Encontrar un empleo, una pareja y una vivienda son tres de las grandes decisiones de la vida. Todas implican una búsqueda, porque lo que resulta una buena opción para una persona no tiene por qué serlo para otra. Una lección básica de la teoría de la búsqueda sostiene que una persona debe dejar de buscar cuando encuentra una opción “suficientemente buena”. Cuanto mejor sea la opción, más probable es que la persona permanezca más tiempo en ella. Pero las circunstancias cambian y, a veces, lo mejor es volver a buscar una nueva opción.
Modelos de búsqueda y emparejamiento
Los modelos de “búsqueda y emparejamiento” que se basan en estas ideas llevan mucho tiempo utilizándose para entender las tasas y la dinámica de rotación en el mercado laboral e, incluso, el “mercado matrimonial”. Pero la aplicación de estas ideas a los mercados de vivienda es relativamente reciente (a partir de Wheaton, 1990). En el mercado laboral, la dificultad del proceso de búsqueda se manifiesta en el tiempo considerable que tardan los solicitantes de empleo en encontrar trabajo y las empresas en cubrir las vacantes, a pesar de que existen simultáneamente muchos desempleados y muchas vacantes. La dificultad de la búsqueda en el mercado de la vivienda también se observa en el número medio de semanas que se tarda en vender una casa, como se muestra en la Figura 1. Por lo general, se necesita un período considerable para vender, y esa cantidad varía notablemente entre los distintos años.
Figura 1.
Desde el punto de vista conceptual, el tiempo que se tarda en vender una casa puede desglosarse en dos dificultades del proceso de búsqueda. En primer lugar, el tiempo que necesitan los compradores para localizar viviendas potencialmente atractivas que visitar. En segundo lugar, el hecho de que muchas de las viviendas visitadas resultarán, en realidad, inadecuadas para determinados compradores una vez que la visita haya puesto de manifiesto sus características. En otras palabras, una misma vivienda tiene un amplio abanico de “calidades de emparejamiento” para distintos compradores potenciales. La importancia de la segunda dificultad de la búsqueda, es decir, no conocer la calidad del emparejamiento antes de la visita, se pone de manifiesto en el elevado número de visitas que, de media, se necesitan para vender una casa, como muestra la Figura 1. El simple hecho de que el promedio de visitas por venta esté muy por encima de uno indica el papel que desempeña una amplia gama de calidades de emparejamiento entre distintos compradores potenciales a la hora de explicar el ritmo al que se venden las viviendas.
Una idea clave de nuestra investigación reciente (Ngai y Sheedy, 2015) es que la calidad del emparejamiento es importante para entender no solo el tiempo que se tarda en vender una casa, sino también cuánto tiempo, de media, vivirán los propietarios en la nueva vivienda antes de su siguiente mudanza. Del mismo modo que la calidad del emparejamiento debe ser suficientemente buena en el momento de comprar una vivienda, si cambian las circunstancias y la calidad del emparejamiento se deteriora, quienes consideran que ya no es suficientemente buena deciden mudarse. La teoría de la búsqueda ofrece una guía sobre cómo se determina lo que se considera “suficientemente bueno” en función de las condiciones del mercado, los tipos de interés, los ingresos y los costes asociados a la mudanza. Los cambios en el tiempo medio que los propietarios viven en la misma casa pueden entenderse, entonces, a partir de los cambios en lo que se considera una calidad de emparejamiento suficientemente buena.
Presentamos nuevas evidencias de que los cambios en el tiempo medio que transcurre entre las mudanzas de los propietarios son fundamentales para explicar la dinámica del mercado de la vivienda. Es bien sabido que el número de viviendas que se venden varía considerablemente a lo largo del tiempo. Lo que se entiende menos es que estas fluctuaciones están impulsadas en gran medida por cambios en la duración del tiempo entre las mudanzas de los propietarios, y no por cambios en el tiempo que se tarda en vender las casas una vez puestas en el mercado. Calculamos las tasas de mudanza de los propietarios (inversamente relacionadas con el tiempo medio entre mudanzas) y las tasas de venta de las viviendas en el mercado (inversamente relacionadas con el tiempo medio que se tarda en vender una casa). Ambas tasas varían considerablemente a lo largo del tiempo, pero los cambios en la tasa de mudanza explican casi todas las variaciones en el número de viviendas vendidas.
Lo que subyace a este hallazgo es que el tiempo medio entre mudanzas (más de una década) es unas 30 veces más largo que el tiempo medio que se tarda en vender una casa (unos pocos meses), lo que implica que el stock de viviendas en el mercado es, por lo general, 30 veces menor que el stock total de viviendas. Esto significa que un aumento de la tasa de venta agota rápidamente el stock en el mercado y tiene un escaso impacto duradero en el volumen de ventas de viviendas. Por otro lado, incluso un pequeño cambio en el número de viviendas puestas a la venta tiene un impacto desproporcionado en el stock en venta y en el número de viviendas vendidas posteriormente.
Para entender por qué cambia la tasa de mudanza a lo largo del tiempo, aplicamos la teoría de la búsqueda a la decisión de mudarse. La investigación existente (para una revisión, véase Lu y Strange, 2015) se ha centrado en los factores determinantes de la tasa de venta de las viviendas ya en el mercado, tratando la tasa de mudanza como un número fijo y no explicado. Sin embargo, esto resulta problemático cuando la tasa de mudanza resulta ser la más importante de las dos para entender la actividad global del mercado de la vivienda.
Nuestro enfoque consiste en considerar la mudanza como una inversión para mejorar la calidad del emparejamiento. La mudanza se entiende mejor como una inversión por sus elevados costes iniciales, unidos a la expectativa de ganancias duraderas. Como tal, la mudanza está influida por factores comunes a muchas decisiones de inversión, como los tipos de interés, los impuestos y el tamaño de los propios costes iniciales. Estos factores influyen en el umbral de calidad de emparejamiento aceptable y, por tanto, en el número de propietarios cuya calidad de emparejamiento actual se sitúa por debajo del mínimo aceptable. Si bien la decisión de mudarse de un propietario individual suele estar impulsada por un cambio concreto de circunstancias que empeora la calidad actual del emparejamiento, a nivel del conjunto del mercado de la vivienda lo que importa son los cambios en el umbral de calidad de emparejamiento del propietario marginal que se plantea mudarse.
Una aplicación de nuestro modelo es estudiar el auge de la actividad del mercado de la vivienda en Estados Unidos entre 1995 y 2004. Demostramos que acontecimientos de ese período, como la caída de los tipos de interés hipotecarios, la expansión de la búsqueda de inmuebles por internet y el aumento de los ingresos derivado del auge de la productividad, proporcionaron a los propietarios incentivos para mejorar la calidad del emparejamiento mudándose con mayor frecuencia. Cuantitativamente, solo estos factores pueden explicar aproximadamente la mitad del aumento de la oferta de viviendas en venta y de las ventas de viviendas durante ese período.
El Reino Unido
Al otro lado del Atlántico, muchos comentaristas británicos (por ejemplo, el Financial Times) han señalado la marcada caída de la “rotación” de viviendas (ventas de viviendas en relación con el parque total de viviendas) en las últimas décadas. Esta es la otra cara del aumento del tiempo medio entre mudanzas de los propietarios, que pasó de aproximadamente ocho años en la década de 1980 a más de 20 años en 2015. Los aumentos del impuesto de timbre (un impuesto sobre la compra de viviendas) se citan a menudo como uno de los factores que contribuyeron a esta tendencia.
Reformas recientes
Las reformas recientes, con el objetivo de mejorar el funcionamiento del mercado de la vivienda, han reducido el tipo del impuesto de timbre (stamp duty) sobre la vivienda mediana en un 1,5 % (HM Treasury 2014, Tabla 1.9). Nuestro marco puede utilizarse para estimar el posible impacto en la rotación de viviendas y en el bienestar de los propietarios. Se prevé que una reducción uniforme del 1,5 % en la carga fiscal de la compra de una vivienda aumente la rotación en torno a un 8 %, lo que sugiere que las decisiones de mudarse son muy sensibles a los incentivos fiscales. Una mayor rotación también tiene la ventaja de mejorar la calidad media del emparejamiento de los propietarios, al reasignar las viviendas a quienes mejor se adaptan a ellas en ese momento. Se estima que este beneficio indirecto tiene aproximadamente el mismo tamaño que la reducción de la recaudación fiscal. Por tanto, nuestros hallazgos sugieren que las distorsiones fiscales a la mudanza pueden tener efectos muy sustanciales en el bienestar.
Referencias
Financial Times (2015), “La vivienda media se vende solo una vez cada 23 años”, 10 de abril.
Han, L y Strange, W C (2015), “La microestructura de los mercados de vivienda: búsqueda, negociación e intermediación”, en G Duranton, J V Henderson y W C Strange (eds.) Handbook of Regional And Urban Economics, volumen cinco.
HM Treasury (2014), “Autumn Statement 2014”.
Ngai, L R y Sheedy, K D (2015), “Moving house“, CEPR Discussion Paper 10346.
Wheaton, W C (1990), “Vacantes, búsqueda y precios en un modelo de emparejamiento del mercado de la vivienda”, Journal of Political Economy 98(6): 1270-1292.
Este artículo se publica en colaboración con VoxEU. La publicación no implica que el Foro Económico Mundial respalde las opiniones expresadas.
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Autor: Rachel Ngai es profesora asociada del Departamento de Economía, investigadora asociada del Centre for Economic Performance (CEP) y miembro del Centre for Macroeconomics (CfM), LSE. Kevin D Sheedy es profesor de Economía en la LSE.
Imagen: Se ve un cartel de “se vende” frente a una vivienda en Nueva York, junio. REUTERS/Shannon Stapleton.
