Los gobiernos metropolitanos y los organismos públicos reconocen cada vez más que el sector inmobiliario desempeña un papel fundamental en el éxito de una ciudad. Contribuye a crear un entorno más competitivo, eficiente y flexible para las empresas, además de favorecer la mejora de la calidad de vida y construir un futuro más sostenible para sus ciudadanos.
Para cumplir esta función y operar de manera eficiente, el sector inmobiliario requiere altos niveles de transparencia, cuyos cimientos incluyen leyes y normativas rigurosamente aplicadas; información de mercado de alta calidad y de fácil acceso, y referencias de rendimiento; prácticas claras y justas, y estándares profesionales elevados. Estos cimientos permiten a las empresas y los inversores tomar decisiones con confianza, al tiempo que posibilitan que los gobiernos funcionen de manera eficaz, lo que aporta beneficios a largo plazo a las comunidades locales y al medio ambiente.
Por ejemplo, los datos de mercado inmobiliario de alta calidad envían a promotores e inversores una señal clara sobre cuándo y qué tipos de espacios construir, mientras que los puntos de referencia sobre la eficiencia energética de los edificios comerciales permiten a las empresas tomar decisiones informadas y ayudan a las ciudades a avanzar por una senda más sostenible. Para las personas, la transparencia significa disfrutar de seguridad en la propiedad, viviendas y lugares de trabajo seguros, y servicios fiables y profesionales.
Las ciudades más transparentes del mundo
Índice Global de Transparencia Inmobiliaria, de carácter bienal, elaborado por JLL y LaSalle mide y clasifica la transparencia inmobiliaria en 158 ciudades de 100 países. El índice de este año confirma que las ciudades más transparentes del mundo se encuentran en Europa, Norteamérica y Australasia, y que Londres, Los Ángeles, Sídney y San Francisco ocupan los primeros puestos.
Como era de esperar, las principales ciudades ‘Highly Transparent’ son los destinos preferidos de los inversores inmobiliarios, atraídos por unas condiciones operativas favorables, prácticas de mercado transparentes, datos fácilmente disponibles y referencias de rendimiento. Los mercados ‘Highly Transparent’ concentran alrededor del 75 % de toda la inversión en inmuebles comerciales a nivel mundial. De hecho, de las 30 ciudades principales del mundo para la inversión inmobiliaria, solo dos —las megaciudades chinas de Shanghái y Pekín— están clasificadas como ‘Semi-Transparent’.
Pero incluso las ciudades líderes ven cómo su transparencia se pone a prueba con nuevos desafíos, ya que las crecientes expectativas de inversores, empresas y público elevan cada vez más los estándares. Tras las revelaciones de los Papeles de Panamá y los Papeles del Paraíso de 2016 y 2017, que pusieron al descubierto amplios patrones de financiación ilegal, evasión fiscal y estructuras complejas de titularidad real en los mercados inmobiliarios internacionales, se han introducido numerosas nuevas directrices y legislaciones en muchos mercados inmobiliarios ‘Highly Transparent’, que se han convertido en destinos preferidos para los beneficios mal habidos.
Si bien las operaciones de viviendas de alto standing fueron el centro de la tormenta mediática que rodeó las filtraciones de datos, el sector inmobiliario comercial está sometido a un escrutinio mayor que nunca, a medida que inversores y empresas, así como la sociedad en general, exigen estándares más elevados al sector.
Margen de mejora
Mientras tanto, en el otro extremo del espectro de transparencia, las ciudades de economías emergentes todavía se esfuerzan por establecer los cimientos de sectores inmobiliarios transparentes, desde una gobernanza corporativa eficaz hasta la disponibilidad de datos de mercado y marcos legales y regulatorios sólidos. Para las ciudades de África, Asia y América Latina, que se urbanizan con rapidez, la transparencia es un requisito indispensable para una planificación urbana exitosa a largo plazo y un crecimiento económico sostenible. En muchos casos, la falta de transparencia frena a estas ciudades en su camino para convertirse en competidoras a escala mundial y limita su capacidad para aprovechar sus fortalezas.
No obstante, las ciudades de las mayores economías emergentes —Brasil, China, India, Indonesia, México, Rusia, Tailandia y Turquía— están avanzando. Shanghái, Bangkok, Mumbai y Sao Paulo se encuentran ahora en el umbral de la transparencia. Las mejoras han sido desiguales, por lo que estas ciudades deben seguir elevando los estándares y garantizar que cualquier nuevo marco legal y normativa se aplique debidamente.
Por ejemplo, el Gobierno de India ya ha dado pasos importantes para frenar la corrupción mediante una regulación más estricta, una mayor responsabilidad de los promotores, la mejora de la disponibilidad de datos y la protección de los compradores. Estas medidas están dando resultados. Sus principales ciudades —Mumbai, Delhi y Bengaluru— se cuentan ahora entre los mercados inmobiliarios que más rápido mejoran del mundo, y se encuentran a un paso de alcanzar la categoría de ‘Transparency’. La inversión de capital privado ha aumentado en paralelo a las mejoras en transparencia, alcanzando los 6300 millones de dólares en 2017, y la inversión extranjera en el sector inmobiliario también ha crecido en paralelo a estos cambios.
La transparencia a través de la tecnología
Dubái, otra de las ciudades que más han mejorado, ha visto una serie de innovaciones impulsadas por la tecnología. Las aplicaciones en línea nuevas y mejoradas para gestionar contratos, la información de los corredores y los formularios de arrendamiento unificados han contribuido a mejorar la transparencia. En el futuro, herramientas como la cadena de bloques podrían propiciar una mayor estandarización global en todos los ámbitos relacionados con los inmuebles, desde la planificación urbana hasta la presentación de informes medioambientales.
A escala mundial, el sector inmobiliario vive un salto tecnológico, con más de 6000 millones de dólares recaudados en financiación por empresas emergentes de proptech en los últimos dos años. A medida que estas empresas maduran, el proptech será un importante impulsor futuro de las mejoras en la transparencia inmobiliaria y tiene potencial para acelerar el cambio en las ciudades emergentes. Esto podría ayudarlas a saltarse el proceso habitual de evolución de la transparencia.
En todo el espectro de transparencia, desde las ciudades ‘Highly Transparent’ de economías desarrolladas de Norteamérica, Europa y Australasia hasta las ciudades emergentes del África subsahariana y de América Latina, el sector inmobiliario seguirá desempeñando un papel clave en la transformación del futuro de las ciudades. Sin embargo, el sector deberá esforzarse para mantenerse a la vanguardia a medida que las expectativas continúan en aumento. La tecnología desempeñará un papel significativo en el avance de la transparencia inmobiliaria en los años venideros.
