La COVID-19 provocará cambios profundos en el diseño de las viviendas.
La innovación en materia de vivienda inspirada por la pandemia chocará con la aceleración tecnológica y con el nuevo enfoque en la resiliencia y la desigualdad de ingresos.
Hasta ahora, este año las ventas de viviendas nuevas han superado con creces las de viviendas existentes.
La COVID-19 está complicando la planificación de las necesidades humanas básicas, incluida la vivienda. En todo el mundo, los constructores de viviendas leen atentamente las señales en medio de la niebla, tratando de averiguar cómo sobrevivir (e incluso prosperar) en una catástrofe económica que sigue desplegándose. Y lloramos a quienes han caído, mientras trabajamos para mantener sanos y a salvo a nuestros seres queridos.
La COVID-19 ha trazado una línea divisoria política en gran parte del mundo. Me recuerda algo que dijo en 1775 un revolucionario estadounidense, Samuel Johnson: «El patriotismo es el último refugio de los canallas». En mi relato, el canalla es este virus: la COVID-19.
Los constructores de viviendas crean los entornos físicos para las familias, que los convierten en hogares: hogares que esperamos estén llenos de risas, amor, aspiraciones y celebraciones. Una buena vivienda es la piedra angular de comunidades sólidas.
La ciencia determinará gran parte del impacto de la COVID-19 en nosotros, pero no todo. «La evolución de la pandemia depende al menos en un 50 % de factores sociales y políticos», dijo Sarah Cobey, epidemióloga y bióloga evolutiva de la Universidad de Chicago, a Scientific American.
Así como la gripe española nos dio el tocador, que surgió como un lavabo para lavarse las manos justo después de la entrada principal de una casa, la COVID-19 influirá en la innovación del diseño de viviendas.
Las casas de planta abierta y cada vez más grandes han dominado el mercado durante décadas, pese a que el tamaño de las familias ha disminuido y los ingresos reales de la clase media se han mantenido estancados. Los hogares estadounidenses tenían en promedio 2,44 hijos en 1965, pero 1,9 en 2015. Con 128,6 millones de hogares, eso supone 7 millones menos de niños. Sin embargo, la superficie media de las casas estadounidenses aumentó un 62 % entre 1973 y 2015, de 1.660 a 2.687 pies cuadrados. El tamaño de las casas seguía aumentando en 2018. En Canadá, las casas también han crecido mientras las familias se reducían. En Europa, la superficie media de las casas ha llegado a 1.880 pies cuadrados (una cifra que, dirán los europeos, les asombra).
Es probable que la mentalidad surgida de la pandemia favorezca espacios menos abiertos (aunque la gente buscará espacios en contacto con la naturaleza), quizá con el resurgimiento de acogedoras salas de estar pequeñas que complementen las salas principales. El gasto podría orientarse a mejoras menos evidentes de seguridad y comodidad. Un mejor aislamiento interior permitirá disponer de espacios más silenciosos. Los porches y espacios exteriores con mosquiteras, junto con nuevos enfoques de paisajismo, ayudarán a mantener alejados a los mosquitos y otros animales portadores de enfermedades. Un dormitorio, una cocina, una zona de estar y un baño algo apartados del núcleo de la casa permitirán alojar ahora a hijos adultos y más adelante a padres mayores (en Lennar lo llamamos Next Gen Home). Los sistemas de climatización divididos pueden impedir que el aire de una habitación para enfermos se bombee a los espacios de todos. Estos sistemas de climatización miniatura, sin conductos, se han vuelto muy asequibles.
El trabajo desde casa requiere mejores oficinas domésticas (en Lennar la llamamos Next Gen Home Office). La infame descarga del inodoro que se oyó de fondo durante las alegaciones orales telefónicas ante la Corte Suprema de Estados Unidos puso de relieve los riesgos de los espacios inadecuados para trabajar en casa. También lo hacen los vídeos de niños y mascotas que interrumpen videoconferencias u otras tareas. Una fuerza laboral más numerosa que trabaja desde casa llevará a los diseñadores a equilibrar las exigencias laborales con la privacidad y la seguridad de la familia.
Sin embargo, la innovación en materia de vivienda inspirada por la pandemia chocará con tres fuerzas críticas que ya estaban latentes antes de la COVID-19 y que ahora están en plena ebullición.
Aceleraciones tecnológicas. La pandemia ha acelerado la ya rápida integración de actividades reales y virtuales, incluido el trabajo, la atención de salud y la educación a distancia. Sin embargo, la compatibilidad con vehículos eléctricos y automatizados, los sistemas que facilitan las entregas, las compras sin fricciones y el Internet de las cosas (IoT), que permite el mantenimiento y la reparación remotos de viviendas... todo ello requiere un ancho de banda rápido, incluso más rápido que el 5G. También requiere seguridad: en un entorno geopolítico donde se han ampliado las superficies de ataque, todos queremos ciberseguridad de grado militar.
Clima. Cuando China empezó a afrontar públicamente las muertes por COVID-19 a mediados de enero de 2020, se publicó el «Informe de riesgos globales 2020» del Foro Económico Mundial. Advertía que el cambio climático hace que una mayor parte del planeta sea propicia para los patógenos infecciosos. Por eso, la resiliencia es la consigna para el resto del siglo. La resiliencia energética y frente a las inundaciones, y los seguros inteligentes y otros productos financieros que fomentarán una gran migración lejos de las costas... estas son las características de la nueva morfología urbana provocada por el cambio climático.
Justicia social. Aunque la COVID-19 no causó el movimiento por la justicia social que recorrió muchas partes del mundo este verano, y en particular Estados Unidos, el virus amplifica las cargas económicas que, a su vez, agravan las causas profundas del movimiento: la desigualdad de ingresos es central en esta dinámica. El Institute for Policy Studies determinó que las 400 personas más ricas de Estados Unidos poseen un patrimonio de 3 billones de dólares estadounidenses, más que el patrimonio combinado de todos los hogares afroamericanos y el 25 % de los hogares hispanos. No cabe duda de que estas cifras se quedan cortas ahora. La COVID-19 ha agotado los recursos disponibles de muchas familias, lo que provocará distintos grados de reacción política en todo el mundo. Las políticas de vivienda populistas que amenazan la inversión de capital podrían desalentar la construcción de viviendas y contribuir a futuras crisis habitacionales. Los programas de vivienda inclusiva que aceleran la creación de riqueza entre poblaciones tradicionalmente excluidas, facilitan la financiación, incorporan innovación al uso de la vivienda y trabajan con urgencia para garantizar la seguridad habitacional de las poblaciones vulnerables serán fundamentales para la forma en que los gobiernos reasignen los escasos subsidios relacionados con la vivienda.
Los fantasmas de la crisis financiera de 2008 se ciernen sobre la economía de la pandemia. Pero la crisis de 2008 se originó en el sector de la vivienda. Las hipotecas de alto riesgo elevaron los precios de casas que los compradores no podían pagar, pero que aun así compraban. Esta burbuja inmobiliaria de manual se vio sostenida por la convicción irracional de que los precios seguirían subiendo y subiendo. Los bajos tipos de interés y la inflación de los valores de la vivienda llevaron a millones de personas a refinanciar o, en Estados Unidos, a obtener préstamos con garantía hipotecaria para pagar remodelaciones, coches, barcos, autocaravanas y aventuras de su lista de deseos. La burbuja inmobiliaria estalló y su tinta negra se filtró por los sistemas económicos del mundo.
Un artículo del 6 de enero de 2020 de The Washington Post comenzaba así: «Un mercado laboral sólido y unas tasas hipotecarias bajas deberían sostener el mercado inmobiliario en 2020. El problema será encontrar suficientes viviendas para los compradores. Con el desempleo cerca de su nivel más bajo en 50 años y las tasas de interés muy por debajo de las normas históricas, la escasez de viviendas está lastrando el sector inmobiliario…».
En tres meses, el desempleo en Estados Unidos se había disparado hasta niveles históricos (más de 23 millones de estadounidenses estaban oficialmente desempleados a principios de mayo y más de 30 millones al final), pero ese artículo de The Washington Post sigue siendo válido hoy. Los bajos costos hipotecarios en Estados Unidos y el mundo desarrollado siguen favoreciendo la asequibilidad. Y el déficit de construcción de viviendas heredado de la crisis de 2008 sigue limitando la oferta, mientras los millennials de todo el mundo comienzan a formar sus familias.
Las ventas de viviendas existentes —que normalmente representan alrededor del 90 % del mercado estadounidense— se han desplomado este año. Se prefieren las viviendas nuevas a las de reventa, y allí donde es posible se está produciendo una desurbanización. Si continúan las ventas de viviendas nuevas de finales de primavera y de principios del verano, según informan los medios, 2020 podría ser un año aceptable para los constructores de viviendas nuevas. Han aumentado considerablemente las ventas de viviendas nuevas por Internet, se ha disparado mundialmente la actividad de búsqueda de viviendas en línea y las compras se realizan a menudo sin que los compradores siquiera visiten una casa. Una vivienda nueva con garantía completa, comprada sin tener que pasar tiempo con agentes inmobiliarios y propietarios, resulta muy atractiva.
En el siglo pasado, las vacunas y el movimiento de salud pública eliminaron en gran medida las temidas enfermedades contagiosas en buena parte del mundo. En los países industrializados se producen brotes periódicos que nos recuerdan este peligro, entre ellos los virus del VIH/sida, el SARS, el Zika y el Nilo Occidental. Los profesionales de la salud pública nos dicen que podríamos estar entrando en una era en la que la urbanización masiva, el cambio climático, el estrés de los ecosistemas naturales y otros factores provoquen una pandemia (o algo parecido) cada 7-10 años. Esto nos obligará a afrontar lo que significa trabajar juntos por un futuro mejor. Pero también nos daremos cuenta de que todos buscaremos refugio en un hogar. Quizá saberlo sea nuestro verdadero último refugio.
