Se prevé que el déficit de vivienda alcance a 1.600 millones de personas en 2025, y surgen nuevas soluciones innovadoras para ayudar a combatirlo.
Las nuevas tecnologías también podrían ayudar a hacer frente a los crecientes riesgos mundiales asociados al cambio climático.
Los avances tecnológicos incluyen cambios en los materiales, esquemas de financiación y cambios de política a largo plazo.
De impresión 3D a materiales biofabricados, las nuevas tecnologías de construcción han acaparado titulares como una forma más rápida y más barata de abordar el déficit mundial de vivienda, que se prevé que afecte a 1.600 millones de personas en 2025. Estas nuevas tecnologías también podrían tener beneficios ambientales desproporcionados al reducir los residuos de construcción, al tiempo que resultan ser neutras en carbono o incluso negativas. Este entusiasmo ha sido muy bien recibido, pero ¿están estas tecnologías a la altura de las expectativas?
Si bien las nuevas tecnologías de vivienda pueden ayudar a reducir residuos y emisiones de GEI, es poco probable que incidan de forma significativa en la crisis mundial de la vivienda, a menos que se acompañen de otros cambios. De hecho, las casas prefabricadas existen desde principios del siglo XX en Estados Unidos, popularizadas por Sears, que vendió decenas de miles de «kits» de vivienda asequible. Un siglo después, la tecnología de vivienda prefabricada sigue considerándose una innovación que aún no ha despegado. La razón podría estar en que la construcción es solo una pieza del rompecabezas de la vivienda. Estos son cuatro elementos que conviene tener en cuenta al considerar la adopción de nuevas tecnologías de vivienda para resolver la crisis mundial de la vivienda.
1. Centrarse en el cliente ampliando las opciones disponibles para las familias. Al poner el énfasis en la construcción nueva y la propiedad de vivienda, el mercado inmobiliario mundial se ha vuelto demasiado estandarizado. Aunque la estandarización suele promoverse para aumentar la eficiencia de la producción y reducir costes, una solución única para todos quizá no sea la adecuada. Un caso ilustrativo es México, donde la producción masiva de viviendas prefabricadas en ubicaciones poco deseables provocó el colapso de todo el mercado inmobiliario. Muchas de las unidades siguen vacías hoy. Sin duda, un mercado de ese tamaño debería ofrecer más opciones. La pandemia de COVID-19 ha puesto de relieve la importancia de la adaptabilidad en la vivienda: poder añadir o eliminar muros, por ejemplo, o distribuciones que puedan adaptarse a las necesidades del teletrabajo. Más allá de la construcción de nuevas viviendas, muchas familias necesitan acceso a reparaciones o mejoras sencillas en sus viviendas existentes. Las estimaciones muestran que dos tercios de los edificios que existen hoy seguirán en pie en 2050, lo que plantea problemas tanto estructurales como ambientales, además de otros aspectos que afectan a la calidad de vida. La buena noticia es que la tecnología ya está disponible para abordar estos problemas: los escaneos 3D están cartografiando los asentamientos informales; el software de aprendizaje automático se utiliza para apoyar los esfuerzos de los países y las inspecciones sobre el terreno, con el fin de identificar de forma eficiente y económica los edificios en riesgo de derrumbe. Tecnologías más recientes, como la pintura reflectante y las técnicas de refuerzo estructural de bajo coste pueden contribuir en gran medida a que los hogares sean más seguros y ecológicos.
2. Diseñar esquemas de financiación innovadores. Hoy en día, muchos hogares del mundo no pueden acceder a una hipoteca formal porque trabajan en la economía informal o no disponen de títulos de propiedad oficiales. Los requisitos de justificación de ingresos y de entrada también impiden el acceso a las hipotecas. Las innovaciones en fintech ayudarán a evaluar los ingresos informales y permitirán que los hogares que trabajan en la economía informal reciban un préstamo para vivienda. Mientras tanto, explorar opciones como el uso de la tecnología blockchain para garantizar títulos de propiedad limpios o un uso innovador de los fondos de garantía puede proporcionar a las familias con ingresos informales e irregulares acceso al crédito a costes razonables, y a las instituciones financieras, mayor seguridad.
3. Crear soluciones innovadoras de vivienda para quienes no pueden (o no quieren) comprar una vivienda de inmediato. The Economist ha calificado el enfoque cuasi global, centrado en la propiedad de vivienda, como un gran error, que solo ha generado más desigualdad e inaccesibilidad en el mercado inmobiliario. Las startups de alquiler con opción de compra están surgiendo en todo el mundo para atender las necesidades de este amplio mercado. Al igual que Airbnb revolucionó el mercado de alquileres vacacionales, las plataformas de alquiler pueden desempeñar un papel clave en el apoyo a los hogares de bajos ingresos, los refugiados y otros grupos de población desatendidos que tienen dificultades para encontrar una vivienda de alquiler adecuada. En muchos lugares, los arrendadores exigen cantidades desproporcionadas por adelantado y no firman un contrato formal con sus inquilinos. La transformación del mercado mundial del alquiler para las familias de bajos ingresos puede formalizar el mercado, proteger los derechos y los ahorros de los inquilinos honrados y beneficiarse del apoyo gubernamental a través de programas de subsidios al alquiler o fondos de garantía para reducir o eliminar los depósitos iniciales.
4. Promover cambios de política a largo plazo. La barrera para el acceso a la vivienda suele estar relacionada con el elevado coste del suelo urbano, lo que encarece la vivienda unifamiliar. En los mercados emergentes, el problema puede ser más complejo, ya que los planes urbanos se aplican de forma deficiente, las infraestructuras están al límite y los títulos de propiedad del suelo suelen no estar disponibles. Estos problemas hacen que el suelo con servicios, bien ubicado y con título de propiedad sea prohibitivamente caro y obligan a los hogares a vivir en zonas precarias sin acceso a agua potable segura ni seguridad en la tenencia. Los promotores construyen viviendas lejos de los centros urbanos, donde el suelo sigue siendo relativamente barato, lo que alarga los desplazamientos y sobrecarga aún más las infraestructuras. Las políticas urbanas que incentivan la asignación estratégica del suelo y su formalización, el transporte y la construcción ecológica, aprovechando al mismo tiempo soluciones tecnológicas probadas y rentables, pueden crear ciudades habitables y sostenibles. México y Colombia aprendieron esta lección y desde entonces han renovado sus políticas para garantizar que las nuevas inversiones en vivienda apoyen la regeneración urbana, la construcción sostenible y la mejora de las viviendas. En definitiva, la vivienda más ecológica construida en la periferia sigue contaminando más que una casa urbana clásica. Para reducir de verdad los costes de la vivienda y su huella ambiental, la tecnología de construcción no puede repetir los mismos diseños y errores que han hecho insostenibles nuestras ciudades en el pasado.
La tecnología siempre busca un problema que resolver. En lo que respecta a la crisis de la vivienda, hay muchos. Al adoptar tecnologías de construcción innovadoras, no olvidemos que la vivienda es algo más que ladrillo y mortero. Resolver la escasez mundial de vivienda también exigirá innovaciones en políticas, finanzas, urbanismo y más allá.
