El tema de la Reunión Anual del Foro Económico Mundial de este año es La reconfiguración del mundo: consecuencias para la sociedad, la política y los negocios. La rápida urbanización es, sin duda, una de las fuerzas clave que impulsan ese cambio, y una nueva investigación de Jones Lang LaSalle indica que el sector inmobiliario está surgiendo como un factor importante que remodela las ciudades del mundo.
El pensamiento tradicional considera el sector inmobiliario un producto o una consecuencia del éxito de una ciudad: las ciudades exitosas atraen inversión inmobiliaria. Sin embargo, lo que observamos es que el sector inmobiliario puede, de hecho, impulsar el éxito de una ciudad, al atraer capital de inversión que luego contribuye a la capacidad de la ciudad para atraer las nuevas empresas que la harán más exitosa.
¿Qué ciudades se benefician? Mientras los inversores de todo el mundo aumentan sus asignaciones al sector inmobiliario, se centran en tipos específicos de ciudades.
Hemos analizado las 30 principales ciudades del mundo para la inversión directa en bienes raíces comerciales. Las hemos dividido en tres grupos: «superciudades» (piense en Londres, Nueva York, Tokio o París), «ciudades primarias» (entre ellas, Los Ángeles, Singapur y Pekín) y mercados de «segundo nivel» (Seattle, Berlín, Osaka y otros).
Durante la última década, estas 30 ciudades han representado la mitad de los 4,6 billones de dólares del total de inversiones directas en bienes raíces. Si los mercados inmobiliarios fueran equipos de fútbol, estas ciudades competirían por la Copa del Mundo.
La dinámica es interesante. El crecimiento de la inversión de capital transfronteriza ha impulsado la demanda de bienes raíces comerciales en las superciudades y ciudades primarias, desde Londres hasta Pekín. Esta avalancha de capital significa que ya no hay suficientes inversiones inmobiliarias atractivas en estos mercados, lo que lleva a los inversores a mirar lugares algo más arriesgados para asignar sus fondos.
Las ciudades de segundo nivel se están beneficiando. En particular, las ciudades de segundo nivel que combinan buena gobernanza, sistemas educativos sólidos e innovadora planificación urbana están ganando impulso. Se centran en bienes raíces flexibles y bien diseñados: espacios de trabajo abiertos, sostenibles y colaborativos en entornos urbanos, con servicios que atraen a los trabajadores del conocimiento que las empresas intentan contratar cada vez más. Este enfoque atrae a los inversores al captar inquilinos en sectores de alto crecimiento como la tecnología y la sanidad.
Desde la crisis económica mundial, los grandes inquilinos corporativos han tendido a centrarse en contener costes y gestionar sus carteras existentes. Con muchos mercados recuperando impulso económico, esto está cambiando. Las empresas están trasladando operaciones a ciudades de segundo nivel y expandiéndose a nuevas zonas para atender necesidades empresariales, acceder a nuevas capacidades y aprovechar nuevas oportunidades. Este movimiento anima a los inversores a seguir a las corporaciones hacia nuevos mercados.
Pensar en términos de mercados superiores, primarios y de segundo nivel no solo ofrece una nueva forma de considerar los flujos globales de capital hacia el sector inmobiliario, sino también de anticipar las ciudades exitosas del futuro.
El capital mundial destinado a bienes raíces comerciales sigue concentrado en las superciudades y ciudades primarias del mundo. Pero a medida que los inversores inmobiliarios amplían sus horizontes hacia nuevos mercados, la innovación y la reinvención guiarán la definición de las ciudades exitosas.
Colin Dyer es presidente y consejero delegado de Jones Lang LaSalle, socio estratégico del Foro Económico Mundial. Participa en la Reunión Anual del Foro Económico Mundial de 2014 en Davos-Klosters. Vea una entrevista de Jones Lang LaSalle con él aquí.
Imagen: Un hombre fotografía el horizonte de Tokio el 8 de agosto de 2007. REUTERS/Yuriko Nakao
