Los controles de alquiler estuvieron en el centro de las recientes batallas electorales para la alcaldía de París y Londres.
Investigaciones recientes sugieren que los controles de alquiler afectan negativamente a la cantidad y la calidad de las viviendas disponibles.
Deberían considerarse otras alternativas, como los créditos fiscales para promotores.
Las fechas de las elecciones de 2020 en París y Londres han cambiado debido al brote mundial sin precedentes de COVID-19, pero la única constante es la polémica cuestión de la crisis de vivienda. Entre otros temas, el control de los precios del alquiler es uno de los asuntos fundamentales en el centro de las campañas de los candidatos a la alcaldía en ambas capitales.
Según la Valuation Office Agency, Londres registró un aumento del 35% en el precio medio mensual del alquiler entre 2011 y 2018. El promedio mensual de 2019 en la ciudad supera en más del doble al del resto del país y, según la más reciente English Housing Survey, la proporción de los ingresos familiares destinada al alquiler era considerablemente mayor para los inquilinos privados en Londres (42%) que para el resto de Inglaterra (30%).
Como resultado, Sadiq Khan, alcalde de Londres, que ahora inicia su segundo mandato y que calificó las elecciones como una votación sobre los controles de alquiler, instó al gobierno a concederle poderes adicionales para establecer topes de alquiler y aumentar masivamente la inversión en viviendas municipales, sociales y otras viviendas verdaderamente asequibles. Khan también quiere crear una nueva comisión londinense de alquiler privado, con inquilinos en su consejo, para aplicar y hacer cumplir medidas que controlen los precios con el fin de proporcionar a los inquilinos viviendas más asequibles.
Sin embargo, Jonathan Cribb, economista sénior de investigación del Institute for Fiscal Studies, sostuvo que pese a ofrecer beneficios a corto plazo para los inquilinos, la calidad general de las viviendas se deteriorará a largo plazo como consecuencia de estas medidas. Los propietarios descuidarán el mantenimiento para reducir costes ante la disminución de sus ingresos, lo que afectará negativamente a las condiciones de vida en Londres.
La rentabilidad de las inversiones de los propietarios se reduciría y, como consecuencia, muchos abandonarían la inversión en inmuebles de renta, lo que provocaría una reducción de la oferta de alquiler privado, un aumento de la competencia y, por tanto, un fuerte incremento de los precios del alquiler: justo lo contrario del efecto deseado.
No obstante, el gobierno ha anunciado planes para erradicar los desahucios «sin causa» (en los que los inquilinos son desalojados arbitrariamente sin culpa propia), prohibir las tasas de alquiler abusivas y limitar las fianzas de arrendamiento, lo que supondrá un ahorro de 240 millones de libras al año para los inquilinos de Londres; un paso en la dirección correcta para mejorar el mercado inmobiliario local. El candidato conservador a la alcaldía de Londres, Shaun Bailey, criticó asimismo las propuestas de Khan y afirmó que la construcción de más viviendas es la única respuesta a la crisis de vivienda.
París presenta un panorama similar. Desde que Anne Hidalgo fue elegida alcaldesa en 2014, ha luchado por frenar el aumento de los precios inmobiliarios y de los alquileres en París, que expulsa a las familias de la capital y ha provocado una disminución de la población. En agosto de 2015, ella y su equipo introdujeron topes a los alquileres en París para resolver esta crisis de vivienda. Tras haber sido eliminado en noviembre de 2017 y restablecido en julio de 2019, el control de los alquileres siguió siendo central en la campaña de Anne Hidalgo de 2020. En cambio, Rachida Dati, su principal rival, prometió poner fin a los actuales topes de alquiler si resulta elegida.
Desde su implantación en 2019, estos controles obligatorios de los precios del alquiler se formalizan cada año: París se divide en 14 sectores geográficos, cada uno con su propio precio de referencia medio para cada categoría de vivienda residencial. A los propietarios se les asigna un precio de alquiler de referencia máximo (un 20% por encima del precio medio de referencia) y mínimo (un 30% por debajo del precio medio de referencia). Cualquier incumplimiento de estas normas conlleva una sanción económica. ¿Su objetivo? Limitar el aumento de los precios del alquiler, reducir los ya demasiado elevados y, en última instancia, frenar el despoblamiento de la capital francesa.
Los efectos adversos del control de alquileres
En una época de movimientos y campañas políticas, es importante volver la vista atrás hacia la investigación despolitizada sobre el control de alquileres realizada en San Francisco y Alemania.
San Francisco fue sometida por primera vez al control de alquileres en 1994, y los efectos a corto plazo fueron en general positivos: la mayoría de los inquilinos de los grupos estudiados permaneció en la ciudad y tenían entre un 10% y un 20% más de probabilidades de seguir en su situación de vivienda actual. Sin embargo, a largo plazo, los propietarios intentaron, de forma natural, sacar sus inmuebles de las restricciones de los topes de alquiler, lo que provocó una reducción del 15% de la oferta de viviendas, un aumento general de los precios del alquiler y la gentrificación de las zonas afectadas.
El aumento de los precios del alquiler tuvo dos causas. En primer lugar, aumentó la competencia por el número cada vez menor de viviendas exentas del control de alquileres. En segundo lugar, las obras de renovación que los propietarios emprendieron para eludir el control de alquileres mejoraron, a su vez, la calidad y, por tanto, incrementaron el precio de la oferta de vivienda. En definitiva, las consecuencias negativas para toda la ciudad del control de alquileres superaron con creces sus beneficios para los inquilinos.
Alemania implantó más recientemente controles de alquiler en 2015 y también sufrió problemas a corto plazo, en particular en relación con los precios de las viviendas no sujetas a topes. El aumento artificial de la competencia por las viviendas sometidas al control de alquiler llevó a los hogares de altos ingresos a recurrir a viviendas fuera de este límite, lo que también encareció sus alquileres. No es de extrañar que el tribunal supremo alemán haya puesto recientemente fin al fallido experimento de Berlín tras solo un año, ya que los alquileres bajaron, pero también la oferta de viviendas. «La sentencia supone un golpe para la coalición de izquierdas de Berlín, que se prepara para las elecciones de septiembre», afirmó el Berliner Zeitung.
Como indican estos casos, los votantes deben tener en cuenta que, a corto plazo, el control de alquileres puede ser favorable para los inquilinos. Pero a largo plazo, incrementará los precios del alquiler y reducirá la disponibilidad de vivienda, lo que resultará costoso para las generaciones futuras. ¿La solución? Basándonos en nuestra investigación, abogamos por introducir programas de créditos fiscales para promotores con el fin de fomentar sus inversiones en inmuebles de renta y evitar una reducción de la oferta de vivienda asequible en el mercado inmobiliario, garantizando así a los inquilinos protección frente a los aumentos de los precios del alquiler a través del canal de la oferta de vivienda.
