Las principales características de los ciclos de auge y caída en los mercados inmobiliarios ya son de sobra conocidas.
Durante los auges, condiciones como unos criterios de concesión de préstamos laxos y unos tipos de interés bajos contribuyen a elevar los precios de la vivienda y, con ellos, la deuda hipotecaria.
Cuando llega la caída, los hogares sobreendeudados se encuentran con hipotecas bajo el agua: deben más de lo que valen sus viviendas.
Ante la merma de su patrimonio y de su acceso al crédito, los hogares, a su vez, restringen el consumo. Al mismo tiempo, la caída de los precios de la vivienda hace que la inversión en nuevas viviendas se desplome.
En conjunto, estas fuerzas reducen significativamente la producción y aumentan el desempleo. Aumentan los préstamos morosos, y los bancos responden endureciendo el crédito y los criterios de concesión de préstamos, lo que deprime aún más los precios de la vivienda y alimenta el círculo vicioso.
Cómo evitar los ciclos de auge y caída
Pero que los ciclos de auge y caída no sean nada nuevo no significa que no puedan evitarse ni que sus efectos no puedan mitigarse. Para comprender mejor cómo pueden las políticas promover la recuperación tras esos ciclos y evitar que se repitan, economistas del FMI han concluido recientemente un nuevo análisis que examina la experiencia de cuatro países europeos —Dinamarca, Irlanda, los Países Bajos y España— que sufrieron caídas reales de los precios de la vivienda del 25 por ciento o más en años recientes.
Los precios están subiendo ahora en Dinamarca e Irlanda, y han comenzado a estabilizarse en los Países Bajos y probablemente también en España. No obstante, estos países siguen afrontando las secuelas del ciclo de auge y caída, incluidas brechas de producción considerables —la diferencia entre el nivel de producción real de una economía y su nivel potencial— y un exceso de deuda del sector privado, con ratios de deuda de los hogares sobre ingresos que van de alrededor del 125 por ciento en España a cerca del 300 por ciento en Dinamarca (véase el gráfico).
Afrontar las secuelas de la crisis
Cerrar las brechas de producción y reducir el exceso de deuda del sector privado no es tarea fácil, en parte debido a difíciles disyuntivas.
Por ejemplo, si muchos hogares reducen su consumo y aumentan sus ahorros para pagar sus deudas más rápidamente, esto se hará a costa de deprimir aún más la producción y ampliar la brecha de producción. Por tanto, un objetivo clave de las políticas debería ser alentar la reducción de la deuda de los hogares de formas que minimicen el lastre para el crecimiento.
Las políticas económicas de apoyo son una primera línea de defensa. Por ejemplo, la flexibilización monetaria del Banco Central Europeo durante la crisis —junto con el predominio de las hipotecas a tipo variable en países como Dinamarca, Irlanda y España— ha contribuido a impulsar los ingresos nominales y aliviar los costos del servicio de la deuda al reducir los tipos de interés e impulsar el crecimiento. Un crecimiento más rápido de los ingresos nominales hace menos costoso el desapalancamiento, porque permite que las ratios de deuda sobre ingresos se ajusten más mediante el denominador (los ingresos nominales) que mediante el numerador (recortar el gasto para reducir la deuda nominal).
Otro enfoque consiste en ayudar a los hogares a acceder a activos que puedan utilizarse para pagar sus deudas. Por ejemplo, los Países Bajos adoptaron exenciones fiscales temporales que facilitaron que los padres ayudaran a sus hijos a reducir su deuda hipotecaria. También se han aplicado en Estados Unidos y Suiza reformas que permiten a quienes compran una vivienda por primera vez acceder a sus ahorros de pensiones para financiarla sin incurrir en una penalización.
También son esenciales unos marcos eficaces de reestructuración de deuda para facilitar un ajuste más rápido y la recuperación económica. Aunque los países deben tener en cuenta sus circunstancias específicas, varias medidas pueden ser útiles, entre ellas:
incentivos regulatorios y de supervisión para alentar a los bancos a recurrir a los marcos de resolución existentes, como en Irlanda, donde los bancos deben cumplir objetivos relativos a ofrecer y concluir soluciones sostenibles para los atrasos hipotecarios;
establecer marcos eficaces de insolvencia, por ejemplo, promoviendo acuerdos extrajudiciales menos costosos; y
incentivos fiscales, como reducir los impuestos sobre la condonación de deuda concedida a prestatarios muy endeudados.
Por último, se necesitan bancos bien capitalizados y con provisiones adecuadas para ayudar a superar episodios de dificultades por endeudamiento. Países como Irlanda y España se han beneficiado de la recapitalización forzosa de los bancos tras revisiones de la calidad de los activos y pruebas de resistencia. Los límites al porcentaje de beneficios que los bancos pueden distribuir en dividendos también los han incentivado a sanear sus balances reforzando el capital, en lugar de recortar excesivamente los préstamos.
Lecciones para el futuro
¿Qué se puede hacer para reducir el número y la gravedad de las crisis inmobiliarias en adelante?
Primero, eliminar los incentivos a una acumulación excesiva de deuda, por ejemplo, reduciendo gradualmente la deducibilidad fiscal de los intereses hipotecarios. También es fundamental actualizar las valoraciones de las viviendas para garantizar que los pagos del impuesto sobre bienes inmuebles reflejen las valoraciones actuales, ya que así se evita subvencionar la vivienda (y, por tanto, la deuda hipotecaria) y se ayuda a contrarrestar el ciclo.
Segundo, reducir las distorsiones en el mercado del alquiler. Esto incluye reducir progresivamente los controles de alquileres y dar mayor flexibilidad a los contratos de arrendamiento, como hizo España en 2013. Estas medidas pueden aumentar la disponibilidad de viviendas de alquiler, reduciendo así la necesidad de que los hogares contraigan deuda hipotecaria y la vulnerabilidad de la economía a los ciclos de los precios de la vivienda.
Tercero, utilizar herramientas prudenciales para contrarrestar el ciclo y evitar una acumulación excesiva de deuda. Por ejemplo, los límites a las ratios de deuda sobre ingresos pueden dificultar que los prestatarios asuman hipotecas cada vez mayores a medida que suben los precios de la vivienda.
Aunque las crisis inmobiliarias —como las demás crisis— son inevitables, la experiencia reciente sugiere que los países pueden adoptar una serie de medidas desde el principio para mitigar su impacto y reducir la probabilidad de futuras crisis.
Los países han avanzado en este sentido, pero deberían seguir examinando las opciones disponibles para reforzar su resiliencia y sus perspectivas de cara al futuro, teniendo siempre en cuenta sus circunstancias específicas. Más vale prevenir que curar.
Este artículo se publica en colaboración con FMI. La publicación no implica que el Foro Económico Mundial respalde las opiniones expresadas.
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Autores: Kevin Fletcher es asesor en el Departamento de Europa del FMI. Veterano del Fondo con 15 años de trayectoria, ha desempeñado numerosos cargos, entre ellos dirigir el seguimiento del personal del FMI del programa de reforma del sector financiero de España. Peter Kunzel es asistente del director en el Departamento de Comunicaciones del FMI.
Imagen: Viviendas nuevas junto a solares sin urbanizar en una urbanización de San Marcos, California, el 29 de febrero de 2012. REUTERS.
