Las causas y las víctimas de la crisis de la vivienda en EE. UU.

Según expertos de Wharton, EE. UU. no está a punto de vivir una repetición de la burbuja inmobiliaria que se formó en 2006 y 2007 y que desencadenó la Gran Recesión posterior. Normas de concesión de crédito más prudentes, el aumento de los tipos de interés y los precios elevados de la vivienda han contenido la demanda.

Sin embargo, persisten algunas ideas erróneas sobre los factores clave y las consecuencias de la crisis de la vivienda, y aclararlas garantizará que los responsables políticos y los actores del sector no repitan los mismos errores, según los profesores de bienes raíces de Wharton Susan Wachter y Benjamin Keys, quienes recientemente analizaron la crisis y cómo ha influido en el mercado actual, en el programa de radio Knowledge@Wharton radio show on SiriusXM. (Escuche el pódcast en la parte superior de esta página.)

Según Wachter, un error principal que alimentó la burbuja inmobiliaria fue la prisa por prestar dinero a los compradores de vivienda sin tener en cuenta su capacidad de pago. A medida que el mercado de financiación hipotecaria se expandía, atrajo a multitud de nuevos actores con dinero para prestar. «En 2004, 2005 y 2006 entraron en el mercado hipotecario un billón de dólares más», afirmó Wachter. «Eso son 3 billones de dólares destinados a hipotecas que antes no existían: hipotecas no tradicionales, las llamadas hipotecas NINJA (sin ingresos, sin empleo ni activos). Fueron [ofrecidas] por nuevos actores y financiadas con valores respaldados por hipotecas emitidos por entidades privadas, una parte muy pequeña y de nicho del mercado que se expandió hasta representar más del 50 % del mercado en su punto álgido, en 2006».

Keys señaló que estos nuevos actores captaron dinero de fuentes que tradicionalmente no se destinaban a las hipotecas, lo que hizo bajar los costes de financiación. También aumentaron el acceso al crédito, tanto para quienes tenían puntuaciones crediticias bajas como para propietarios de clase media que querían obtener una segunda hipoteca sobre su vivienda o una línea de crédito con garantía hipotecaria. «Al hacerlo, generaron mucho apalancamiento en el sistema e introdujeron muchísimo más riesgo».

El crédito se expandió en todas las direcciones en la antesala de la última crisis: «en cualquier dirección en la que hubiera apetito por que alguien pidiera prestado», afirmó Keys. «Una lección importante de la crisis es que el hecho de que alguien esté dispuesto a concederle un préstamo no significa que usted deba aceptarlo».

Las lecciones de esas experiencias son pertinentes para las condiciones actuales del mercado, afirmó Keys. «Ahora mismo debemos vigilar de cerca este equilibrio entre acceso y riesgo», dijo, refiriéndose en particular a los criterios de concesión de préstamos. Señaló que entre finales de 2003 y 2006, impulsada por los bajos tipos de interés, se produjo una «enorme explosión de préstamos». Cuando los tipos de interés empezaron a subir después, se esperaba que terminara el auge de las refinanciaciones. Una situación similar se está dando ahora en un entorno de subida de los tipos de interés. En estas condiciones, se espera que los precios de la vivienda se moderen, ya que el crédito no estará disponible con la misma generosidad que antes, y «la gente no podrá permitirse una casa tan grande, dados los tipos de interés más altos».

Wachter ha escrito sobre ese auge de las refinanciaciones junto con Adam Levitin, profesor del Georgetown University Law Center, en un artículo que explica cómo se produjo la burbuja inmobiliaria. Recordó que después de 2000 hubo una enorme expansión de la oferta monetaria y los tipos de interés cayeron drásticamente, «provocando un auge de refinanciaciones como no se había visto antes». Esa fase continuó después de 2003 porque «muchos actores de Wall Street estaban sentados sin nada que hacer». Detectaron «un nuevo tipo de valor respaldado por hipotecas, no relacionado con las refinanciaciones, sino con la ampliación del ámbito de concesión de hipotecas». También encontraron su siguiente mercado: prestatarios que no cumplían adecuadamente los requisitos en cuanto a niveles de ingresos y entradas para las viviendas que compraban, así como inversores ansiosos por comprar.

El papel menos conocido de los inversores

Según Wachter, una percepción errónea clave sobre la crisis de la vivienda es que los prestatarios subprime fueron los responsables de provocarla. Por el contrario, señaló, los inversores que se aprovecharon de los bajos tipos de la financiación hipotecaria desempeñaron un papel importante en la alimentación de la burbuja inmobiliaria. «Aquí hay una narrativa falsa: la mayoría de estos préstamos fueron a personas de menores ingresos. Eso no es cierto. La parte correspondiente a los inversores se ha subestimado, pero es real».

Las pruebas muestran que sería incorrecto describir la última crisis como un «acontecimiento de ingresos bajos y medios», afirmó Wachter. «Fue un acontecimiento para los asumidores de riesgos en general. Quienes podían y querían obtener liquidez más adelante, en 2006 y 2007, [participaron en él]». Esas condiciones de mercado también atrajeron a prestatarios que obtuvieron préstamos para su segunda y tercera vivienda. «Estos no eran propietarios de vivienda. Eran inversores».

Wachter afirmó que también hubo «cierto fraude» en esos escenarios, sobre todo cuando las personas se registraban como «propietario/ocupante» de las viviendas que financiaban, y no como inversores. Se aprovecharon de un «crédito infravalorado», que ella y su coautor Andrey Pavlov detallan en un artículo de investigación titulado «Préstamos subprime y precios de la vivienda». Esos prestatarios tenían opciones de venta («put») y préstamos «sin recurso», lo que significaba que podían, por tanto, «desentenderse de [sus] obligaciones hipotecarias», afirmó. «Si usted es un inversor que deja de pagar, no tiene nada que perder».

¿Quién asumió el coste de eso entonces? «Si los tipos bajan, como efectivamente ocurría, y si la entrada se acerca a cero, como inversor usted gana dinero al alza, y la pérdida no es suya. Es la pérdida [del banco]», afirmó Wachter. Hay otros efectos indeseables de este acceso a dinero barato, como señalaron ella y Pavlov en su artículo: «Los precios de los activos suben porque a algunos prestatarios se les relaja su restricción de endeudamiento. Si los préstamos están infravalorados, este efecto se amplifica, porque entonces incluso prestatarios que antes no tenían restricciones optan de forma óptima por comprar en lugar de alquilar».

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, aumentó considerablemente el número de viviendas ejecutadas disponibles para los inversores. Eso ayudó en la práctica a los propietarios que tenían inmuebles que habían perdido valor, especialmente a aquellos con hipotecas que superaban el valor del inmueble. «Sin ese impulso de Wall Street para comprar inmuebles ejecutados y convertirlos de viviendas en propiedad en viviendas de alquiler, habríamos tenido mucha más presión a la baja sobre los precios, muchísimas más viviendas vacías vendiéndose a precios cada vez más bajos, lo que habría conducido a una espiral descendente —que se produjo en 2009— sin final a la vista», afirmó Wachter. «Desafortunadamente, [esas] personas a las que se ejecutó la hipoteca y que no podían ser propietarias tuvieron que alquilar. Pero en cierto modo fue importante, porque puso un suelo a una espiral que se estaba produciendo».

El golpe a las minorías

Otra percepción muy extendida es que los hogares minoritarios y de bajos ingresos sufrieron el peso principal de las consecuencias de la crisis de las hipotecas subprime. «El problema es que los hogares más vulnerables a una recesión son los minoritarios y los de bajos ingresos», afirmó Wachter. «El hecho de que después de la [Gran] Recesión estos fueran los hogares más afectados no es prueba de que fueran los hogares a los que más se prestó, proporcionalmente». Un artículo que escribió junto con los coautores Arthur Acolin, Xudong An y Raphael Bostic analiza el aumento de la propiedad de vivienda entre las minorías durante los años 2003 a 2007. «El aumento fue mayor en la zona mayoritaria que en la zona minoritaria», afirmó. «Así que el tópico de que esto [se debió a] la concesión de préstamos a hogares minoritarios de bajos ingresos simplemente no aparece en los datos».

Wachter también aclaró otro aspecto del mercado: que los millennials prefieren alquilar en lugar de ser propietarios de su vivienda. Las encuestas han demostrado que los millennials aspiran a ser propietarios de vivienda. El problema es que les resulta más difícil obtener préstamos para la vivienda, ya que los prestamistas han endurecido sus requisitos tras los impagos que se produjeron en la última crisis. «Uno de los principales resultados de la Gran Recesión, y es comprensible, es que las puntuaciones crediticias exigidas para una hipoteca han aumentado unos 100 puntos», señaló Wachter. «Así que si hoy es usted subprime, no va a poder obtener una hipoteca. Y muchísimos millennials, desafortunadamente, lo son, en parte porque es posible que hayan contraído deuda estudiantil. Así que resulta mucho más difícil llegar a ser propietario de una vivienda».

Keys señaló que muchos prestatarios, sobre todo los que compran por primera vez, utilizan programas de la FHA (Administración Federal de la Vivienda), en los que pagan entradas del 3 %, o programas para veteranos en los que, en muchos casos, la entrada puede ser cero. «Así que, aunque las entradas no tienen por qué ser grandes, existen barreras muy estrictas de acceso al crédito, en cuanto a puntuaciones crediticias y a disponer de unos ingresos constantes y documentables». En cuanto al acceso al crédito y al riesgo, desde la última crisis, «el péndulo se ha desplazado hacia un mercado de crédito muy restrictivo».

Señales de los heridos

Quizás escarmentadas por la última crisis, cada vez más personas prefieren hoy alquilar en lugar de ser propietarias de su vivienda. «El ritmo de crecimiento de la conversión del parque de viviendas en propiedad en parque de viviendas en alquiler se ha ralentizado considerablemente», afirmó Wachter. Las tasas de propiedad de vivienda no son tan dinámicas como lo eran entre 2011 y 2014 y, a pesar de un ligero repunte reciente, «seguimos sin unos 3 millones de propietarios que son inquilinos». Esos tres millones de propietarios que faltan son personas que no cumplen los requisitos para obtener una hipoteca y se han convertido en inquilinos, y en consecuencia están empujando al alza los alquileres hasta niveles inasequibles, señaló Keys.

El aumento de los precios de la vivienda sin duda agrava la desigualdad general en la riqueza y los ingresos, según Wachter. Los precios ya son elevados en ciudades en crecimiento como Nueva York, Washington y San Francisco, «donde ya existe una desigualdad, con una clase media vaciada, [y entre] inquilinos de ingresos bajos y altos». Los residentes de esas ciudades se enfrentan no solo a precios de la vivienda más altos, sino también a alquileres más elevados, lo que les dificulta ahorrar y, finalmente, comprar su propia casa, añadió.

Aunque los precios de la vivienda se han recuperado en general, incluso ajustados a la inflación, no lo están haciendo en los mercados donde las viviendas perdieron más valor en la última crisis. «La recuperación no se está dando donde se concentró la crisis», afirmó Wachter, como en «suburbios alejados como Riverside, en California». En cambio, la demanda, y los precios más altos, se «concentran en las ciudades donde están los empleos».

Incluso una década después de la crisis, los mercados inmobiliarios de zonas concretas de ciudades como Las Vegas, Fort Myers, Fla., y Modesto, Calif., «siguen sufriendo», afirmó Keys. «En algunos de estos mercados de vivienda hay personas cuya hipoteca supera el valor de la vivienda, y [ellas] siguen pagando». Señaló que los mercados que han experimentado los mayores cambios, «los Phoenix y los Las Vegas», registran en general un mercado inmobiliario relativamente deprimido; puede que sea cuestión de tiempo que se recuperen junto con el resto de la economía.

Es evidente que los precios de la vivienda se moderarían si aumentara la oferta. «Los promotores inmobiliarios están sometidos a presión por dos frentes», afirmó Wachter, refiriéndose al aumento de los costes del suelo y de la construcción, y a la menor demanda, ya que esos factores empujan los precios al alza. Así ocurre que la mayor parte de la nueva construcción corresponde a viviendas de gama alta, «y es comprensible, porque construir es costoso».

¿Qué podría ayudar a romper la tendencia al alza de los precios de la vivienda? «Desafortunadamente, [haría falta] una recesión o una subida de los tipos de interés que quizá desemboque en una recesión, junto con otros factores», afirmó Wachter. Señaló que algunos analistas especulan con que otra recesión podría producirse antes de 2020.

Según Wachter, la supervisión regulatoria de las prácticas de concesión de préstamos es sólida, y los prestamistas no tradicionales que estuvieron activos en el último auge están ausentes, pero mucho depende del futuro de la regulación. Se refirió específicamente a las reformas pendientes de las empresas patrocinadas por el Gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, que garantizan los valores respaldados por hipotecas, o paquetes de préstamos para vivienda. «Llevan 10 años pendientes de reforma». Aunque las dos entidades «forman parte en la actualidad de una pauta de concesión de préstamos estable, el contribuyente corre un riesgo del 100 %» si llegaran a enfrentarse a una crisis.