo de “segunda hipoteca diferida” que reduce el depósito y las cuotas necesarias. Un proyecto similar en Toronto, “Options for Homes”, ha entregado más de 6.000 viviendas asequibles en 20 años.
Abordar el desafío de la asequibilidad de la vivienda exige cambios sistemáticos. Los gobiernos municipales deben simplificar sus marcos normativos y permitir una adquisición de suelo transparente, dar prioridad a los derechos de propiedad sobre los títulos, desarrollar un marco regulatorio para el alquiler que proteja tanto a los inquilinos como a los propietarios, fomentar promociones de vivienda con ingresos mixtos y de uso mixto, posibilitar modelos de financiación más innovadores para la construcción de nuevas viviendas o la mejora de las existentes, y fomentar la formación de competencias en el sector de la construcción.
El sector privado debe adoptar mecanismos innovadores para financiar el desarrollo y ayudar a establecer la solvencia crediticia de quienes buscan mejorar su situación de vivienda. Los empleadores necesitan trabajar con las comunidades para ofrecer vivienda asequible a sus empleados, o ayudar con los costes de la vivienda mediante préstamos, subsidios o acuerdos hipotecarios. Los promotores privados deben invertir en conceptos de diseño sostenible para crear viviendas energéticamente eficientes, y mejorar la productividad incorporando la impresión 3D de forma generalizada, prefabricando componentes y utilizando materiales alternativos y equipos automatizados avanzados.
El sector sin ánimo de lucro también desempeña un papel clave al trabajar con los proveedores de vivienda para implementar modelos de tenencia alternativos, al tiempo que respalda las iniciativas de defensa, formula políticas y ofrece apoyo técnico, información y conocimientos a promotores y propietarios.
