Hoy en día, los inmuebles de primer nivel están compuestos por edificios que destacan por su rendimiento operativo, la experiencia de los empleados y la integración tecnológica.
Con un parque inmobiliario potencialmente obsoleto situado en mercados de alto valor, las reformas sostenibles representan una importante oportunidad de creación de valor para los inversores.
Mejorar la sostenibilidad de los inmuebles no solo es un imperativo medioambiental, sino también una forma de generar importantes rendimientos financieros en el sector inmobiliario.
Los días de la deuda barata y los bajos tipos de interés quedaron atrás y probablemente nunca volverán. Los inversores inmobiliarios ya no podrán confiar en el impulso del mercado en lugar de tratar los inmuebles como una clase de activos físicos con características particulares de obsolescencia y liquidez.
La definición actual de un edificio de primer nivel ha evolucionado, y aquellos que no destacan por su rendimiento operativo, la experiencia de los empleados y la integración tecnológica resultan cada vez más caros de mantener y menos atractivos para los inquilinos.
Al mismo tiempo, las difíciles condiciones del mercado durante los últimos tres años han llevado a muchos propietarios de edificios a aplazar inversiones importantes y decisiones estratégicas, en un contexto de menor gasto de capital en reformas, desaceleración de la actividad transaccional y caída de los valores en muchos sectores y regiones.
Sin embargo, sería un error descartar ahora los edificios que no cumplen las expectativas del mercado. En muchos mercados inmobiliarios clave, la obsolescencia —cuando un inmueble está anticuado o ya no se ajusta a las exigencias del mercado— representa una oportunidad de creación de valor, no un riesgo. Es la señal más clara hasta ahora de que hemos tocado fondo en un ciclo.
Los factores que impulsan el mercado inmobiliario
La convergencia de los fundamentos del mercado refuerza como nunca el argumento empresarial a favor de crear valor mediante estrategias con bajas emisiones de carbono y un uso inteligente de la energía.
1. Demanda de los inquilinos
Uno de los factores más importantes es la demanda de los inquilinos de edificios con bajas emisiones de carbono en mercados donde la oferta va muy a la zaga. Las características de estos edificios no solo respaldan los objetivos corporativos de reducir las emisiones, sino que también ofrecen los espacios energéticamente eficientes y con tecnología integrada que buscan los inquilinos. Los costes operativos asequibles y el bajo impacto medioambiental son ahora criterios prioritarios, junto con la ubicación y los servicios tradicionales.
2. Demanda de energía
La dinámica del mercado energético cobra protagonismo a medida que aumentan la volatilidad de los precios y las preocupaciones sobre la fiabilidad, ante el fuerte crecimiento de la demanda energética y el envejecimiento de las infraestructuras de energía.
En mercados energéticos estadounidenses de alto coste, como Chicago y Los Ángeles, los gastos de electricidad pueden alcanzar casi el 26 % de los ingresos por alquiler. Estos pueden multiplicarse por diez cuando los usuarios de los edificios quieren conectar vehículos eléctricos a la red eléctrica del inmueble, especialmente en instalaciones logísticas. Esto abre una nueva oportunidad para que los propietarios de edificios obtengan un rendimiento sustancial de la inversión mediante mejoras específicas del rendimiento energético.
3. Regulación local y riesgo físico
Mientras tanto, la regulación se endurece a medida que responsables políticos de todo el mundo buscan reducir las emisiones, a menudo directamente mediante normas de rendimiento de los edificios. La mitigación del riesgo climático gana prioridad en la agenda de instituciones públicas y privadas ante las costosas perturbaciones y los daños causados por fenómenos meteorológicos extremos.
4. Impulso de la inversión
Como ocurre con todas las estrategias de creación de valor, se requiere gasto de capital. En el mercado inmobiliario en general, el creciente impulso de la inversión puede aportar el capital necesario para mejorar los inmuebles obsoletos, y la sostenibilidad ofrece un marco estratégico para crear edificios competitivos y preparados para el futuro.
En conjunto, estos factores sitúan la sostenibilidad en la nueva frontera de la creación de valor.
Cómo obtener valor de los edificios que usan la energía de forma inteligente
La oportunidad de transformar inmuebles obsoletos en edificios de alto rendimiento que usan la energía de forma inteligente es enorme. Alrededor de 1.500 millones de pies cuadrados, equivalentes al 70 % del parque potencialmente obsoleto, se encuentran en mercados con altas puntuaciones en creación de valor mediante la sostenibilidad, según la investigación de JLL. Entre los mercados donde los factores que impulsan la creación de valor mediante la sostenibilidad son más fuertes figuran Londres, París, Nueva York, Toronto y Singapur.
La respuesta para liberar valor a largo plazo está en la modernización, y su ritmo debe multiplicarse por cinco: del 2,4 % actual al 13,2 % anual para cumplir los objetivos de descarbonización. Los edificios son activos reales y, como cualquier infraestructura física, requieren mantenimiento y renovación para seguir siendo pertinentes.
Los bajos tipos de interés y la elevada liquidez adormecieron a muchos propietarios en una falsa sensación de seguridad y redujeron los programas de inversión de capital para maximizar los rendimientos a corto plazo. Ahora es el momento de volver a los principios fundamentales de la modernización, basados en estrategias de uso inteligente de la energía, integración tecnológica, experiencia de los empleados y resiliencia climática.
Sin embargo, no existe una fórmula única para todos los casos. Comprender las diferencias entre los factores que impulsan la creación de valor en cada sector es clave para aplicar la estrategia adecuada, preparar con éxito los edificios para el futuro y obtener beneficios financieros a largo plazo.
Los sectores con un alto consumo energético, como la logística, los centros de datos y las instalaciones de fabricación avanzada, son los más afectados por la dinámica del mercado energético. En cambio, la demanda de contratos de alquiler con bajas emisiones de carbono es especialmente fuerte en el mercado de oficinas, donde el elevado número de inquilinos corporativos con compromisos de cero emisiones netas está transformando las decisiones de arrendamiento y ampliando la brecha entre los inmuebles de primer nivel y los de bajo rendimiento.
Una visión de futuro sobre la energía
Las soluciones a los crecientes desafíos mundiales del suministro de energía deben ocupar un lugar central en las estrategias para modernizar los edificios del mañana. Por ejemplo, mediante la generación de energía in situ y el almacenamiento en baterías, los edificios inteligentes pueden convertirse en centros energéticos descentralizados y distribuidos, en lugar de ser consumidores pasivos de energía.
Al colaborar con las redes de servicios públicos, también pueden gestionar mejor el consumo energético durante los picos de demanda, mejorar la resiliencia operativa, apoyar la estabilidad de la red y acelerar la transición hacia una economía con bajas emisiones de carbono.
La convergencia de una demanda cada vez mayor de espacios con bajas emisiones de carbono, la volatilidad de los costes energéticos y el endurecimiento de las regulaciones ha creado una coyuntura de oportunidad excepcional. Dado que tanto parque potencialmente obsoleto se encuentra en mercados de alto valor, ya ha comenzado la carrera para aprovechar lo que podría ser la oportunidad de creación de valor más importante que el sector inmobiliario comercial ha visto en décadas.
Las pruebas son innegables: alquileres un 32 % por encima de la media en One Madison Avenue en Nueva York, y una prima del 30 % en One Post Office Square en Boston, en edificios que han invertido en transformaciones con bajas emisiones de carbono. No son casos aislados: anuncian una nueva realidad en la que la sostenibilidad no solo es un imperativo medioambiental, sino también una forma de generar importantes rendimientos financieros.
La ventana de máxima oportunidad se está cerrando. Los líderes emprendedores que reconocen que la sostenibilidad ya es un componente clave de los edificios de primer nivel están movilizando capital para modernizar inmuebles, mientras otros observan desde la barrera. Y la brecha de valor entre los edificios que cumplen los requisitos y los que no los cumplen no hará más que crecer.
¿Qué está haciendo el Foro Económico Mundial para promover el desarrollo urbano sostenible?
Las ciudades son responsables del 75 % de las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero y albergan a más de la mitad de la población mundial, una cifra que llegará a dos tercios en 2050. Si priorizan una energía más limpia, las ciudades podrían contribuir a más de la mitad de las reducciones de emisiones necesarias para limitar el calentamiento global a menos de 2 °C, de conformidad con el Acuerdo de París.
Para lograr ciudades y comunidades con cero emisiones netas y positivas para la naturaleza de aquí a 2050, el Foro Económico Mundial colabora con partes interesadas de los sectores público y privado en iniciativas que impulsan la ambición mundial mediante acciones locales. Estas son solo algunas:
Alianza Davos Baukultur: Promover la planificación, construcción y gestión de alta calidad de edificios, infraestructuras y espacios públicos, aplicando principios de resiliencia climática, sostenibilidad y circularidad en el entorno construido. Más información.
Coalición Global para la Nueva Movilidad: Explorar nuevas soluciones para reducir la congestión y las emisiones, mejorar la infraestructura para vehículos eléctricos y transformar la movilidad y las entregas urbanas. Más información.
Alianza para la Innovación Urbana: Conectar a innovadores y emprendedores con nuevos mercados y oportunidades para replantear y transformar la calidad de vida y las economías locales. Más información.
Alianza Global del G20 para las Ciudades Inteligentes: Acelerar soluciones inteligentes y prácticas para desarrollar resiliencia climática, mejorar el bienestar público y abordar los desafíos más apremiantes que enfrentan las ciudades y comunidades locales. Más información.
Futuro de los Viajes y el Turismo: Impulsar un crecimiento económico inclusivo y sostenible, preservando al mismo tiempo el patrimonio cultural y protegiendo los ecosistemas naturales. Más información..
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