Existe una escasez crónica de vivienda asequible en todo el mundo.
Los principales mercados se enfrentan a un mayor riesgo de recesión en los próximos 12 meses, lo que presiona aún más el desarrollo.
El Foro habló con Jonathan T.M. Reckford, director ejecutivo de Habitat for Humanity International, sobre lo que se necesita para construir más vivienda asequible en el actual contexto económico.
Se prevé que el crecimiento mundial se desacelere del 3,2% en 2022 al 2,7% en 2023, según el Fondo Monetario Internacional. La elevada inflación y los salarios estancados, junto con un endurecimiento cuantitativo sin precedentes, están contribuyendo a aumentar el riesgo de una recesión mundial.
En este contexto, existe una grave escasez de vivienda asequible en todo el mundo. La escasez de suelo, junto con el encarecimiento de los préstamos, la mano de obra y los materiales, ha perjudicado la oferta, que, combinada con una demanda mayor, ha provocado que el coste de la vivienda crezca más rápido que los ingresos (véase el gráfico).
Según ONU-Hábitat, para 2030 el mundo necesita construir 96.000 nuevas viviendas asequibles cada día para alojar a los 3.000 millones de personas que necesitarán acceso a una vivienda adecuada.
La vivienda no es solo disponer de un lugar seguro donde vivir, sino un requisito previo para acceder al empleo, la educación, la salud y los servicios sociales, y se encuentra en el centro mismo de los Objetivos de Desarrollo Sostenible.
A pesar de estas perspectivas sombrías, existe una oportunidad para crear empleo construyendo más viviendas asequibles para quienes más las necesitan, incluidos trabajadores clave como enfermeros, docentes y bomberos. Las ciudades con visión de futuro deben trabajar estrechamente con los promotores para encontrar soluciones equitativas a la asequibilidad a largo plazo.
Con esto en mente, preguntamos a Jonathan T.M. Reckford, director ejecutivo de Habitat for Humanity International, una organización internacional sin ánimo de lucro dedicada a la vivienda que ayuda a las familias a construir y mejorar los lugares que consideran su hogar, para explicar qué se necesita para construir más vivienda asequible en el actual contexto económico. Esto es lo que tuvo que decir.
A continuación se recogen varios puntos clave sobre la asequibilidad de la vivienda que aborda Reckford. La transcripción ha sido editada para mayor claridad.
'Escasez de vivienda asequible'
"Existe el riesgo de burbujas de activos en mercados específicos de todo el mundo. Pero, de forma más general, hay una enorme escasez de oferta en la mayoría de los mercados del mundo. Así que tenemos dos problemas distintos. Ha contribuido la convergencia de los bajos tipos de interés de los últimos años y la enorme cantidad de capital privado que ha entrado. Lo vimos durante la COVID-19: muchas personas querían tener más bienes inmuebles y, en algunos casos, segundas residencias, y los millennials por fin se decidieron a comprar viviendas."
"En lugares como Toronto, Corea del Sur y Nueva Zelanda, realmente estamos viendo precios extraordinarios. Creo que la mediana de las viviendas unifamiliares aisladas en el área metropolitana de Toronto ha superado los 1.000.000 CAD$."
'Aumento de los costes'
"Las cuentas no cuadran en muchas ciudades. Somos un promotor con buen corazón y, en realidad, no podemos construir algo que una familia con un 60% de la renta mediana pueda permitirse alquilar o comprar. En mercados donde Habitat for Humanity, hace solo dos años, construía una vivienda por 120.000 $, esas casas se están tasando ahora en 200.000 $; en lugares donde construimos por 200.000 $, se tasan en 350.000 $."
"También existe una enorme necesidad de vivienda para personas con ingresos del 80-120% de la renta mediana de la zona. Eso es lo que llamamos vivienda para trabajadores: enfermeros, docentes, bomberos y funcionarios de seguridad pública. Tampoco pueden permitirse una vivienda en muchos de estos mercados de alto coste."
'Temores ante una recesión inminente'
"Cuando miro a los próximos 24 meses, tenemos una crisis de asequibilidad en toda regla y los precios son insosteniblemente altos. Esto también se ha agravado por los elevados costes laborales y las interrupciones en la cadena de suministro, que han ralentizado la construcción, y por los enormes aumentos en el coste de la madera y otros materiales. Así que sí creo que veremos cómo los materiales se moderan, lo que ayudará con el coste.
"Los tipos de interés en alza son una mala noticia para quienes intentan comprar, pero frenarán un poco la demanda, lo que probablemente debería moderar un poco los precios, sobre todo en la gama alta. Lo desafortunado, por supuesto, es que hará más caro financiar y construir más unidades. Así que, en realidad, tendrá un efecto negativo. En conjunto, creo que veremos un desafío si hay una recesión, para lograr el nivel de inversión que necesitamos para construir más unidades."
'Oportunidad de construir en el segmento bajo del mercado'
"En el lado optimista, en las ciudades en crecimiento, esta es una forma de crear empleo y mitigar la inflación. Por eso es exactamente el momento adecuado para invertir en vivienda en los segmentos bajo y moderado del mercado. Y eso podría ayudar a reducir la inflación.
Creo que la clave es que las ciudades trabajen con los promotores para ofrecer tanto incentivos como recompensas, de modo que puedan obtener un rendimiento justo y, aun así, crear mucha oferta.
Jonathan Reckford.
"Si nos centramos solo en los palos y no en las zanahorias, el peligro es que construyamos unas pocas viviendas asequibles, pero no tratemos la dimensión del problema. Por eso creo que hay cosas como facilitar y acelerar la construcción –bonificaciones de densidad, ajustar los requisitos de aparcamiento–, porque ahora hay más personas que viven cerca del transporte público o cerca de su lugar de trabajo. Todo ello puede reducir el coste para un promotor y, por tanto, facilitarle construir más en el segmento bajo del mercado."
'Promotores y ciudades deben trabajar juntos'
"Los promotores son agentes racionales, y creo que demonizarlos no nos dará la cantidad de vivienda que necesitamos. Así que mi opinión es que lo ideal es una asociación negociada que encuentre el equilibrio adecuado. Y creo que las ciudades pueden esperar más si ceden suelo, pueden imponer más condiciones en materia de asequibilidad. Y a largo plazo, podemos construir nuevas viviendas teniendo en mente una asequibilidad permanente.
"Pero todo consiste en encontrar algo que funcione tanto financiera como socialmente y hacerlo de forma que aumente significativamente la oferta. El problema es que demasiadas de estas medidas generan pocas unidades cuando necesitamos grandes cantidades de unidades ahora."
'Hacer realidad la vivienda asequible para todos'
"Lo que está en juego es enorme, porque para quienes siempre hemos tenido una buena vivienda, la damos por sentada. Para las familias que no pueden permitírsela, destinan el 50 o el 60% de sus ingresos a la vivienda o viven en viviendas masificadas e inseguras. Esto es fundamental para todo lo demás que queremos en la vida para nuestros hijos."
