Históricamente, el sector inmobiliario ha estado involucrado en los principales ciclos del mercado, pero no ha sido su causa principal.
Para buscar formas de gestionar o mitigar los daños que van más allá del riesgo normal del mercado, el Foro Económico Mundial y JLL llevaron a cabo un estudio, cuyos hallazgos se publicaron como Emerging Horizons in Real Estate – An Industry Perspective on Asset Price Dynamics. El estudio concluye que los ciclos inmobiliarios suelen desencadenarse por perturbaciones ajenas al sector inmobiliario. Algunos ejemplos de perturbaciones que pueden iniciar ciclos inmobiliarios son la desregulación financiera, los cambios en la normativa sobre inversiones transfronterizas y los acontecimientos políticos. Una vez que ocurren esos sucesos, el sector inmobiliario puede contribuir a propagar su impacto por toda la economía.
El sector inmobiliario ocupa una posición única en la transmisión de las fuerzas cíclicas porque:
Está presente en todos los sectores económicos, especialmente en el financiero.
La propiedad inmobiliaria suele implicar compromisos financieros a largo plazo cuya reversión puede ser costosa y complicada.
La propiedad de vivienda está estrechamente vinculada a la riqueza de los hogares, el gasto minorista y el empleo.
El informe subraya que la ciclicidad es inherente al sector inmobiliario. La demanda de espacios de oficinas, comerciales e industriales puede cambiar rápidamente, mientras que la construcción de nuevos edificios suele llevar años, no meses. Por tanto, es importante que los responsables de formular políticas distingan los ciclos normales de las desviaciones extremas que pueden provocar la destrucción de riqueza financiera y social.
También es importante identificar formas de gestionar y limitar los posibles impactos negativos. El informe destaca tres grandes categorías de opciones de política:
La política monetaria puede ajustarse para elevar las tasas de interés y ralentizar el crecimiento del crédito que impulsa muchos ciclos del mercado. Sin embargo, la política monetaria puede ser un instrumento contundente que afecta a todos los sectores. Puede entrar en conflicto con otros objetivos de política, como el crecimiento económico y el aumento del empleo.
Las políticas macroprudenciales, como limitar gradualmente el crecimiento del crédito durante las fases alcistas del mercado y exigir a los bancos que acumulen reservas de capital adicionales como colchón frente a futuras caídas del mercado, son otra opción. Estas políticas están diseñadas para hacer un seguimiento de la salud, la solidez y las vulnerabilidades del sistema financiero en su conjunto, con una perspectiva amplia en lugar de centrarse simplemente en bancos o entidades financieras individuales.
Los fundamentos microeconómicos de los mercados pueden ayudar a moderar los ciclos futuros. Entre ellos pueden figurar marcos de planificación urbana adaptables, políticas flexibles para gestionar activos con dificultades financieras y leyes de protección al consumidor que desalienten los préstamos irresponsables por parte de los proveedores de hipotecas para vivienda.
Aunque los ciclos inmobiliarios pueden tener costos económicos y sociales, las políticas para limitarlos también tienen costos. Por ejemplo, subir las tasas de interés para enfriar un auge inmobiliario inminente puede ralentizar toda la economía, lo que se traduce en un menor crecimiento económico y una disminución de la inversión.
Entre los resultados de esta investigación figuran recomendaciones para mejorar los datos del mercado y el análisis de mercado, así como para aumentar la comunicación entre los sectores inmobiliario y financiero.
La crisis financiera reveló problemas en los sectores público y privado y dio la voz de alarma a los reguladores del mercado y a múltiples sectores industriales, incluido el inmobiliario. Investigaciones como esta ofrecen una vía para trabajar en la anticipación de problemas similares en el futuro.
Autor: Colin Dyer es presidente y director ejecutivo de JLL
Imagen: Una vista de viviendas pareadas en Bexleyheath, al sureste de Londres, 12 de mayo de 2014. REUTERS/Suzanne Plunkett
