Cuando Jamil Bey quiso volver al barrio de Pittsburgh donde había crecido, encontró la casa perfecta para comprar. Había un solo problema: la caída del valor de las propiedades en esa calle había dejado a sus propietarios con una deuda hipotecaria superior al valor de sus viviendas.
Al no poder acordar un precio que permitiera a los vendedores saldar su hipoteca, Bey se dio cuenta de que no podría comprar una casa en su antiguo barrio y de que los propietarios se quedarían con una propiedad que no querían.
En todo Estados Unidos, antiguos centros manufactureros como Pittsburgh han sufrido fuertes descensos de población en las últimas décadas, lo que ha hecho bajar los precios de las propiedades y ha dejado viviendas vacías y descuidadas.
«Para quienes tienen vínculos con esos barrios porque crecieron allí, no hay muchas propiedades de calidad entre las que elegir», dijo Bey a la Thomson Reuters Foundation.
«Aunque busques una propiedad en la que invertir, no puedes financiar una construcción nueva porque el valor de las propiedades en esos barrios es demasiado bajo».
Bey tuvo que viajar al estado de Nueva York para encontrar una posible solución al problema que asolaba su ciudad: los bancos de tierras, que tienen la facultad de localizar propiedades vacías y trabajar para devolverlas al mercado.
«Estaba en Syracuse y me di cuenta de que los terrenos vacíos estaban bien cuidados: tenían plantas, el césped estaba cortado y estaban bien mantenidos», dijo. «Y me dijeron: “Tenemos un banco de tierras”».
Según datos censales, desde la década de 1950 muchas antiguas ciudades industriales, especialmente en el noreste de Estados Unidos, han perdido una cuarta parte o más de su población.
Pittsburgh, que en su día fue una de las ciudades más grandes y prósperas del país, ha sido una de las más afectadas.
Algunos barrios de allí han sufrido descensos de población del 80 % o más, dijo Bey, lo que ha desencadenado un ciclo de declive que ha asolado comunidades enteras.
Reciclar el suelo
Bey es ahora vicepresidente del Pittsburgh Land Bank, que tiene previsto empezar a operar este verano con el objetivo de hacerse cargo del creciente número de propiedades abandonadas de la ciudad.
Describe su mandato como «reciclar el suelo»: resolver enredos de titularidad, abordar cuestiones fiscales y reparar o demoler estructuras con el objetivo de devolver al mercado las propiedades vacías o destinarlas a espacios públicos.
Las casas que llevan tanto tiempo vacías que se han deteriorado suelen acumular importantes atrasos fiscales, lo que reduce su atractivo para los inversores.
Muchos bancos de tierras pueden agilizar este proceso: saldan los atrasos antes de abordar las infracciones normativas, para hacer que la propiedad resulte atractiva a nuevos compradores.
Los bancos de tierras existen en Estados Unidos desde la década de 1980, pero el interés por ellos se disparó tras la recesión económica de 2008-09, según el profesor de Derecho Frank S. Alexander.
Eso provocó una ola de ejecuciones hipotecarias en la que «se producían abandonos, sobre todo en el segmento más bajo del mercado inmobiliario», dijo Alexander, una autoridad destacada en materia de bancos de tierras, quien afirmó que, como resultado, el sector había experimentado un «crecimiento enorme».
En enero operaban en todo el país unos 170 bancos de tierras, según el Center for Community Progress, que Alexander cofundó.
Al principio, la actividad de los bancos de tierras se concentraba en los centros urbanos posindustriales, pero desde la recesión la demanda se ha extendido a otras zonas, dijo Alexander.
«No voy allí a hacer proselitismo, sino que colaboro con funcionarios estatales y locales para explicarles por qué las propiedades vacías y abandonadas están acabando con sus barrios y ciudades», dijo.
«Y lo primero que tienen que hacer es reconocer el coste de no hacer nada».
«El diente que falta»
En algunos lugares, las autoridades de más alto nivel han asimilado esta lección.
En 2013, el fiscal general de Nueva York anunció la creación de un fondo inicial para bancos de tierras de todo el estado, financiado con acuerdos judiciales alcanzados con grandes instituciones financieras implicadas en la crisis de la vivienda que precedió a la recesión.
Hoy hay 25 bancos de tierras en funcionamiento en todo el estado, que hasta 2016 habían recuperado propiedades por valor de más de 28 millones de dólares, según un informe publicado el año pasado por el Center for Community Progress.
Jocelyn Gordon dirige un banco de tierras en Buffalo, una ciudad del oeste de Nueva York que cuenta con algunas de las viviendas más antiguas del país, pero ha perdido la mitad de su población.
En la última década se han demolido más de 6.000 edificios en la ciudad, que cuenta con miles de solares vacíos. Muchas de las casas que quedan son enormes y tan poco eficientes desde el punto de vista energético que las facturas de combustible de los residentes pueden superar el alquiler, dijo Gordon.
La situación, afirma, es «desesperada... es un problema enorme».
La Buffalo Erie Niagara Land Improvement Corporation (BENLIC), que dirige, se está haciendo cargo de parcelas vacías y construye o rehabilita viviendas para que sean más pequeñas y eficientes desde el punto de vista energético.
BENLIC se hace cargo de unas 70 propiedades al año y espera aumentar esa cifra a 120. Su objetivo es intervenir en las parcelas que, a su juicio, tendrán el mayor impacto en un barrio: lo que Gordon llama rellenar el «diente que falta» de una manzana.
«Si se demuele un edificio en un solar de un barrio atractivo para el mercado y podemos revitalizar esa manzana», dijo, «esa es la parte más gratificante».
