Las grandes empresas se han comprometido a operar de forma más sostenible y ahora deben demostrar los avances logrados .
Esto incrementará la demanda de edificios sostenibles e impulsará las decisiones de arrendamiento, lo que respaldará primas verdes más altas en los alquileres de los edificios.
El aumento de los costes derivados de los riesgos climáticos, como las olas de calor, las inundaciones, las tormentas y las sequías, afecta cada vez más a las zonas urbanas.
En el difícil entorno económico actual, obtener el acuerdo interno y la inversión necesarios para que los edificios existentes sean más sostenibles puede ser una tarea complicada. La inversión en bienes raíces está en descenso. El sector de oficinas, en particular, está experimentando cambios dinámicos en la demanda debido al impacto del trabajo híbrido en las renovaciones de arrendamientos.
Estas no son razones suficientes para la inacción en lo que respecta a la descarbonización de los edificios.
Los propietarios de edificios se enfrentan al aumento de los costes del riesgo climático, pero también a un creciente riesgo de transición, que incluye una política y una regulación más estrictas, la evolución de las expectativas del mercado y una mayor presión social. Esto tiene importantes implicaciones potenciales para el valor de sus activos y los ingresos que generan.
Ante la creciente presión para arrendar espacios que respalden tanto los objetivos de bajas emisiones de carbono de las empresas como las crecientes expectativas de los empleados, las compañías optan por espacios de oficinas «certificados como ecológicos», como el sistema de calificación LEED o BREEAM , y a menudo pagan una prima para arrendarlos. Estas primas varían entre ciudades, pero nuestra investigación muestra una prima media de algo más del 7 % en ocho ciudades de Norteamérica, alrededor del 10 % en nueve ciudades de Asia Pacífico y más del 11 % en Londres.
Sin embargo, los tiempos están cambiando. Las certificaciones ecológicas son cada vez menos un factor diferenciador y cada vez más un requisito. A medida que aumenta el impulso hacia una mayor transparencia y rendición de cuentas en materia de sostenibilidad, los inquilinos buscarán cada vez más indicadores de desempeño ambiental, como la intensidad de uso de energía, la electrificación y la energía limpia, además de las credenciales ecológicas. Ya estamos viendo que esto ocurre en mercados europeos avanzados como Londres y París, donde los espacios de oficinas prime de bajas emisiones de carbono están alcanzando máximos históricos en los alquileres este año, incluso cuando el sector inmobiliario comercial se ralentiza en general.
Por lo tanto, la demanda corporativa de edificios de oficinas sostenibles está creciendo, pero nuestra investigación más reciente muestra que la oferta tiene dificultades para seguir el ritmo. En 20 importantes mercados globales de oficinas, solo se satisfará el 34 % de la demanda futura proyectada de espacios de trabajo de bajas emisiones de carbono en los próximos años. En otras palabras, por cada 3 metros cuadrados de demanda, solo 1 metro cuadrado está actualmente en la cartera de desarrollo. Existen diferencias significativas entre ciudades: la ciudad de Nueva York tiene un 65 % de demanda no satisfecha, frente al 54 % de París y el 84 % de Sídney.
En todas las ciudades, la escasez de espacios de bajas emisiones de carbono presenta oportunidades para los propietarios de edificios que actúen antes que después. Los rendimientos de la inversión en edificios de oficinas sostenibles incluyen la atracción de inquilinos de alta calidad y la consecución de niveles de ocupación más altos, incrementos de alquileres y mayores rentabilidades por alquiler, así como menores costes de cumplimiento normativo y menores costes operativos.
Regulaciones de construcción sostenible
El mercado de edificios sostenibles avanza mucho más rápido que los reguladores debido a la creciente demanda de los inquilinos de espacios que reflejen y respalden sus objetivos de sostenibilidad. Pero la regulación está aumentando y se está volviendo mucho más exigente, tanto directamente a través de normas de rendimiento energético de los edificios como indirectamente a través de mandatos de divulgación corporativa.
The Buildings Breakthrough anunciado en la COP28 en diciembre de 2023, que tiene como objetivo que los edificios de bajas emisiones y resilientes al clima se conviertan en la nueva norma para 2030, reforzará este impulso. Hasta ahora, cuenta con el apoyo de 27 países, la Comisión de la UE y 18 iniciativas internacionales. En los próximos años, las empresas que logren pocos o ningún avance en la reducción de su huella de carbono, incluida la de sus carteras inmobiliarias, no tendrán dónde esconderse.
Las empresas, especialmente aquellas con operaciones en varias ciudades, deben mantenerse informadas sobre las políticas nuevas y en evolución para evitar sanciones económicas y daños reputacionales. Dados los largos plazos necesarios para descarbonizar las operaciones y reacondicionar los edificios, actuar pronto, en lugar de esperar a que se anuncien nuevas regulaciones, ayudará a estas empresas a mantenerse competitivas y en cumplimiento normativo.
El aumento de los costes del riesgo climático
Las ciudades, y los edificios que contienen, no son ajenos al creciente impacto del cambio climático. Está costando dinero a las empresas y a los municipios en un momento en que todos están bajo presión financiera. Los fenómenos meteorológicos extremos provocados por el clima han costado a EE. UU. 612 000 millones de dólares en los últimos cinco años, por ejemplo, según el National Centers for Environmental Information de la NOAA.
Sin embargo, para algunas empresas, el riesgo climático sigue siendo un punto ciego. Si bien la investigación de JLL Descarbonización del entorno construido de 2021 reveló que el 78 % de los inversores y el 83 % de los ocupantes identifican el riesgo climático como un riesgo financiero, una encuesta Pulse de PwC de 2023 reveló que solo el 23 % de los directivos está planificando medidas de contingencia para las interrupciones en los próximos 12 a 18 meses.
Parte de la construcción de un sólido caso de negocio para invertir en edificios sostenibles implicará comprender los riesgos de interrupción de las operaciones empresariales y los posibles daños a los edificios.
Las herramientas de modelización climática y análisis de escenarios son cada vez más sofisticadas y ayudan a más empresas a comprender sus riesgos y a elaborar un plan de acción. Estas medidas de resiliencia a corto plazo deben integrarse en planes de descarbonización más amplios, que son clave para reducir el riesgo a más largo plazo.
Mediante la implementación de las medidas adecuadas, de la forma correcta y en el momento oportuno, los propietarios de edificios sostenibles pueden minimizar el impacto de los riesgos físicos y de transición en sus inmuebles. Las empresas también pueden reducir la interrupción de sus espacios y operaciones empresariales, al tiempo que garantizan que sus objetivos corporativos sean alcanzables.
Lo más importante para propietarios y ocupantes es que, en nuestra opinión, 2024 será el punto de inflexión en el que la creación de valor y los rendimientos de estas inversiones en edificios de oficinas sostenibles comenzarán a dar frutos.
