A medida que el crowdfunding gana aceptación, se expande a nuevos ámbitos. Uno con mucho potencial: el sector inmobiliario comercial, donde las operaciones de menos de 10 millones de dólares no justifican el esfuerzo de los grandes inversores, afirma Dan Miller, cofundador de Fundrise. Estos grandes inversores no quieren tener muchas «inversiones de 1 millón de dólares; no podrán gestionarlas». Eso ha abierto una oportunidad para empresas de crowdfunding como la suya. En esta entrevista de Knowledge@Wharton, Miller explica cómo su empresa la ha aprovechado.
A continuación, una versión editada de la transcripción de la conversación:
Knowledge@Wharton: Hoy nos acompaña Dan Miller, cofundador y presidente de Fundrise, una empresa de financiación colectiva del sector inmobiliario. Es una idea bastante nueva. Cuéntenos cómo funciona y cómo se involucró usted.
Miller: Mi hermano y yo lanzamos Fundrise en 2010.… Al principio, creamos la plataforma para financiar nuestras propias operaciones inmobiliarias: comprábamos y desarrollábamos propiedades en Washington, D. C., y creamos la plataforma para que cualquiera pudiera invertir con nosotros en una operación individual desde tan solo 100 dólares. Esta fue la primera operación financiada colectivamente, y ahora financiamos otras empresas inmobiliarias; así que pasamos de realizar nuestros propios proyectos a financiar proyectos en todo el país.
Knowledge@Wharton: Cuando la gente oye esa cifra, 100 dólares, probablemente piensa que se trata de una escala muy pequeña. Pero no necesariamente es así. Cuéntenos qué tamaño tienen los proyectos y si son residenciales o comerciales.
Miller: Son principalmente proyectos comerciales en zonas urbanas de menos de 30 millones de dólares, algo por debajo de la escala institucional. Normalmente aportamos entre 2 y 5 millones de dólares por operación. Hace tres años, eran 300.000 dólares; el año pasado fueron… 600.000, 700.000 dólares. Así que está creciendo muy rápido. El crowdfunding permite distribuir inversiones en línea, reunir a muchos inversores pequeños y agrupar sus aportaciones en un cheque mayor. Por tanto, que los mínimos sean bajos no significa que la suma no alcance una cantidad elevada.
Knowledge@Wharton: Hay personas, ustedes publican un proyecto en su sitio web y dicen: «Queremos comprar y desarrollar este edificio, ¿le gustaría invertir?». ¿Y se puede invertir cualquier cantidad? ¿Reciben inversores hasta llegar a 1 millón de dólares? ¿Cuál es el promedio?
Miller: Unos 10.000 dólares. Buscamos operaciones y las evaluamos. Tenemos oficinas por todo el país. Ese proceso se parece al de la búsqueda y evaluación tradicionales de oportunidades inmobiliarias. Hay personas que trabajan en los mercados. Se reúnen con promotores inmobiliarios. Les explican nuestra plataforma y luego estructuramos las operaciones. La parte innovadora consiste en publicarlas en el sitio y permitir que cualquiera participe en la inversión.
Knowledge@Wharton: Y el inversor, ¿qué obtiene? ¿Qué tipo de rendimiento? ¿Por qué querría hacerlo en lugar de participar en otro tipo de operación?
Knowledge@Wharton: Si alguien no conociera su empresa, ¿cómo sabría que su dinero está seguro?
Miller: Observa y espera. Eso es lo que hemos visto en el comportamiento de los consumidores. La gente se registra en el sitio y rara vez invierte durante los primeros 120 días. Se conecta con regularidad. Mira las operaciones. Las examina. Comprueba que estamos recaudando los fondos y que las operaciones se han cerrado; entonces invierte 5.000 dólares y empieza a recibir distribuciones de esa operación. Después quizá invierta 10.000 y 25.000 dólares.
«El verdadero valor está en que la tecnología elimina intermediarios: conectamos directamente al inversor con la empresa inmobiliaria, en lugar de interponer fondos de capital privado u otros grupos».
Hemos observado realmente ese tipo de comportamiento de los consumidores, que creo que se parece a lo que ocurrió con el comercio electrónico: la primera vez que comprabas algo en línea, no sabías si era seguro introducir el número de tu tarjeta de crédito. No sabías cuándo llegaría el paquete. Y ahora es instantáneo: entrega el mismo día. Veo patrones de comportamiento similares, porque se les ofrece un producto en el que nunca habían invertido, a través de un mecanismo en línea que no habían utilizado para tantos tipos distintos de inversiones.
Knowledge@Wharton: Curiosamente, ustedes tienen un nicho en cuanto al tamaño de los proyectos. No invierten ni desarrollan torres de oficinas de 200 millones de dólares. Invierten en proyectos de cierto tamaño que no suelen interesar tanto a quienes disponen de grandes sumas para invertir. Explique cómo funciona esa dinámica.
Miller: Ahí es donde empezamos. Los inversores institucionales rara vez emiten un cheque de menos de 10 millones de dólares en capital, y no porque la operación deje de tener sentido si es más pequeña. Es porque tienen un fondo de varios miles de millones de dólares. Pueden distribuirlo en muchos tramos. Si tienen muchas inversiones de 1 millón de dólares, no podrán gestionarlas. Esto crea una barrera artificial: a las pequeñas empresas y a los operadores inmobiliarios medianos ya establecidos, con una trayectoria real, les resulta muy difícil obtener financiación si presentan una operación con un valor de entre 15 y 20 millones de dólares. Incorporamos la eficiencia que suele aportar la tecnología al segmento medio para los operadores inmobiliarios y les proporcionamos capital para operaciones que los inversores institucionales suelen pasar por alto.
Knowledge@Wharton: ¿Qué tipos de proyectos han completado hasta ahora?
Miller: Hemos realizado proyectos en 15 mercados distintos. El de mayor repercusión fue la recaudación de 5 millones de dólares para Three World Trade Center. Vendimos 5 millones de dólares en bonos sénior, el préstamo sénior para la construcción de ese proyecto. Aproximadamente la mitad de nuestro negocio se concentra entre Washington, D. C. y Nueva York, y acabamos de abrir oficinas en Los Ángeles y San Francisco. La mayoría de nuestras operaciones tienen un valor de entre 5 y 25 millones de dólares. De nuevo, financiamos a otra empresa inmobiliaria. Ellos acuden a nosotros y financiamos una parte de la operación. La mayoría se encuentran en zonas urbanas en transición. Por ejemplo, comprar edificios de apartamentos, renovar las unidades y luego venderlos o refinanciarlos. Hay muchos tipos distintos de proyectos, pero siempre implican algún tipo de desarrollo o transición.
Knowledge@Wharton: Además de encontrar inversores mediante la tecnología… y de encontrar personas que antes no habrían podido invertir de esta manera, mencionó antes la eliminación de intermediarios, lo que reduce bastante los costos. ¿Podría explicar cómo funciona esa reducción de costos? ¿Qué parte de los costos eliminan? Supongo que es una parte importante del modelo de negocio.
Miller: Y ese es el verdadero valor que podemos aportar: capital más barato para el operador inmobiliario y mejores inversiones para los inversores inmobiliarios. En última instancia, si esa no es la propuesta de valor, aquí no hay negocio. A menudo nos comparamos con un fondo de capital privado. Cobramos al inversor un 0,5 % anual por la gestión de activos y la administración de las inversiones. Un fondo de capital privado cobra una comisión de gestión del 2 % anual y el 20 % de las ganancias por encima de una rentabilidad preferente. Usamos como ejemplo una operación ficticia: una inversión a tres años con una rentabilidad anual del 12 %. Cobramos un 1,5 % durante esos tres años. Un fondo de capital privado típico cobraría un 8,4 % durante ese mismo período. Así que hay una diferencia considerable, que luego se reparte entre la empresa inmobiliaria y el inversor.
Knowledge@Wharton: Oímos hablar mucho de tecnologías disruptivas. Y usted habla de transformar el capital privado en el sector inmobiliario. ¿Cree que ese modelo es escalable, al menos para el tipo de proyectos del que habla, de menos de 30 millones de dólares?
«El modelo de negocio se llama “préstamos de mercado”… Hay prestatarios y hay inversores. Se conecta a unos con otros. También se usa capital propio para garantizar la financiación, de modo que… se logra que ambas partes permanezcan vinculadas».
Miller: Va a cambiar. En otros sectores, como los medios digitales, vimos cómo los blogs, Twitter y Facebook empezaron siendo relativamente pequeños y luego se hicieron grandes e institucionales. Creo que el lugar más eficiente para empezar es el segmento del mercado que se pasa por alto y al que las instituciones tienen dificultades para atender debido a su escala. Pero creo que realmente se producirá un cambio. Se trata de crear eficiencia para las operaciones inmobiliarias comerciales privadas.… Es un mercado enorme. Pero tienes una operación, haces algunas llamadas e intentas conseguir financiación. No hay una manera eficiente de estructurarla…. Nuestra plataforma la estandariza. Creo que aportará eficiencia a todos los segmentos del mercado. Solo llevará tiempo llegar a los distintos sectores.
Knowledge@Wharton: Es un poco como Airbnb o Uber: ustedes son el conducto que conecta a quien tiene una necesidad con quien puede satisfacerla.
Miller: Así es.
Knowledge@Wharton: Y eso reduce los gastos generales y cosas por el estilo. ¿Es esa la idea?
Miller: Así es. En este momento, el modelo de negocio se llama «préstamos de mercado». Los clubes de préstamos invierten…. Hay prestatarios y hay inversores. Se conecta a unos con otros. También se usa capital propio para garantizar la financiación, de modo que… se logra que ambas partes permanezcan vinculadas. Y al crear esa estandarización, se gana eficiencia en ambos lados.
Hemos observado que el modelo descentralizado puede operar de forma mucho más eficiente y a un costo mucho menor. No cuenta con toda la infraestructura centralizada de las grandes sucursales bancarias: grandes oficinas y gastos corporativos generales. Creo que, a medida que el crowdfunding crezca y aumenten las sumas de capital, veremos cómo desafía la infraestructura bancaria existente, muy centralizada y con muchos gastos generales y costos adicionales.
Knowledge@Wharton: Pero no se trata solo de la infraestructura bancaria. No se trata solo de los edificios de los bancos. También está el costo de salir a buscar inversores, algo que supongo requiere mucha mano de obra e implica muchas reuniones, almuerzos y atención personal. Básicamente, ustedes dicen que eso ya no es necesariamente así, al menos para proyectos de este tamaño.
Miller: Sí. Nos consideramos una división externalizada de mercados de capitales para muchas de estas empresas. Los operadores inmobiliarios medianos no tienen a una persona a tiempo completo en el área de mercados de capitales. Nosotros organizamos la financiación y les damos una idea de las cotizaciones que recibirían para distintos tipos de capital. Los ponemos en contacto con los inversores, pero nos ocupamos de las relaciones con ellos, las distribuciones y los documentos fiscales. Así que centralizamos mucho esa función, para que el promotor inmobiliario pueda centrarse en su trabajo: buscar y desarrollar operaciones, mientras nosotros gestionamos toda la infraestructura para captar capital.
Knowledge@Wharton: Están eliminando al intermediario. ¿Qué porcentaje de las comisiones y los costos eliminan?
Miller: Por lo general, quien sindica capital social cobra como mínimo entre un 3 % y un 5 %, y posiblemente más, por reunir y captar el capital. Los fondos de capital privado cobran entre un 2 % y un 20 %. Así que, al menos del lado del inversor, hay una comisión del 5 % al 10 % que este paga directa o indirectamente. Los REIT privados [fondos de inversión inmobiliaria] son otro mercado similar para las operaciones inmobiliarias privadas. Cobran una comisión inicial del 15 % al entrar en la inversión. Estamos hablando de comisiones bastante elevadas que, creemos, la tecnología ayudará a reducir.
Knowledge@Wharton: ¿Y cuál sería la comisión de su empresa?
Miller: Solo un 0,5 % al año. Y cobramos un 1,5 % al prestatario al cierre. Así que, para el prestatario, el capital es más barato; para los inversores, hay más acceso a las inversiones, y también se abre una nueva parte del mercado. Tradicionalmente, en una sindicación inmobiliaria, se limita la participación a personas que invierten 100.000 dólares o más. Así que hablamos de una enorme parte del mercado que no ha podido invertir en operaciones inmobiliarias individuales [debido a mínimos tan elevados].
Knowledge@Wharton: Hay otro aspecto relacionado con los tipos de proyectos que realizan: a menudo, quienes invierten tienen algún vínculo con ellos. Quizá estén en su barrio o quizá conozcan de algún modo a alguien involucrado en ese edificio.
Miller: Ahí es donde empezamos. Desarrollábamos proyectos urbanos que se alquilaban a chefs y restauradores conocidos en la zona, o convertíamos edificios históricos antiguos que despertaban mucho entusiasmo entre la gente. Siempre venían a preguntarnos: «¿Qué están haciendo y por qué? ¿Cómo son estos proyectos y cómo están resultando?»
«A medida que el crowdfunding crezca y aumenten las sumas de capital… veremos cómo desafía la infraestructura bancaria existente, muy centralizada y con muchos gastos generales y costos adicionales».
Pensamos: ¿por qué no buscamos a esos inversores y les permitimos invertir en esos proyectos? Quizá sean propietarios de una vivienda en el barrio. Ya conocen el sector inmobiliario. Tienen muchos otros datos al respecto que les entusiasman para invertir por razones que quizá no sean puramente financieras, pero eso no significa que estén equivocadas. Acabamos de realizar nuestro primer proyecto en Detroit. Vamos a recaudar capital para la remodelación del antiguo estadio de los Tigers. Del mismo modo, es un antiguo estadio de béisbol; todo el mundo en Detroit ha estado allí y quiere contribuir a revitalizar esa zona y recuperarla. Creo que lo que podemos hacer se debe a que ofrecemos estas inversiones a inversores minoristas. Compran un producto con más matices que un simple ROI del 16 %. Pueden evaluar otros componentes.
Knowledge@Wharton: ¿Qué tamaño tiene ese proyecto y qué porcentaje de esa cantidad podrán ayudar a recaudar?
Miller: El proyecto tiene un valor de unos 30 millones de dólares. Y alrededor del 20 % será capital social. Recaudaremos entre medio millón y 1 millón de dólares. Ahora financiamos las operaciones con nuestros propios balances: garantizamos los fondos al cierre con nuestro propio efectivo y luego los publicamos en el sitio. Así, la empresa inmobiliaria no asume el riesgo de recaudar el dinero en línea. Ese ha sido uno de los grandes cambios: centralizamos la gestión de activos y los informes a los inversores, y nos aseguramos de que los fondos estén disponibles en el momento adecuado.
Knowledge@Wharton: En su opinión, ¿es esta la parte del desarrollo inmobiliario comercial que va a cambiar drásticamente? ¿Qué aspectos seguirán igual?
Miller: Sí. En cuanto a la búsqueda de operaciones, hemos visto que la mayoría llegan fuera de línea, a través de nuestras oficinas regionales: personas presentes en el mercado, que conocen los barrios y se reúnen en persona con los promotores. Hemos realizado muy pocas operaciones sin reunirnos con el promotor o que se hayan originado en línea.
Estamos descubriendo que estructurar las operaciones es un proceso muy presencial. También estamos descubriendo que la diligencia debida para evaluar las inversiones requiere recopilar cierta información, que debe solicitarse a estos grupos externos: tasaciones, estudios medioambientales, y alguien debe evaluar la operación de forma centralizada. Estamos examinando dos funciones para aprovechar mejor al personal. Una posibilidad es recurrir al crowdsourcing para ese aspecto: si un corredor o alguien nos presenta una operación, puede subirla y compartir las comisiones con nosotros, o quizá empezar a contar con expertos en determinados mercados que la evalúen hasta que la multitud se convierta en un grupo externo fiable. Pero, por ahora, nos ocupamos nosotros de todos esos aspectos. Diría que la búsqueda, la evaluación y el cierre siguen siendo muy tradicionales. El cambio fundamental se ha producido en la distribución, la inversión, la comercialización en línea y los informes a los inversores.
Republicado con autorización de Knowledge@Wharton (http://knowledge.wharton.upenn.edu), la revista en línea de investigación y análisis empresarial de la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania». La publicación no implica que el Foro Económico Mundial respalde estas opiniones.
Para mantenerse al día con la Agenda, suscríbase a nuestro boletín semanal.
Autor: Dan Miller es cofundador de Fundrise.
Imagen: Personas cruzan una calle en el distrito de Mong Kok, en Hong Kong. REUTERS/Bobby Yip.
