Allá por 2005, un aumento masivo del crédito hipotecario y de los precios de la vivienda en Estados Unidos provocó que la deuda de los hogares casi se duplicara. Hoy, aunque las consecuencias de esa burbuja siguen siendo muy evidentes, la dinámica de la burbuja inmobiliaria no se comprende del todo. El debate sobre esa dinámica continúa gracias a un nuevo documento de trabajo publicado ayer por la National Bureau of Economic Research, en el que se enfrentan los argumentos de dos equipos de economistas.
Una de las posturas del debate, defendida desde hace tiempo por Atif Mian, de la Universidad de Princeton, y Amir Sufi, de la Universidad de Chicago, sostiene que el crecimiento del crédito en los años 2000 benefició a prestatarios de bajos ingresos, que lo usaron para compensar la falta de crecimiento salarial y mantener su consumo. El amplio trabajo con datos de Mian y Sufi muestra que los códigos postales con bajo crecimiento de los ingresos y puntuaciones crediticias bajas registraron niveles elevados de crecimiento del crédito durante la burbuja inmobiliaria.
A principios de este año, otro equipo de investigación publicó un documento de trabajo en el que cuestiona algunas de las conclusiones de Mian y Sufi en su artículo de 2009. Estos economistas, Manuel Adelino, de la Universidad de Duke, Antoinette Schoar, del Instituto Tecnológico de Massachusetts, y Felipe Severino, del Dartmouth College, sostienen que el enfoque de Mian y Sufi en los códigos postales no tiene en cuenta que la composición de los compradores cambió con el tiempo dentro de esos códigos. Los tres investigadores muestran que, dentro de los códigos postales, el crecimiento del crédito benefició a hogares de ingresos medios y altos cuyos ingresos estaban creciendo.
Mian y Sufi respondieron con dos artículos. El primero sostiene que la elección de Adelino, Schoar y Severino de la fuente de ingresos —los ingresos declarados en las solicitudes hipotecarias— era propensa al fraude y, por tanto, exageró la relación positiva entre ingresos y crecimiento del crédito. El segundoartículo señala que los tres economistas clasifican sus hipotecas según las puntuaciones crediticias de 2006, y que esas puntuaciones estaban a su vez influidas por el auge de los precios de la vivienda. Por tanto, no son una medida imparcial de la situación de los prestatarios cuando comenzó la burbuja.
El nuevo documento de trabajo publicado ayer por Adelino, Schoar y Severino responde a las críticas de Mian y Sufi. En cuanto al primer punto, los tres economistas señalan que su artículo original también utilizó datos fiscales del Servicio de Impuestos Internos (IRS) y que la relación positiva entre prestatarios individuales y crecimiento del crédito se mantiene. Sin embargo, sostienen que, incluso cuando usan datos de ingresos de las solicitudes hipotecarias, la relación sigue en pie si se observan zonas donde la declaración inexacta no era un problema importante. Los tres economistas afirman que, si la declaración inexacta explicara todos sus resultados, los códigos postales donde las gigantes de financiación hipotecaria Freddie Mac y Fannie Mae compraban menos hipotecas —y que, por tanto, tenían más probabilidades de ser fraudulentos— presentarían correlaciones más fuertes entre crecimiento de los ingresos y crecimiento del crédito. Pero eso no se refleja en los datos.
En cuanto al segundo punto, Adelino, Schoar y Severino reconocen que utilizar las puntuaciones crediticias de 2006 implica que están sesgadas al alza. Pero, según su análisis, el nivel de sesgo es tan pequeño (como máximo 18 puntos) que no afecta a sus resultados. Esto significa que el argumento de Mian y Sufi según el cual los hogares con puntuaciones crediticias realmente bajas, pero clasificados al alza de forma arbitraria, no se sostiene. De hecho, los tres economistas afirman que el análisis de datos del segundo artículo de Mian y Sufi respalda en realidad su análisis original.
En definitiva, ¿qué está en juego en este debate? Adelino, Schoar y Severino coinciden con Mian y Sufi en que los códigos postales con puntuaciones crediticias bajas registraron fuertes aumentos del crédito. El debate resultante parece centrarse en qué hogares asumieron la deuda, una cuestión que Mian y Sufi no abordan en su artículo de 2009. Pero un artículo de 2011 de ambos autores sí concluye que el aumento de los préstamos con garantía sobre la vivienda concedidos a propietarios ya existentes explicó una parte significativa del aumento de la deuda de los hogares durante los años de la burbuja. Quizá haya, por tanto, cierto acuerdo en este punto. Queda la pregunta: ¿qué proporción de la deuda impagada estaba en manos de personas con puntuaciones crediticias bajas (las del 20 por ciento inferior)? Las fechas de las dos estimaciones no coinciden. En 2006, Mian y Sufi sitúan esa proporción algo por encima del 40 por ciento, mientras que Adelino, Schoar y Severino la fijan en el 36 por ciento. Lo que sigue en debate es la importancia del nivel por puntuación crediticia frente a la tendencia.
Es posible que Mian y Sufi publiquen pronto una respuesta, pero el nuevo documento parece converger hacia un punto más cercano al trabajo de Mian y Sufi. Estos debates, que se desarrollan en documentos de trabajo de acceso restringido, pueden parecer muy alejados de la vida cotidiana, pero en realidad tienen implicaciones importantes para comprender la relación entre el crédito y su asignación, la desigualdad de la riqueza y la estabilidad económica, tanto entonces como ahora.
Este artículo se publica en colaboración con el Washington Center for Equitable Growth. La publicación no implica que el Foro Económico Mundial respalde las opiniones aquí expresadas.
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Autor: Nick Bunker es investigador asociado de políticas en el Washington Center for Equitable Growth.
Imagen: Una vivienda embargada en Stockton, California, el 13 de mayo de 2008. REUTERS/Robert Galbraith
