La asequibilidad de la vivienda ha alcanzado niveles críticos en muchas ciudades australianas, impulsada por una oferta insuficiente de viviendas en zonas próximas a los puestos de trabajo y un sistema tributario que favorece a los inversores frente a quienes compran su primera vivienda.
El Banco de la Reserva ha sugerido que «la respuesta… reside en un uso más innovador y flexible del suelo del que disponemos, de modo que el coste marginal de añadir más viviendas sea menor».
La covivienda —en la que un grupo de amigos, familiares de distintas generaciones o personas que reducen el tamaño de su vivienda se unen para comprar parcelas pequeñas con algunos espacios comunes— bien podría ser una de esas innovaciones.
¿Qué es la covivienda?
Olvídese de las ideas preconcebidas sobre comunas y viviendas compartidas.
Esta modalidad de covivienda es un concepto generalizado en el que parcelas suburbanas adecuadas para una sola vivienda se adaptan para albergar dos o tres viviendas más pequeñas con algunos espacios compartidos, reduciendo la huella física y ambiental total por hogar.
Quienes optan por la covivienda podrían ser amigos con dificultades para costear su primera vivienda, familias intergeneracionales o personas que reducen el tamaño de su vivienda para liberar capital para su jubilación y vivir cerca de amigos o familiares.
Quienes viven en covivienda suelen disfrutar de más privacidad e independencia que los compañeros de piso, y cada hogar del grupo es propietario o arrendatario de un espacio definido. La covivienda se diferencia de las viviendas dúplex o de varias unidades en que se comparte una mayor parte del espacio, lo que permite un uso más eficiente del suelo. En principio, es similar al desarrollo de viviendas anexas para familiares pero menos restrictiva, pues permite configuraciones domésticas más variadas y flexibles.
Considérese, por ejemplo, dos casas de campo de una sola planta en Balmain adaptadas para ser compartidas por una de las autoras de este artículo (Suzanne Benn) y su hijo adulto, el arquitecto Andrew Benn, junto con su joven familia.
Ganadoras de un premio de arquitectura de Nueva Gales del Sur en 2014, las casas (que aparecen en la imagen principal de este artículo) se han renovado como un complejo familiar flexible, diseñado para facilitar la interacción en algunas zonas compartidas y, a la vez, mantener las casas como unidades independientes. El diseño incorpora una unidad autónoma que podrán utilizar otros miembros de la familia o quizá una persona «cuidadora» en los próximos años.
Las casas muestran cómo la covivienda puede reducir costes y generar un mayor sentido de comunidad. A escala macro, este tipo de acuerdos podría mejorar la resiliencia económica y contribuir a ciudades más compactas y sostenibles.
Tendencias
La composición de los hogares australianos está cambiando: la población envejece y algo más del 30 % de los hogares serán hogares unipersonales en 2026. El aislamiento social es un problema emergente grave. Los estilos de vida están cambiando y hay indicios, como la economía colaborativa, de nuevos paradigmas más colaborativos para la vida urbana.
La covivienda puede abaratar la compra o el alquiler de una vivienda y también permite compartir facturas, coches y artículos del hogar, además de intercambiar servicios como el cuidado de niños y de personas mayores. Esto es significativo: cuando los hogares colaboran para compartir recursos (incluidas habilidades y capacidades), crece una economía informal colaborativa , y muchas personas quedan en una situación financiera más favorable.
También hay un beneficio para la planificación urbana . Para seguir siendo habitables, resilientes y económicamente competitivas, las ciudades australianas en crecimiento deben limitar la expansión urbana descontrolada. Sin embargo, aumentar la densidad es un asunto controvertido que a menudo enfrenta a urbanistas, promotores y comunidades locales. Aunque la vivienda de varias unidades sigue siendo una parte importante de la solución, la covivienda añade otra opción: una que aumenta la densidad suburbana de forma moderada, gradual y distribuida.
Problemas
Si la covivienda es tan buena idea, ¿por qué aún no está más extendida?
En primer lugar, existe la percepción de que solo es para tipos alternativos de personas, y hay pocos precedentes urbanos. Sin embargo, los principios de la covivienda empiezan a aplicarse de formas más convencionales y a distintas escalas: desde grandes proyectos urbanos de covivienda en el extranjero hasta planes para una comunidad de apartamentos financiada colectivamente en Melbourne y una innovadora casa de la Generación Y en Perth. Los costes de renovación también pueden ser un factor.
En segundo lugar, y de forma más significativa, existen complejidades e incertidumbres. La persona promedio no sabe con claridad cómo gestionar las aprobaciones urbanísticas ni entender las implicaciones financieras y legales.
Aunque muchas estrategias metropolitanas reconocen la importancia de una ciudad compacta, el sistema de planificación no permite específicamente la covivienda a pequeña escala (aunque la legislación sobre «viviendas anexas para familiares» vigente en algunos estados es un primer paso).
La creatividad y flexibilidad que hacen atractiva la covivienda también dificultan su regulación. Los organismos reguladores tendrían que gestionar resultados contraproducentes, como el impacto en el valor de las inversiones y que los hogares más selectivos dificulten encontrar ocupantes para algunos espacios en el futuro.
Una posible vía es la subdivisión y la titulación en régimen de propiedad horizontal. Su desventaja es que la subdivisión puede inflar los precios inmobiliarios, lo que podría anular las mejoras de asequibilidad buscadas, y exigiría una reforma de la legislación urbanística.
La propiedad societaria, considerada obsoleta desde la introducción de la propiedad horizontal en la década de 1960, es una alternativa interesante. Uno de sus defectos percibidos —que puede estructurarse de modo que se requiera la aprobación de todos los propietarios para vender o arrendar un apartamento— podría ser apropiado en este contexto. En general, es mucho más sencilla desde el punto de vista de las aprobaciones urbanísticas y, en algunos casos, podría ser viable dentro de las normas de desarrollo vigentes.
Soluciones
¿Qué haría falta para que la covivienda fuera una opción viable para los australianos? Un buen comienzo sería que las partes interesadas con influencia —como las autoridades de planificación, los bancos, los urbanistas, los arquitectos y los expertos inmobiliarios— conversaran para analizar las ventajas y desventajas y determinar el mejor camino a seguir.
Entre las preguntas está qué hace que una ubicación sea adecuada para la covivienda y cómo ajustar las normas urbanísticas para evitar resultados indeseados (como un desarrollo que desentone con el barrio o no genere mejoras de asequibilidad ni un uso más eficiente del suelo). También hay que profundizar en las implicaciones para la compra, los préstamos y la venta, incluida la tributación.
Con más precedentes —buenos ejemplos de covivienda urbana— y mejor información y recursos para el público sobre cómo hacerla funcionar, podríamos ver una mejora significativa en la diversidad y la asequibilidad de las opciones de vivienda en las ciudades australianas.
La covivienda no será para todo el mundo, pero, aunque atraiga al 10 % de la población urbana, representaría una fuerza significativa para el cambio en nuestras ciudades. Podría ofrecer una forma de vivir de manera más asequible, aprovechar las ventajas de la economía informal colaborativa y revitalizar el sentido de comunidad. Además, podría ayudar a que las ciudades sigan siendo compactas, habitables y resilientes en el futuro. Hay varios aspectos que habrá que resolver, pero sin duda vale la pena conversar sobre el tema.
Este artículo se publica en colaboración con The Conversation. La publicación no implica que el Foro Económico Mundial respalde las opiniones expresadas.
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Autoras: Caitlin McGee es directora de investigación del Institute for Sustainable Futures de la University of Technology, Sydney. Suzanne Benn ocupa una cátedra de Empresa Sostenible en la UTS Business School de la University of Technology, Sydney.
Imagen: Vista de viviendas pareadas en el barrio de Willesden, al noroeste de Londres, 15 de agosto de 2014. REUTERS/Suzanne Plunkett.
