Si los precios de la propiedad están subiendo, comúnmente se supone que debemos enfrentar una escasez de oferta en relación con la demanda. Por lo tanto, si alguna vez queremos reducir los problemas de asequibilidad de la vivienda, simplemente tendremos que construir para salir del problema. Después de todo, como cualquiera que haya asistido a una clase introductoria de economía le diría, la economía básica basta para sugerir que, si los precios suben a largo plazo, la oferta debe estar rezagada con respecto a la demanda.
Es cierto que el mercado de la vivienda está en gran medida sujeto a las fuerzas de la oferta y la demanda. La debilidad de este argumento no radica tanto en supuestas grietas del marco de oferta y demanda que se enseña en Economía 101, sino en el hecho de que el indicador de “precio” adecuado no son los precios de la propiedad. Es el alquiler.
¿Cuál es el ‘precio’ de la vivienda?
El problema de depender del aumento de los precios de la propiedad como señal de “precio” de una escasez de oferta es que la vivienda que compra un propietario-ocupante es tanto un bien de consumo como un bien de inversión. Ofrece un lugar donde vivir, además de un activo en el que el propietario invierte una parte sustancial de su patrimonio. Por ello, los precios de la propiedad son, en el mejor de los casos, un indicador poco claro del equilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda como lugar donde vivir y un activo que poseer.
Está bien establecido en la literatura de economía de la vivienda que la señal de “precio” de la adecuación de la oferta en relación con la demanda de servicios de vivienda es el alquiler. El alquiler refleja el costo de consumir vivienda o, dicho de otra manera, el costo de vivir en un hogar. Por lo tanto, si la oferta de vivienda se rezaga con respecto a la demanda de vivienda como lugar donde vivir, cabe esperar que los alquileres suban.
¿Están los alquileres al ritmo de los precios de la propiedad?
Los precios de la propiedad han aumentado claramente a largo plazo en Australia, como muestra el siguiente gráfico.
El Índice de Precios de la Propiedad Residencial (RPPI), ajustado por inflación y promediado en todas las capitales, aumentó casi un 30 % entre 2008-18. Los precios de la propiedad en Sídney y Melbourne, donde el RPPI real aumentó un 54 % y un 43 % respectivamente, impulsaron en gran medida este aumento promedio.
Pero los principios de la economía de la vivienda nos indican que esto solo puede atribuirse a una escasez de oferta si los alquileres también se han disparado.
Resulta que los alquileres reales se han mantenido relativamente estables en la mayoría de las capitales durante la última década. El siguiente gráfico muestra el alquiler semanal real de casas de tres dormitorios en todas las capitales durante la última década. El promedio ponderado ha aumentado apenas un 10 %, de 389 a 429 dólares.
En el caso de los departamentos de dos dormitorios, el alquiler semanal real promedio también ha aumentado ligeramente, de 393 a 446 dólares. Se trata de un leve aumento del 13 % en una década.
Los aumentos de los alquileres reales han sido relativamente moderados en comparación con el aumento de casi el 30 % del RPPI real en todas las capitales. Nuevamente hay algunas diferencias entre las ciudades, pero solo en Sídney se registró un aumento notable de los alquileres reales. Aun así, este fue inferior al repunte del RPPI real en la ciudad.
Abordar el núcleo de la crisis de asequibilidad
En general, los aumentos de los alquileres claramente no van al ritmo de los precios de la propiedad, que se disparan, en todas las principales capitales de Australia. Por lo tanto, las afirmaciones de que la escasez de vivienda es la causa principal de la falta de vivienda asequible carecen de fundamento. Las soluciones del lado de la oferta, aunque importantes, deberán estar dirigidas directamente a los grupos de bajos ingresos que tienen dificultades para competir en los mercados de alquiler privados para satisfacer sus necesidades de vivienda.
Por otro lado, los gobiernos sucesivos han ofrecido tratamientos fiscales preferenciales a los activos inmobiliarios. Estos han fomentado una acumulación significativa de riqueza en activos inmobiliarios.
Algunas de estas ventajas fiscales favorables han sido, sin duda, capitalizadas en el aumento de los precios de la propiedad. Esto ha dificultado cada vez más que los inquilinos accedan al mercado de la vivienda en propiedad.
Se trata de problemas estructurales inherentes a nuestras políticas fiscales. Por ello, sus efectos sobre los precios de la vivienda no desaparecerán por arte de magia en un futuro próximo, a menos que los responsables de las políticas estén dispuestos a emprender una reforma fiscal significativa que desplace el énfasis de tratar la vivienda como una mercancía hacia la vivienda asequible como derecho fundamental de todos los australianos.
